Для рынка недвижимости необходимы эффективные решения.

(Baonghean.vn) - В провинции Нгеан насчитывается около 200 предприятий в сфере недвижимости (включая инвестиции, торговлю и услуги). В настоящее время реализуется более 100 проектов в сфере недвижимости, в основном в городе Винь (около 80 проектов). Рынок недвижимости создал значительный объем предложения жилья для города Винь и других городских районов провинции.

Рынок недвижимости в провинции Нгеан начал развиваться в 2007 году. В городе Винь и поселке Куа Ло с конца 2010 года по апрель 2011 года рынок был очень активен, цены значительно выросли на участки под застройку, виллы, жилые участки и квартиры, особенно на участки вдоль основных дорог в рамках проектов застройки. В этот период многие компании зарегистрировали и реализовали проекты в сфере недвижимости.



В рамках проекта по развитию недвижимости на улице Фан Бой Чау завершено строительство инфраструктуры, но он по-прежнему не привлекает покупателей.

Однако с мая 2011 года рынок стал вялым, количество успешных сделок невелико, цены стагнируют, и наблюдаются признаки спада. Те, кто действительно нуждается в жилье, по-прежнему занимают выжидательную позицию, поскольку рынок не демонстрирует признаков ценовой стабильности. Большинство временно приостанавливают сделки с недвижимостью в надежде на дальнейшее падение цен. Последние события указывают на то, что рынок недвижимости подвергается манипуляциям со стороны спекулянтов и стадного инстинкта. В частности, массовый приток в бизнес недвижимости создал дисбаланс между спросом и предложением. Избыток предложения затрудняет для застройщиков продажу или сдачу в аренду недвижимости для возврата капитала или продолжения строительства; сделки с недвижимостью совершаются медленно на фоне государственной политики по контролю инфляции.

Прогнозы указывают на то, что в ближайшем будущем рынок недвижимости столкнется с еще большими трудностями, поскольку кредитные учреждения ужесточают условия кредитования проектов в сфере недвижимости. Высокие процентные ставки и короткие сроки кредитования затрудняют получение застройщиками капитала для реализации и завершения своих проектов. Согласно директиве 01/CT-NHNN о реализации денежно-кредитной политики и обеспечении безопасных и эффективных банковских операций в 2012 году, изданной управляющим Государственного банка Вьетнама, инвестиции и бизнес в сфере недвижимости являются нежелательной отраслью. Поэтому в 2012 году банковский сектор продолжит строго контролировать и ограничивать предоставление кредитов этому сектору, стремясь направить рынок недвижимости на удовлетворение реальных потребностей населения и снизить давление на рост цен.

Несмотря на своевременные указания соответствующих органов и ведомств относительно реализации проектов в сфере недвижимости в соответствии с планом, например, ежегодные инспекционные группы, созданные Народным комитетом провинции для мониторинга хода работ и решения проблем, большинство проектов по-прежнему отстают от графика. В некоторых проектах отсутствует синхронизация строительства, качество инфраструктуры неудовлетворительное, а строительство не соответствует утвержденным планам и проектам. Это негативно сказывается на архитектурном облике города и жизни жителей как в самих проектах, так и в прилегающих районах.

Как видно, среди множества причин, приводящих к медленной реализации проектов в сфере недвижимости, одной из них является неадекватная бизнес-стратегия инвесторов, которые в основном вкладывают средства в элитные и дорогостоящие проекты, в то время как спрос на жилье для людей с низким и средним уровнем дохода очень высок, но лишь немногие инвесторы уделяют ему внимание. Финансовые возможности многих компаний, работающих в сфере недвижимости, слабы, и они в основном полагаются на банковские кредиты и капитал, привлеченный от клиентов. Многим компаниям не хватает опыта в сфере недвижимости, а некоторые даже инвестируют, основываясь на трендах…

Помимо этих причин, наблюдается также недостаток внимания и поддержки со стороны некоторых уровней и секторов в вопросах руководства и решения трудностей, с которыми сталкиваются предприятия. В частности, административные процедуры в сфере недвижимости по-прежнему сложны и громоздки, с большим количеством дублирующихся документов, что приводит к значительным задержкам для инвесторов, тем самым увеличивая сроки реализации, повышая процентные ставки по кредитам и продлевая период окупаемости из-за затянувшейся реализации проекта. Административные процедуры в сфере инвестиций, строительства, компенсации за землю и т. д. по-прежнему сопряжены со многими препятствиями, замедляя инвестиционные возможности для предприятий и снижая ликвидность рынка недвижимости. Постоянная корректировка рамок цен на землю приводит к дальнейшему росту затрат на компенсацию за расчистку земли и жилищные обязательства, что затрудняет снижение цен на жилье до доступного уровня для людей с низким уровнем дохода.

С другой стороны, правила и процедуры продажи жилья малоимущим по-прежнему сложны, что затрудняет доступ этой группы к проектам и покупку домов. Выдача свидетельств о праве пользования землей для проектов недвижимости в целом и для отдельных домохозяйств в частности занимает много времени. Во многих жилых комплексах и проектах, хотя они уже введены в эксплуатацию, до сих пор есть квартиры, для которых не выданы свидетельства о праве пользования землей (розовые сертификаты), поскольку застройщики еще не оплатили все сборы за пользование землей. Некоторые инвесторы оплатили дома, но еще не получили розовые сертификаты. Поэтому вторичные инвесторы не проявляют особого энтузиазма в отношении покупки, продажи и обмена жилой и офисной недвижимости для сдачи в аренду.

Для оживления рынка недвижимости, помимо решений, находящихся в компетенции правительства, нашей провинции также необходимы своевременные меры, такие как: сосредоточение внимания на улучшении административных процедур для устранения ненужных этапов и сокращения времени обработки инвестиционных и строительных проектов, компенсации за землю и переселения, оценки земли и выдачи свидетельств о праве пользования землей; повышение чувства ответственности должностных лиц и государственных служащих при выполнении ими своих обязанностей; постепенное исследование и создание чистого земельного фонда, соответствующего строительному плану, чтобы проекты в сфере недвижимости (и другие проекты) могли быть реализованы быстро и оперативно для удовлетворения потребностей инвесторов при появлении инвестиционных возможностей.

В провинции Нгеан в соответствии с Постановлением Правительства № 71/2010/ND-CP реализуются процедуры для проектов в сфере недвижимости. В зависимости от конкретной ситуации и условий допускается преобразование коммерческих жилых комплексов в объекты для переселения и проектов социального жилья для недорогой аренды; также допускается корректировка структуры каждого коммерческого жилого комплекса и проекта жилья для малоимущих в соответствии с потребностями рынка. Будет создан фонд жилищного развития для поддержки жилищных проектов или предоставления льготных кредитов на приобретение жилья для лиц со средним и низким уровнем дохода, обеспеченных самим жильем, с процентными ставками ниже, чем по коммерческим кредитам, и в соответствии с решениями Народного комитета провинции. Инвесторы могут осуществлять компенсационные и земляные работы в одной из двух форм: инвесторы получают права пользования землей путем передачи, аренды или внесения капитала в форме прав пользования землей; инвесторы заключают соглашения о компенсации за активы на земле. Впоследствии землепользователи подают заявки на возврат земли, чтобы государство могло вернуть ее и предоставить инвесторам в аренду для реализации проектов… Кредитным учреждениям также необходимо увеличить сроки кредитования в сфере недвижимости по сравнению с другими отраслями, учитывая особенности этого вида бизнеса с длительным периодом окупаемости капитала.

При активной поддержке всех уровней и секторов есть надежда, что в ближайшее время в провинции будет эффективно реализовано больше проектов в сфере недвижимости, и, в особенности, рынок недвижимости снова "оживится".

Хоанг Винь