На рынке аукционной продажи сельской земли в Нгеане наблюдаются аномалии.
В некоторых сельских районах наблюдается необычное явление: в отдельных плановых зонах значительно увеличилось количество заявок на участие в аукционах, а выигрышные ставки по некоторым лотам почти вдвое превышают начальную цену...
Инвесторы спешат "создать волну"?
Анализ сделок с недвижимостью и земельных аукций за последние месяцы показывает, что по сравнению с двумя годами назад рынок недвижимости в целом по стране и в Нгеане в частности в некоторой степени восстановился. Представитель Управления регистрации прав пользования землей города Винь подтвердил это, заявив, что количество сделок с землей, обрабатываемых через городской центр комплексного обслуживания, увеличилось с 220-240 заявок в день по сравнению с предыдущими 180-190 заявками в день.
В частности, на некоторых недавних аукционах наблюдался резкий рост числа заявок. В коммуне Хунг Тонг, несмотря на то, что на аукционе было выставлено всего 92 земельных участка, поступило 1000 заявок, а общая сумма аукциона составила 150 миллиардов донгов, что почти в три раза превышает запланированную стартовую цену в 60 миллиардов донгов. Аналогично, на земельном аукционе в Суан Лам (Нам Дан) в начале мая 2024 года было зафиксировано рекордное количество заявок — 1100 заявок на 108 земельных участков.
В районе До Луонг несколько аукционов также привлекли большое количество заявок, причем выигрышные ставки во много раз превышали начальную цену. На самом последнем аукционе, состоявшемся 12 августа в районе Донг Мау, недалеко от нового административного центра района До Луонг в коммуне Йен Сон, провинциальный аукционный центр выставил на продажу 30 лотов, но цена одного лота отличалась от начальной цены на 1,8 миллиарда донгов (5,969 миллиарда донгов / начальная цена 4,161 миллиарда донгов).
Наблюдая за земельными аукционами, мы заметили, что общая тенденция такова, что аукционы в сельской местности довольно активны. Однако большое количество заявок объясняется манипуляциями со стороны агентств недвижимости и инвесторов. Например, в планируемом аукционном районе коммуны Сюань Лам (район Нам Дан) из 108 земельных участков, выставленных на продажу, только 7 принадлежали местным жителям, а 101 были приобретены агентствами недвижимости.
В коммуне Хунг Тхонг (район Хунг Нгуен) из 92 выставленных на аукцион участков 90 были приобретены агентствами недвижимости из города Винь и других коммун Хунг Нгуен. Аналогичным образом, 30 участков в плановой зоне Донг Мау, коммуна Йен Сон, район До Луонг, были в основном выкуплены сторонними агентствами недвижимости.
Поскольку основной целью аукциона было накопление земельных участков для инвестиций, сразу после его окончания агентства недвижимости поспешили развесить баннеры и разместить людей на месте проведения аукциона, чтобы перепродать участки и получить прибыль за счет разницы в цене примерно в 100 миллионов донгов за участок.Подобная ситуация повторяется во многих регионах, приводя к спекуляциям с землей в сельской местности, росту цен на землю, созданию спекулятивного пузыря и, в конечном итоге, нанося наибольший вред тем, кто действительно в этом нуждается.
Глава департамента юстиции района До Луонг, г-н Чан Доан Фу, заявил: «Заявки на земельные аукционы в районе поступают в основном от агентств недвижимости из городов Винь и Дьенчау. Чтобы купить землю, многим местным жителям района До Луонг приходится приобретать ее у этих агентств с наценкой, причем минимальная цена составляет 70 миллионов донгов, а максимальная — на 200 миллионов донгов выше первоначальной аукционной цены…»
Необходимы решения для мониторинга и управления.
По мнению некоторых экспертов, феномен искусственного завышения цен на земельные участки на аукционах в сельской местности, осуществляемый земельными брокерами, объясняется тем, что начальные цены на последних аукционах установлены ниже, чем во время бума земельных спекуляций. Кроме того, согласно Постановлению № 10/ND-CP, максимальный срок для выполнения финансовых обязательств после аукциона составляет до 4 месяцев, что дает инвесторам возможность продать землю; если выигрышная ставка слишком высока и землю не удается продать в течение определенного периода времени, высока вероятность потери задатка...
Представители Центра аукционной службы Министерства юстиции признали, что аукционный рынок стал более активным по сравнению с предыдущими периодами, но ситуация остается неясной. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, успешные аукционы показали лучшие результаты: в среднем выигрышные ставки были на 30-50% выше начальной цены. Однако из-за относительно длительного срока оплаты, до 120 дней, остается неясным, будут ли инвесторы платить в полном объеме, ждать возможности повысить цену или потеряют свой депозит.
В то время как земельные аукционы в сельской местности процветают, в городах, особенно в центре, прогресс остается медленным. Например, из 47 земельных участков в поселках Чунг Тхань и Чунг Ми коммуны Хунг Донг после 8 аукционов было продано только 8. Г-н Чан Ван Тан, председатель Народного комитета коммуны Хунг Донг, сказал: «Постоянные объявления и неудачные земельные аукционы в последнее время отнимают много времени и негативно влияют на план инвестиций в модернизацию местной инфраструктуры». В городе Куа Ло, до открытия развлекательного комплекса Win Wonders Cua Hoi, рынок земельных аукционов был оживленным, но результаты были невысокими. Аналогично, в городе Тай Хоа из-за больших размеров земельных участков и высоких начальных цен многие аукционы не смогли привлечь покупателей…
Глава финансово-планового отдела Народного комитета района До Луонг, г-н Чан Ван Сон, отметил: «Аукцион по продаже земельных участков привлек множество участников, и после его завершения цены на некоторые участки выросли почти вдвое по сравнению с первоначальной ценой. Это позитивный знак, обеспечивающий местный бюджет дополнительными ресурсами для инвестиций в развитие, и при грамотном управлении государство также сможет собирать различные налоги и сборы».
Однако, когда были объявлены результаты, выяснилось, что большинство победивших участников торгов были не из этого района, а это означало, что местным жителям, нуждающимся в жилье, пришлось соглашаться на покупку земли с наценкой в 70-200 миллионов донгов за участок. Это действительно вызывает беспокойство, поскольку свидетельствует о манипулировании ценами со стороны спекулянтов.
В провинции Нгеан насчитывается около 25 предприятий и организаций, предоставляющих услуги по проведению аукционов. В последнее время в Департамент правовой помощи Министерства юстиции провинции Нгеан постоянно поступают жалобы и обращения относительно условий и возможностей этих аукционных подразделений. После проверки и рассмотрения было установлено, что пять предприятий, предоставляющих услуги по проведению аукционов, нарушали правила или работали неэффективно, что привело к их ликвидации и прекращению деятельности.
Г-н Нгуен Нгок Минь, директор Центра обслуживания аукционной торговли активами при Министерстве юстиции, заявил: «Для обеспечения законности и справедливости аукционной деятельности, а также для предотвращения практики накопления акций торговыми платформами и создания фиктивных сделок с целью раздувания ажиотажа, соответствующим органам необходимо усилить проверки, пресекать нарушения и публиковать информацию о них в средствах массовой информации в целях мониторинга».
В долгосрочной перспективе центр рекомендует внести поправки в правила, увеличив размер задатка до 50% от стоимости недвижимости и сократив срок выполнения финансовых обязательств до 30 дней. Кроме того, необходимо использовать информационные каналы и контролировать сделки по перепродаже земли после аукциона, обеспечивая обложение подоходным налогом любого дополнительного дохода.
