Будет ли пузырь на рынке недвижимости повторяться циклами?

Многие эксперты и менеджеры рынка недвижимости полагают, что в настоящее время нет причин беспокоиться о повторении пузыря на рынке недвижимости, однако и субъективными быть не стоит.

Сильный рост рынка

Оценивая текущее состояние рынка недвижимости в нашей стране, Вьетнамский институт экономических и политических исследований (VEPR) заявил, что восстановление рынка недвижимости является позитивным сигналом для экономики. Однако VEPR предупредил: «Необходимо проявлять осторожность в отношении роста рынка недвижимости и не допускать образования циклического пузыря на рынке недвижимости».

Рынок недвижимости растёт быстрыми темпами.

Анализируя это предупреждение более детально, ВЕПР отмечает: рынок недвижимости в третьем квартале, а также за первые 9 месяцев 2015 года показал уверенный рост. Циркуляр 36/2014 Госбанка об ослаблении условий ипотечных кредитов, снизив коэффициент риска с 250% до 150%, дал положительный эффект.

По данным Savills, в третьем квартале на рынок было продано около 5220 и 6650 квартир в Хошимине и Ханое, что на 59% и 50% соответственно больше по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Цены на недвижимость были достаточно стабильными, наблюдалась небольшая тенденция без признаков перегрева.

По данным CBRE, объём сделок в Хошимине в основном приходится на элитный сегмент. На рынке Ханоя по-прежнему доминирует сегмент средней ценовой категории, в то время как предложение элитных квартир резко выросло.

Напротив, малообеспеченному сегменту населения уделялось мало внимания. По состоянию на сентябрь 2015 года льготный кредитный пакет в размере 30 000 млрд донгов для малообеспеченных групп населения был освоен лишь на 26%. Тем временем, ставка по ипотечным кредитам на недвижимость демонстрирует признаки резкого роста, достигнув 10,89% в первой половине 2015 года.

По данным «ВЕПР», следует также отметить, что кредитование недвижимости растёт, сделки сосредоточены преимущественно в элитном сегменте, а уровень цен имеет тенденцию к росту, что вызывает опасения относительно устойчивого развития рынка. Поэтому «после восстановления рынка необходимо скорректировать политику стимулирования кредитования недвижимости», — рекомендует «ВЕПР».

Не может быть субъективным

Предупреждение VEPR о риске повторного возникновения пузыря на рынке недвижимости не является чем-то уникальным. На Глобальном инвестиционном форуме, состоявшемся в октябре в Ханое, многие отраслевые эксперты заявили об отсутствии оснований для утверждения о наличии пузыря на рынке. Вспоминая историю с пузырём на рынке недвижимости во Вьетнаме в период 2007–2010 годов, заместитель директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости Министерства строительства г-н Ву Ван Фан отметил, что пузырёк на рынке недвижимости того времени наиболее ярко проявился в стремительном росте цен на недвижимость каждый день при крайне низком предложении и высоком спросе.

Однако, учитывая текущую рыночную ситуацию, Фан также предупредил: «Если рынок будет расти быстро и цены продолжат непрерывно расти, может возникнуть пузырь...».

Современный рынок отличается от рынка прошлого…

«Нет никаких тревожных признаков повторного возникновения пузыря на рынке недвижимости во Вьетнаме. Рынок в настоящее время принципиально отличается от предыдущего пузыря. Раньше покупателями были в основном спекулянты, но теперь большинство составляют реальные покупатели, которым необходимо сначала купить недвижимость для жилья, затем для сдачи в аренду и, наконец, для получения прибыли от недвижимости. Текущие инвесторы также тщательно изучают рыночный спрос, чтобы предложить подходящие варианты для обеспечения продаж. В то же время, текущая макроэкономическая ситуация также отличается: индекс потребительских цен сформировался, уровень инфляции низкий, а процентные ставки контролируются», — Ричард Лич, директор CBRE Vietnam.

Министр строительства Чинь Динь Зунг, отвечая на вопросы Национальной ассамблеи на этой сессии, отметил, что на рынке недвижимости начали проявляться спекуляции. Это проявляется в том, что покупателям жилья приходится платить значительно более высокую цену, чем предлагают инвесторы, особенно в проектах с хорошим местоположением и быстрым темпом строительства. Сами инвесторы также активно повышали цены, и многие проекты начали строиться одновременно, что вызывает опасения по поводу возможного возникновения пузыря на рынке недвижимости в ближайшем будущем.

Министр заявил, что пузырь на рынке недвижимости может возникнуть только при совпадении следующих факторов: экономика развивается нестабильно; другие рынки также развиваются нестабильно и непривлекательны, поэтому инвесторы будут вкладывать деньги в недвижимость; предложение недвижимости отсутствует или наблюдается дисбаланс между спросом и предложением; финансово-кредитная политика в сфере недвижимости неэффективна; отсутствует государственный контроль за процессом управления инвестициями в строительство, градостроительство и развитие рынка недвижимости.

Однако, по словам министра Чинь Динь Зунга, в нынешних реалиях Вьетнама возникновение пузыря на рынке недвижимости крайне маловероятно. Особенно в условиях восстановления экономики страны, стабильного макроэкономического роста и стабильности основных балансов экономики в сочетании с другими факторами. Однако министр отметил: «Развитие рынка очень сложно, и мы не можем быть субъективны».

По данным ВОВ