Вернется ли пузырь на рынке недвижимости в циклическом порядке?

Многие эксперты и управляющие рынком недвижимости считают, что в настоящее время нет причин беспокоиться о повторении пузыря на рынке недвижимости, но при этом следует избегать самоуспокоения.

Рынок демонстрирует уверенный рост.

Оценивая текущее состояние рынка недвижимости Вьетнама, Вьетнамский институт экономических и политических исследований (VEPR) считает, что восстановление рынка недвижимости является позитивным признаком для экономики. Однако VEPR предупреждает: «Необходимо проявлять осторожность в отношении роста рынка недвижимости и предотвратить формирование циклического пузыря на рынке недвижимости».

Рынок недвижимости демонстрирует позитивный рост.

Разъясняя это предупреждение, VEPR заявила, что рынок недвижимости продемонстрировал сильный рост в третьем квартале, а также за первые девять месяцев 2015 года. Положительное влияние оказал циркуляр 36/2014 Государственного банка Вьетнама, который упростил кредитование в сфере недвижимости и снизил коэффициент риска с 250% до 150%.

Согласно статистике Savills, в третьем квартале рынок недвижимости в Хошимине и Ханое поглотил приблизительно 5220 и 6650 объектов соответственно, что представляет собой увеличение на 59% и 50% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Цены на недвижимость оставались относительно стабильными, с небольшим восходящим трендом и без признаков перегрева.

Согласно оценке CBRE, сделки в Хошимине в основном совершаются в сегменте элитной недвижимости. На рынке Ханоя по-прежнему доминирует сегмент среднего ценового диапазона, в то время как сегмент элитных апартаментов демонстрирует уверенный рост.

Напротив, сегменту доступного жилья было уделено меньше внимания. По состоянию на сентябрь 2015 года было выдано лишь 26% от пакета льготных кредитов для малоимущих на сумму 30 триллионов донгов. Между тем, кредитование в сфере недвижимости продемонстрировало уверенный рост, достигнув 10,89% в первом полугодии 2015 года.

Еще один важный момент, по мнению VEPR, заключается в том, что кредитование недвижимости демонстрирует тенденцию к росту, сделки в основном сосредоточены в сегменте элитной недвижимости, а цены растут, что вызывает опасения по поводу устойчивого развития рынка. Поэтому, как рекомендует VEPR, «после восстановления рынка необходимо скорректировать политику стимулирования кредитования недвижимости».

Мы не можем проявлять самоуспокоение.

Предупреждение VEPR о риске повторения пузыря на рынке недвижимости не является уникальным. На Глобальном инвестиционном форуме, состоявшемся в Ханое в октябре, многие эксперты отрасли утверждали, что нет оснований говорить о наличии пузыря на рынке. Вспоминая пузырь на рынке недвижимости во Вьетнаме в период 2007-2010 годов, г-н Ву Ван Фан, заместитель директора Департамента управления рынком жилья и недвижимости (Министерство строительства), отметил, что пузырь на рынке недвижимости в то время наиболее ярко проявился в стремительном росте цен на землю и жилье при очень низком предложении и высоком спросе.

Однако, учитывая текущие рыночные условия, Фан также предупредил: «В случае быстрого роста рынка и непрерывного повышения цен может образоваться пузырь…».

Рынок сейчас совсем другой, чем раньше…

«Вьетнамские рынки не демонстрируют тревожных признаков повторения пузыря на рынке недвижимости. В настоящее время рынок принципиально отличается от предыдущих пузырей. Раньше покупателями были в основном спекулянты, но теперь большинство составляют реальные покупатели, поскольку спрос на жилье высок, а также они приобретают недвижимость для получения арендного дохода и ищут возможности для получения прибыли от инвестиций в недвижимость. Застройщики проводят тщательные исследования рынка, чтобы предложить подходящие продукты и обеспечить продажи. В то же время, текущая макроэкономическая ситуация также отличается: индекс потребительских цен демонстрирует рост, инфляция низкая, а процентные ставки находятся под контролем», — заявил Ричард Лич, директор CBRE Vietnam.

Министр строительства Тринь Динь Зунг, отвечая на вопросы в Национальном собрании в ходе этой сессии, отметил, что на рынке недвижимости начали появляться спекуляции. Это проявляется в том, что покупатели жилья платят значительно более высокие цены, чем устанавливают застройщики, особенно в проектах в престижных районах с быстрым темпом строительства. Сами застройщики активно повышают цены, а одновременное начало многих проектов вызывает опасения по поводу возможного образования пузыря на рынке недвижимости в ближайшем будущем.

Министр заявил, что пузырь на рынке недвижимости может возникнуть только при совпадении нескольких факторов: нестабильной экономики; нестабильного и непривлекательного развития других рынков, побуждающего инвесторов вкладывать деньги в недвижимость; дефицита или дисбаланса между спросом и предложением на рынке недвижимости; слабой финансовой и кредитной политики в отношении недвижимости; и отсутствия государственного контроля и управления в процессе инвестиций, строительства, градостроительства и развития рынка недвижимости.

Однако, учитывая текущую ситуацию во Вьетнаме, министр Тринь Динь Зунг считает, что образование пузыря на рынке недвижимости крайне маловероятно. Это особенно актуально, учитывая восстановление экономики страны, стабильный макроэкономический рост и стабильность основных экономических балансов, среди прочих факторов. Тем не менее, министр заявил, что «рыночные процессы очень сложны, и мы не можем проявлять самоуспокоение».

Согласно VOV