Предупреждение о рисках, связанных со спекулятивным ростом цен на землю в Нгеане.

Много рисков

В последнее время во многих населенных пунктах провинции Нгеан довольно часто стали заключаться сделки купли-продажи земельных участков, только что выигранных на аукционе, но еще не получивших свидетельства о праве пользования землей (красные книги). Примечательно, что эти сделки в основном осуществляются не в соответствии с правовыми нормами, а по доверенности или рукописным соглашениям между сторонами, что влечет за собой множество юридических рисков.

В действительности, было множество случаев, когда победители аукционов, не выполнив своих финансовых обязательств перед государством, быстро перепродавали земельный участок другим лицам, чтобы получить прибыль за счет разницы в цене. Эта разница составляет от десятков миллионов до сотен миллионов донгов, а в некоторых исключительных случаях — даже миллиарды донгов за участок. Для «легализации» сделки стороны часто договариваются, что победивший участник аукциона получает полную оплату от покупателя, а затем оформляет доверенность, позволяющую покупателю действовать от его имени для выполнения финансовых обязательств, оформления права собственности на землю и предоставления ему полных прав распоряжения земельным участком.

Практика купли-продажи земли после выигрыша аукциона с последующим предоставлением покупателю права заниматься послеаукционными процедурами становится все более распространенной. По сути, это способ обойти закон, перекладывая большую часть риска на покупателя. Согласно статье 188 Закона о земле 2024 года, землепользователи могут передавать права пользования землей только при наличии свидетельства о праве пользования землей и выполнении всех финансовых обязательств. В отношении земли, выигранной на аукционе, закон четко устанавливает: только после полной оплаты и получения свидетельства о праве пользования землей победитель аукциона может передать землю.

В случае, если сделка будет признана недействительной из-за несоответствия законодательным требованиям, покупатель рискует потерять деньги и землю, если уполномоченное лицо в одностороннем порядке расторгнет договор, умрет, утратит дееспособность или имущество будет изъято для исполнения судебного решения.

С точки зрения победившего участника тендера, получение прибыли сверх оговоренной в контракте суммы может рассматриваться как признак уклонения от уплаты налогов, влечь за собой административные санкции и даже уголовную ответственность в серьезных случаях.

Еще более тревожным является то, что в последние годы во многих районах провинции Нгеан наблюдается явление продажи одного и того же земельного участка нескольким лицам, известное как «земельная спекуляция» или «двойной депозит». Это явление не только нарушает работу рынка недвижимости, но и влечет за собой ряд юридических последствий, подвергая покупателей риску возникновения споров. Например, г-жа Н. (проживающая в районе Винь Лок) внесла депозит в размере 100 миллионов донгов для покупки земельного участка в бывшей коммуне Нги Фонг, но позже обнаружила, что ее знакомый также внес деньги за тот же участок, что вынудило ее отменить сделку, чтобы вернуть свой депозит.

Кроме того, многие инвесторы оказываются в затруднительном положении при покупке земли, основываясь на слухах о планах зонирования, особенно в отношении проекта индустриального парка VSIP 4. Ситуация с пересекающимися интересами легко приводит к заморозке ликвидности, усилению финансового давления и риску цепной реакции застопорившихся сделок.

Предупреждение о тактике манипулирования ценами со стороны брокеров.

В действительности, как только появляется информация о планировании или подготовке инфраструктурных проектов, промышленных парков, туристических зон или новых городских застроек, брокеры со всего мира немедленно стекаются в этот район. Они в полной мере пользуются страхом инвесторов упустить возможности для искусственного завышения цен.

Агенты по недвижимости охотно демонстрируют самостоятельно созданные 3D-планы застройки, рисуя картину грандиозной инфраструктуры, расширяющихся дорог и современных городских районов.

В бывшей коммуне Нги Фонг агент по недвижимости показал г-же Н «прекрасный участок земли, внесите залог заранее и получите прибыль немедленно». Доверившись агенту, она внесла залог, но, осмотрев землю, была шокирована, обнаружив, что она находится прямо рядом с кладбищем. Также в районе Нги Фонг рекламировался участок земли, расположенный на «планируемой дороге длиной 72 метра», который сейчас продается по цене 41 миллион донгов за квадратный метр, и утверждалось, что он гарантирует прибыль в полтора или даже два раза больше после реализации проекта.

В последние дни, после того как стало известно, что компания VSIP Nghe An Co., Ltd. направила в Народный комитет провинции документ с просьбой разрешить проведение обследований, исследований и подготовку предложения об инвестициях в индустриальный парк VSIP 4, район коммуны Дай Хюэ мгновенно стал «горячей точкой», ежедневно привлекая сотни людей, желающих узнать о земельных участках, инвестировать в них, а также купить и продать землю.

Председатель Народного комитета коммуны Дай Хюэ, г-н Хо Ань Тьен, заявил, что до настоящего времени даже местные власти еще не определили конкретное местоположение проекта. Инвестор не сотрудничал с Народным комитетом коммуны, не проводились никакие топографические работы и не были обозначены границы на местности, однако многие брокеры уверенно заявляют, что эта территория будет превращена в индустриальный парк, что заставляет многих жителей и инвесторов спешно вкладывать средства в землю.

Учитывая сложную ситуацию на рынке, 5 января 2026 года Народный комитет коммуны Дай Хюэ выпустил предупреждение о рисках, связанных со спекуляциями на земельных участках, и посоветовал жителям и инвесторам проявлять крайнюю осторожность, проверять информацию о планировке в соответствующих органах и совершать сделки только после того, как будут ясны правовые аспекты.

Манипулирование ценами происходит не только на свободном рынке, но и на земельных аукционах. В действительности, многие земельные брокеры и спекулянты часто регистрируются для участия в торгах сразу на несколько участков, завышая цены до аномально высоких значений по сравнению с их реальной стоимостью.

Например, на земельном аукционе в коммуне Куангчау, где было выставлено на продажу 81 участок, начальные цены составляли всего 1-1,5 миллиарда донгов, но победившие участники торгов подняли цены до 3,2-3,8 миллиарда донгов за участок. Когда был объявлен список победителей, большинство из них оказались брокерами. Сразу после аукциона большая часть этих участков была выставлена ​​на продажу и перепродана, несмотря на то, что победители еще не выполнили свои финансовые обязательства или не получили свидетельства о праве собственности на землю. Г-жа Нгуен Тхи М. (проживающая в коммуне Куангчау) сказала: «Поскольку я не выиграла аукцион, мне пришлось купить участок у брокера по более высокой цене. Я пока внесла только задаток, и я очень волнуюсь, но мне все равно нужно купить участок, чтобы мои дети могли построить дом».

Брокерскую деятельность необходимо управлять более эффективно.

Многие эксперты в сфере недвижимости утверждают, что недавний резкий рост цен на землю в Нгеане частично объясняется тем, что брокеры завышают цены.

Закон о риэлторском бизнесе предусматривает, что физические лица не имеют права свободно заниматься брокерской деятельностью в сфере недвижимости, а должны действовать в рамках предпринимательской деятельности, иметь соответствующую сертификацию и подчиняться государственному контролю. Однако в реальности рынок по-прежнему широко страдает от «незаконных» практик. Многие брокеры не имеют профессиональных сертификатов, юридических знаний, действуют спонтанно, группами, устраивают мошеннические схемы, ставят во главу угла краткосрочную прибыль и охотно распространяют дезинформацию, чтобы привлечь покупателей.

Г-н Нгуен Куок Кхань, председатель Ассоциации риелторов провинции Нгеан, считает, что основная причина, по которой брокеры легко завышают цены, заключается в отсутствии прозрачности и публичного раскрытия информации о планировании, планах землепользования и ценах на землю во многих населенных пунктах. Люди сталкиваются с трудностями в доступе к официальной информации, что приводит к легкому введению их в заблуждение ложными слухами. По словам г-на Кханя, фундаментальное решение для стабилизации рынка заключается не только в наказании отдельных брокеров, нарушающих правила, но, что более важно, в полном и своевременном раскрытии местными властями информации о планировании, предоставляя людям и инвесторам основу для проверки.

Кроме того, необходимо регулировать и онлайн-платформы для размещения объявлений о продаже недвижимости. Следует также проводить расследования в отношении веб-сайтов и аккаунтов в социальных сетях, публикующих информацию о резком росте цен на землю, что способствует искусственному завышению цен и манипулированию ими. В то же время государство должно продолжать жестко бороться с группами спекулянтов, которые незаконно наживаются и искажают рынок…

Эксперты советуют людям, особенно тем, кто имеет законную потребность в земле для постоянного проживания, проявлять крайнюю осторожность в отношении схем «формирования рынка», используемых некоторыми риелторами. Прежде чем принимать решение об инвестировании, покупателям следует заблаговременно изучить информацию о планировке в местных органах власти и избегать следования за толпой, чтобы не попасть в ловушку искусственного завышения цен на землю.