Следует проявлять осторожность в отношении земельных участков, подпадающих под действие градостроительных норм в бывшей коммуне Нги Фонг.

Только после покупки земли вы понимаете, что на нее распространяются правила зонирования.

Согласно наблюдениям, вдоль таких маршрутов, как рынок Фук Тхо-Сон и дорога, соединяющая бывшую коммуну Нги Суан с Нги Фонгом (ныне район Винь Лок), многочисленные участки земли были разделены и распределены вплотную друг к другу. Повсюду можно увидеть таблички «Продается», сопровождаемые привлекательными описаниями, такими как «красивый участок», «хорошая цена», «удобное место для бизнеса» и «не подпадает под действие зонирования». Однако в реальности многие люди из-за недостатка информации, чрезмерной самоуверенности или излишнего доверия к посредникам поспешно заплатили деньги, только чтобы позже обнаружить, что приобретенный ими участок земли подпадает под действие зонирования.

Недавний инцидент в районе бывшей коммуны Нгифонг еще раз подчеркивает потенциальные риски при сделках с землей, когда покупатели не проверяют юридические аспекты должным образом. Согласно расследованию, г-жа Т. (проживающая в районе Тхань Винь) согласилась приобрести у г-жи М. участок земли стоимостью более 1,7 миллиарда донгов недалеко от 72-метровой дороги в районе бывшей коммуны Нгифонг и внесла задаток в размере 200 миллионов донгов. Однако после внесения задатка, самостоятельно изучив юридические документы, г-жа Т. обнаружила, что рассматриваемый участок находится в пределах плановой застройки.

Это привело к конфликту между двумя сторонами, поскольку покупатель потребовал разъяснений относительно ответственности продавца за предоставление информации, в то время как продавец настаивал на том, что ничего не скрывал намеренно. После нескольких обменов сообщениями, чтобы избежать затягивания спора и юридических последствий, продавец вернул весь задаток и выплатил компенсацию г-же Т., официально расторгнув сделку.

В беседе с журналистами г-жа Т. сказала: «К счастью, прежде чем предпринимать следующие шаги, мы передали свидетельство о праве собственности на землю в соответствующие органы для проверки. Если бы мы не обнаружили это вовремя и не купили землю, на которую распространялись бы правила застройки, экономические потери были бы огромными». Г-жа Т. также посоветовала людям заблаговременно проверять информацию о планировке при совершении сделок с землей, чтобы избежать нежелательных рисков.

Представившись потенциальными покупателями земли, мы в сопровождении агента по недвижимости по имени М. осмотрели участок на улице Фук Тхо - рынок Сон, в бывшей деревне Тьен Донг, ныне район Чыонг Винь. По словам этого агента, участки здесь обычно имеют фасад 8 метров и длину 20 метров, и стоят около 30 миллионов донгов за квадратный метр. «Не волнуйтесь, я только что проверил, гарантирую, что это не подпадает под действие каких-либо градостроительных норм», — уверенно заявил агент Т.

Кроме того, этот человек также утверждал, что если кто-то покупает землю, предназначенную для зеленых зон или коммерческого использования, «это нормально», это просто означает, что ее нельзя заложить в банке, но в долгосрочной перспективе это все равно будет выгодно для бизнеса и торговли. Такие советы приводят к самоуспокоению многих покупателей.

Другой агент по недвижимости, работающий в районе Чыонг Винь, признал: «Прогуливаясь от коммуны Нги Суан до Нги Фонг (бывшей), повсюду видишь участки земли, разделенные на части. Покупателям, не обладающим необходимыми знаниями, очень трудно отличить чистую землю от земли, на которую распространяются правила застройки. Если не быть внимательным, легко могут возникнуть судебные иски и споры».

В беседе с журналистами заместитель председателя Народного комитета района Винь Лок, г-н Нгуен Вьет Дык, заявил, что земельные участки, затронутые планировкой, в основном связаны с тем, что действующие проекты планировки полностью соответствуют закону. В настоящее время в районе Винь Лок одновременно реализуется несколько проектов планировки, утвержденных Народным комитетом провинции. Кроме того, до сих пор действуют предыдущие проекты планировки города Винь и района Нги Лок (ранее). Учитывая эту ситуацию, местные власти советуют гражданам заблаговременно изучать и тщательно проверять правовую информацию при совершении сделок с недвижимостью, чтобы избежать рисков, связанных с планированием.

Перед тем как вкладывать деньги, ознакомьтесь с планом зонирования.

Основная причина такой ситуации заключается в том, что в настоящее время в этом районе ведутся работы по планированию и корректировке. Многие люди, опасаясь «упустить возможность», доверяют рекомендациям брокеров или знакомых и спешат инвестировать, не проверив должным образом соответствующую юридическую информацию.

В беседе с журналистами г-н Фунг Ба Минь, специалист отдела городской экономики и инфраструктуры района Винь Лок, сказал: «После того, как район получил от провинции документ, касающийся обследования и выбора мест для планирования застройки в этом районе, резко возросло число людей, которые делят землю на участки и выставляют их на продажу».

«В действительности были случаи, когда покупатели страдали от планов зонирования, главным образом в районе деревни Тьен Донг коммуны Нги Суан (ранее) и коммуны Нги Фонг (ранее), касающихся зеленых зон, коммерческой застройки и спортивных сооружений. Однако есть и люди, которые знают, что земля подлежит зонированию, но все равно покупают ее, потому что цена ниже, с целью открытия бизнеса или магазинов», — сообщил г-н Минь.

По словам г-на Миня, покупка земли в плановых районах сопряжена со многими рисками. Местные власти посоветовали людям обращаться непосредственно в районный народный комитет или соответствующие ведомства для проверки информации о планировке, прежде чем совершать какие-либо сделки.

По мнению экспертов и представителей власти, в настоящее время существует множество типов планируемой территории, таких как: городское планирование, транспортное планирование, железнодорожное планирование, планирование жилых районов, парки, зеленые зоны, спортивные площадки, экономические зоны, промышленные зоны и т. д.

Планирование землепользования является важным инструментом, помогающим государству направлять социально-экономическое развитие, рационально распределять земельные ресурсы и обеспечивать гармонию между городским развитием, производством и охраной окружающей среды. Оно также служит правовой основой для распределения земель, выдачи земельных свидетельств, разрешений на изменение целевого использования земель или рекультивацию земель при реализации проектов.

В действительности, в последнее время возникло множество споров, когда люди вносили задаток при покупке земли, но позже обнаруживали, что земельный участок подпадает под действие градостроительных норм, что делает его непригодным для передачи права собственности, и им приходилось подавать иски. В связи с хаотичной ситуацией с передачей земли в пределах зоны местного планирования административного центра провинции Нгеан, 31 декабря 2025 года Народный комитет провинции издал документ № 14824/UBND-NN, в котором говорится, что «изменение целевого назначения земли не допускается; сделки с землей ограничены в период организации и корректировки местного планирования для территории административного центра провинции Нгеан».

Народный комитет провинции поручил Департаменту сельского хозяйства и окружающей среды координировать действия с народными комитетами кварталов Винь Лок и коммуны Донг Лок с целью запрета изменения целевого назначения земель и ограничения купли-продажи и передачи земли в период, когда Департамент строительства выполняет задачу по корректировке местного планирования территории административного центра провинции. Кроме того, Департаменту сельского хозяйства и окружающей среды поручено усилить мониторинг и надзор за выполнением задач народными комитетами кварталов Винь Лок и коммуны Донг Лок, порученных Народным комитетом провинции.

Руководители Народного комитета провинции Нгеан подтвердили, что вышеупомянутый документ применяется только в пределах планируемой территории административного центра провинции и направлен на усиление управления и контроля за земельными ресурсами в период планирования и корректировки, во избежание рисков и споров...