Напряженность на рынке недвижимости

(Баонгхеан)Нынешняя ситуация на рынке недвижимости выглядит мрачной, и существует большой объем непроданных объектов. В результате многие проекты временно приостановлены, отложены или не могут начаться.

В настоящее время в провинции реализуется 110 проектов в сфере недвижимости силами 74 предприятий, из которых 94 находятся в городе Винь, а остальные — в городе Куа Ло и других районах и поселках. Как и во многих провинциях и городах страны, рынок недвижимости в провинции Нгеан продолжал испытывать трудности в 2012 году и в первые три месяца 2013 года. Сделки с недвижимостью через торговые площадки (продажа домов агентствами недвижимости) и сделки вне торговых площадок (покупка и продажа домов частными лицами) были очень вялыми, с резким снижением числа транзакций, а по многим проектам сделки вообще не совершались.

Цены на жилую недвижимость упали во всех сегментах рынка. Согласно неполным статистическим данным, количество малоэтажных жилых домов в проектах жилищного строительства в провинции составляет 2595 единиц (приблизительно 3554 млрд донгов); количество квартир — 1120 единиц (приблизительно 1325 млрд донгов); площадь офисных и коммерческих помещений, сдаваемых в аренду в рамках проектов недвижимости, составляет 12 982 м2 (приблизительно 245,98 млрд донгов); а количество земельных участков — 5148 м2 (приблизительно 23,166 млрд донгов).

Однако приведенные выше цифры не отражают фактическую ситуацию с непроданной недвижимостью, не говоря уже о проектах с непроданными запасами, о которых не сообщалось. Многие из этих непроданных проектов частично привлекли капитал, завершили расчистку земельных участков и инвестировали в инфраструктуру, но их реализация была приостановлена ​​из-за отсутствия рыночного спроса. Вторичные инвесторы приобрели эти объекты, но не смогли их продать. Поэтому фактическое количество непроданной недвижимости, вероятно, выше, чем указано в отчете.

Проект эко-городской зоны Винь Тан (город Винь). Фото: Кань Нам

Несмотря на избыток предложения, желающие приобрести жилье все еще ждут дальнейшего снижения цен. В результате количество успешных сделок невелико, а общая стоимость сделок невысока. Семь из шестнадцати агентств недвижимости в провинции Нгеан не имели ни одной успешной сделки в 2012 году и за первые три месяца 2013 года. Г-н Фам Тхай Дуонг, генеральный директор Vinaconex9 (Строительная корпорация № 9), заявил: «Хотя компания активно работает над оживлением рынка с помощью различных стимулов, таких как снижение цен, ускорение строительства, улучшение качества квартир и продвижение дизайна интерьеров, запасы и непогашенная задолженность клиентов по проекту составляют 315 миллиардов донгов. В проекте Нги Фу компания по-прежнему располагает 15 700 м2 жилой земли с инфраструктурой, 7 600 м2 малоэтажных домов в стадии строительства, 9 500 м2 квартир и 1 200 м2 офисных помещений, сдаваемых в аренду».

Тем временем, в проекте строительства нефтегазового комплекса Нгеан, завершенном в декабре 2012 года, спустя более двух лет эксплуатации, по-прежнему остаются непроданными 20 квартир (из 126 продано 106); занято лишь 20% офисных помещений, а торговый центр еще не открыт. Причины этой задержки, помимо общих рыночных трудностей, включают в себя тот факт, что проект Нгеан представляет собой комплекс, включающий торговый центр, офисные помещения для аренды и жилые квартиры. Поэтому в настоящее время отсутствует политика выдачи индивидуальных свидетельств о праве собственности организациям и частным лицам, которые арендуют или приобретают недвижимость, построенную на государственной земле, с ежегодной оплатой.

Аналогичным образом, в проекте эко-городской зоны Винь Тан, а также в проекте жилого комплекса на восточном бульваре Ле Нин и проекте высотного жилого комплекса CT1 Куанг Чунг инвесторы сталкиваются со многими трудностями в возврате капитала из-за замороженного рынка недвижимости. Даже в проекте эко-городской зоны Винь Тан корпорация инвестировала более 700 миллиардов донгов, но в настоящее время мобилизация и возврат капитала продвигаются очень медленно, что влияет на реинвестирование в проект.

Нынешние трудности на рынке недвижимости нельзя объяснять исключительно его внутренними недостатками. К ним относятся незапланированное строительство, недостаток рыночных исследований и высокий уровень предложения, который трудно продать. Ситуацию усугубляет тот факт, что на протяжении многих лет компании в значительной степени сосредотачивались на инвестициях в элитное жилье больших размеров, пренебрегая квартирами подходящего размера и цены, отвечающими потребностям большинства населения.

На недавней конференции, организованной Народным комитетом провинции для решения проблем на рынке недвижимости, заместитель директора Департамента планирования и инвестиций г-н Нгуен Нам Динь заявил: «На рынке существует реальный спрос, особенно на жилье для людей со средним или ниже среднего уровнем дохода (которые могут позволить себе только дома стоимостью менее 400 миллионов донгов). Однако, поскольку предложение в основном ориентировано на людей с более высокими доходами или обусловлено спекуляциями, существует дисбаланс спроса и предложения, что приводит к низкой вероятности успешных сделок».

По данным Департамента планирования и инвестиций провинции Нгеан, текущий дефицит недвижимости частично объясняется тем, что цены на землю и жилье остаются очень высокими по сравнению с их реальной стоимостью и доходами населения (в 5-10 раз выше среднего). Пока цены остаются чрезмерно высокими, эффективное решение проблем поддержки рынка будет затруднительным, поскольку у нуждающихся в жилье людей недостаточно средств. Текущие цены на недвижимость (дома, землю, квартиры) примерно на 10% ниже, чем за аналогичный период 2011 года, и примерно на 20-25% ниже пиковых значений. В действительности, рынок недвижимости по-прежнему имеет множество препятствий; структура ценообразования на недвижимость зависит от слишком многих факторов, особенно от цен на землю и банковских процентных ставок, которые в настоящее время составляют более 40% и 50% от общей стоимости.

Замороженный рынок недвижимости создал значительные трудности для многих предприятий и компаний, предоставляющих услуги в этой сфере, особенно для малых и средних предприятий (МСП) с ограниченными финансовыми ресурсами, которым приходится брать кредиты в банках или полагаться на капитал, привлеченный от клиентов, для реализации проектов. Продукция предприятий недвижимости является сырьем для других секторов, включая строительные материалы; высокие запасы означают экономический спад. Замороженный рынок недвижимости создает трудности не только для предприятий, работающих в этой сфере, но и влияет на ликвидность кредитных учреждений, поскольку наряду с накоплением запасов растет и объем безнадежных долгов в секторе недвижимости.

Решение проблемы избытка предложения недвижимости является одной из ключевых задач 2013 года. Для смягчения трудностей на рынке недвижимости Народный комитет провинции реализовал комплексное решение, включающее стимулирование внутреннего потребления и кредитную политику с разумными процентными ставками. Вопрос в том, как это следует реализовать?

Тху Хуен