3 прогноза относительно рынка недвижимости

Согласно отчету компании Mirae Asset Securities Joint Stock Company о состоянии рынка недвижимости, правительство активно ищет решения для этого рынка. В настоящее время рынок сталкивается со многими проблемами из-за ужесточения кредитования, контролируемого выпуска облигаций и высоких процентных ставок. Соответственно, эксперты Mirae Asset ожидают, что три фактора, если они будут реализованы, смогут помочь смягчить некоторые из трудностей рынка.

Вид на город Винь. Фото: Архивные материалы.

Во-первых, ожидается внесение поправок в Указ № 65, что поможет высвободить капитал для предприятий начиная с третьего квартала. Эксперты и представители бизнеса считают, что Указ № 65 в настоящее время носит ограничительный характер и не соответствует текущим условиям, затрудняя выпуск облигаций и выполнение требований к кредитному рейтингу и обеспечению.

Недавно Министерство финансов представило правительству проект поправок, содержащий ряд предложений, таких как: отсрочка вступления в силу положений об определении соответствия требованиям для профессиональных инвесторов в ценные бумаги, а также требование пересмотра кредитных рейтингов на один год вместо немедленного применения.

Министерство также предложило разрешить предприятиям продлить срок погашения облигаций, но не более чем на два года по сравнению с первоначально объявленным сроком. По данным Вьетнамской ассоциации рынка облигаций, в 2023 году был погашен объем облигаций на сумму около 309 триллионов донгов, из которых 119 триллионов донгов приходилось на облигации, обеспеченные недвижимостью.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина, оценил, что если правительство в ближайшее время одобрит проект поправок к Указу № 65, это станет своевременным решением, обеспечивающим сохранение облигаций в качестве важного канала привлечения капитала, поддерживающего восстановление и развитие рынка недвижимости в безопасном направлении. В то же время д-р Динь Тхе Хиен считает, что одобрение измененного Указа создаст возможности, позволяющие эмитентам, особенно компаниям, работающим в сфере недвижимости, банкам и брокерским компаниям, уделить больше времени решению вопросов, связанных с облигациями.

Во-вторых, социальному жилью в будущем будет уделяться больше внимания. Социальное жилье рассматривается как решение для преодоления нынешнего тупика, одновременно удовлетворяющее реальные потребности и помогающее рынку преодолеть кризис. Однако долгое время сегмент социального жилья сталкивался с трудностями из-за громоздких процедур и длительных процессов, а прибыльность по сравнению с коммерческими жилищными проектами была очень низкой.

Для того чтобы сбалансировать рынок и удовлетворить жилищные потребности населения, правительство ставит перед собой цель построить более 1 миллиона единиц социального жилья к 2030 году; внедряет множество мер по поддержке малоимущих, таких как субсидирование процентной ставки в размере 2% на жилье стоимостью менее 2 миллиардов донгов; вносит поправки в Закон о жилищном строительстве для ужесточения регулирования вторичных сделок с социальным жильем и обязывает местные власти выделять землю под этот тип жилья при планировании застройки. Процессы торгов и аукционов на землю, а также процедуры определения продажных цен для малоимущих граждан реформируются для повышения скорости и эффективности.

Недавно Министерство строительства предложило кредитный пакет в размере 110 000 миллиардов донгов для социального жилья; Государственный банк Вьетнама также объявил о пакете в размере 120 000 миллиардов донгов с процентными ставками на 1,5-2% ниже текущих ставок для этого типа жилья.

Оценивая последствия, Yuanta Securities Vietnam считает, что эти кредитные пакеты могут дать импульс для оживления рынка. Выгоду получат компании с большими земельными резервами под социальное жилье (например, Hoang Quan Real Estate). Однако компания также признает, что административные процедуры развития проектов остаются проблемой, и застройщики могут по-прежнему сталкиваться с трудностями в получении финансирования для новых проектов.

Кроме того, Юанта считает, что застройщики индустриальных парков, владеющие землей под жилье для рабочих, также выиграют в долгосрочной перспективе. Хотя жилье для рабочих составляет лишь небольшую часть общей чистой стоимости активов этих компаний, рыночные настроения стали позитивными благодаря новой политике, которая потенциально может повысить цены на акции. Более того, строительство жилья для рабочих в индустриальных парках, вероятно, повысит привлекательность для арендаторов и, таким образом, поддержит основные бизнес-операции.

Некоторые компании также считают предстоящий отдельный пакет кредитования для социального жилья хорошей новостью. Например, пакет в размере 120 триллионов донгов, несмотря на относительно низкую процентную ставку, оказывает положительное влияние на психологию как застройщиков, так и покупателей жилья, особенно учитывая резкое повышение процентных ставок по кредитам и ограниченность кредитования в сфере недвижимости. Однако в настоящее время компании обеспокоены тем, как реализовать этот пакет, чтобы обеспечить легкий доступ и выдачу средств заемщикам. Кроме того, компании предлагают продолжать оперативно пересматривать политику и правовые рамки в сфере социального жилья для облегчения реализации проектов.

В-третьих, еще одно ожидание со стороны бизнеса заключается в том, что процентные ставки в этом году не повысятся, или, если и повысятся, то всего на 1%.

Многие банки снизили процентные ставки по депозитам на 0,3-1% в год, в результате чего общая процентная ставка по депозитам снизилась на 1-2% в год по сравнению с прошлым годом, колеблясь в пределах 8,7-9% в год. Снижение процентных ставок по входящим депозитам и избыток депозитов создают благоприятные условия для снижения банками процентных ставок по кредитам. Ранее, после совещания по кредитованию рынка недвижимости, проведенного Государственным банком Вьетнама, руководители Vietcombank заявили, что коммерческие банки провели встречу и единогласно согласились снизить процентные ставки по депозитам, тем самым создав основу для снижения ставок по кредитам для бизнеса.

Ранее стремительный рост процентных ставок создавал значительные трудности для рынка, вынуждая тех, кто хотел купить жилье, практически откладывать свои планы. Поэтому, когда процентные ставки начнут снижаться, это поможет повысить ликвидность рынка и уменьшить давление на процентные ставки по кредитам как для покупателей жилья, так и для бизнеса.

Ранее DSC Securities отмечала, что, несмотря на многочисленные трудности, с которыми рынок столкнулся в этом году, это также создало возможности для крупных, финансово устойчивых компаний приобретать проекты по низким ценам. «Если им удастся приобрести эти проекты по низким ценам и сохранить свою прибыль, это станет движущей силой сильного роста в следующем буме на рынке недвижимости», — заявили в DSC.

Данное подразделение рекомендует компаниям приобретать и объединять проекты по низким ценам во втором и третьем кварталах, когда давление на погашение облигаций наиболее сильно. Кроме того, эксперты DSC также прогнозируют, что к концу этого года, когда денежная масса начнет снижаться, появится потенциал для восстановления бизнеса.