Аномалии на рынке аукционов сельскохозяйственных земель в Нгеане

Пол Rush «поднимает волну»?

Исследование сделок с недвижимостью и земельных аукционов за последние месяцы показывает, что по сравнению с двумя годами ранее рынок недвижимости в стране в целом и в Нгеане в частности более или менее восстановился. Представитель Управления регистрации прав землепользования города Винь подтвердил этот факт, сообщив, что количество сделок с землей через городской центр регистрации увеличилось с 220 до 240 записей в день по сравнению с примерно 180–190 записями в день ранее.

В частности, на некоторых недавних аукционах количество заявок резко возросло. В коммуне Хунгтхонг, хотя на аукцион было выставлено всего 92 земельных участка, было подано 1000 заявок, а итоговая сумма аукциона достигла 150 миллиардов, что почти в 3 раза превышает запланированную стартовую цену в 60 миллиардов. Аналогично, на земельном аукционе в Суанламе (Намдан) в начале мая 2024 года было подано рекордное количество заявок: на 108 земельных участков было подано 1100 заявок.

В районе До Лыонг некоторые аукционы также привлекли большое количество заявок, при этом выигрышные цены многократно превышали стартовую. Последний аукцион прошёл 12 августа в районе Донг Мау, недалеко от нового административного центра района До Лыонг в коммуне Йен Сон. Провинциальный центр обслуживания аукционов выставил на торги 30 лотов, но среди них был лот с разницей в 1,8 млрд донгов от стартовой цены (5,969 млрд донгов при стартовой цене 4,161 млрд донгов).

Наблюдая за земельными аукционами, мы видим, что общий уровень активности на сельских аукционах довольно высок. Однако большое количество заявок обусловлено активностью торговых площадок и инвесторов. Например, в районе планирования аукциона в коммуне Суан Лам (Нам Дан) было продано 108 участков земли, но только 7 из них принадлежали местным жителям, а 101 участок был приобретен торговыми площадками.

В коммуне Хунг Тхонг (Хунг Нгуен) на аукционе было выставлено 92 лота, но 90 из них выиграли торговые площадки города Винь и других коммун Хунг Нгуена. Аналогично, 30 лотов в районе планирования Донг Мау коммуны Йен Сон, До Лыонг, были приобретены преимущественно сторонними торговыми площадками.

Поскольку главной целью аукциона была покупка недвижимости с целью инвестирования, сразу после его окончания на площадках сразу же вывесили баннеры и отправили людей дежурить на территории аукциона, чтобы рекламировать недвижимость для продажи и получать выгоду от разницы в цене около 100 миллионов донгов за лот.Такая ситуация повторяется во многих районах, в результате чего земельные фонды в сельской местности становятся объектом манипуляций со стороны спекулянтов, что приводит к росту цен на землю и, в той или иной степени, создает виртуальные волны, а больше всего страдают люди с реальными потребностями.

«

Г-н Тран Доан Фу, глава департамента юстиции округа До Лыонг, сказал: «Аукционные досье в округе поступают в основном с аукционов недвижимости из городов Винь и Дьенчау. Чтобы купить землю, многим местным жителям округа До Лыонг приходится выкупать её обратно с аукциона по разнице в цене: минимальная сумма составляет 70 миллионов донгов, а максимальная — 200 миллионов донгов по сравнению с первоначальной аукционной ценой».

Нужны решения для мониторинга и управления

По мнению некоторых экспертов, причина ажиотажа, вызванного посредниками на земельных аукционах в сельской местности, заключается в том, что начальная цена, установленная на аукционах в прошлом, была ниже, чем во времена ажиотажа. Кроме того, согласно Постановлению № 10/ND-CP, максимальный срок исполнения финансовых обязательств после аукциона составляет до 4 месяцев, что позволяет инвесторам продать землю. Если же цена аукциона слишком высока и по истечении определённого срока продажа невозможна, велика вероятность потери задатка...

Представитель Центра услуг по проведению аукционов недвижимости при Министерстве юстиции признал: по сравнению с предыдущим периодом рынок аукционов активизировался, но ситуация не получила однозначной оценки. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года результаты аукционов были лучше, когда цена аукциона в среднем выросла на 30–50% от начальной. Однако, поскольку регламент предусматривает довольно длительный срок внесения средств, максимум до 120 дней, за это время неизвестно, внес ли инвестор достаточно средств, дождался ли возможности повышения цены для передачи или отказался от задатка?

В то время как сельские аукционы проходят бурно, в городских районах, особенно в центральной части, пока нет прогресса. Например, из 47 земельных участков в районе аукционов в деревнях Чунг Тхань и Чунг Ми коммуны Хынг Донг было продано всего 8 лотов после 8 аукционов. Г-н Тран Ван Тан, председатель Народного комитета коммуны Хынг Донг, отметил: «Постоянное объявление и организация безуспешных земельных аукционов в прошлом приводили к потере времени и негативно влияли на планы инвестиций в местную инфраструктуру». В городе Куало, до открытия развлекательного комплекса Win Wonders Cua Hoi, рынок земельных аукционов был оживленным, но результаты были невысокими. Аналогично, в городе Тхай Хоа из-за больших запланированных земельных участков и высоких стартовых цен аукционов было много, но покупателей было мало...

Г-н Тран Ван Сон, начальник отдела финансов и планирования Народного комитета района До Лыонг, рассказал: «В аукционе по эксплуатации земельного фонда приняло участие много людей, после аукциона некоторые земельные участки выросли почти вдвое по сравнению с начальной ценой, что является позитивным сигналом: в местном бюджете появилось больше ресурсов для инвестиций и развития, а при эффективном управлении государство также может собирать некоторые налоги и сборы».

Однако, когда результаты были объявлены, оказалось, что большинство победителей аукциона не находились в этом районе, поэтому местным жителям, нуждавшимся в жилье, пришлось выкупать лоты обратно с разницей в цене в 70–200 миллионов донгов за лот, что действительно вызывало беспокойство, поскольку спекулянты манипулировали и завышали цены.

В Нгеане насчитывается около 25 организаций и предприятий, предоставляющих услуги по проведению аукционов. В последнее время в Отдел судебной поддержки Министерства юстиции Нгеана постоянно поступают жалобы и заявления, касающиеся условий и вместимости аукционных площадок. После проверки и рассмотрения дел 5 организаций, предоставляющих услуги по проведению аукционов, были оштрафованы или работали неэффективно, в результате чего им пришлось ликвидироваться или прекратить свою деятельность.

Г-н Нгуен Нгок Минь, директор Центра услуг по аукционам на недвижимость Министерства юстиции, заявил: «Чтобы гарантировать, что аукционная деятельность осуществляется в соответствии с законом и конкуренция является честной, и в то же время предотвратить ситуацию, когда торговые площадки скупают товары и организуют виртуальные транзакции для создания ажиотажа, властям необходимо усилить проверки, пресекать нарушения и публиковать информацию о них в средствах массовой информации для мониторинга».

В долгосрочной перспективе центр рекомендует внести изменения и увеличить размер залога до 50% от стоимости объекта и сократить срок исполнения финансовых обязательств до 30 дней. Кроме того, необходимо использовать информационные каналы, отслеживать сделки по передаче земельных участков после аукционов и уплачивать подоходный налог с дополнительных доходов.