Предупреждение о повсеместном разделении и дроблении сельских земель.

Разделение и дробление земельных участков под застройку широко распространены.

Наблюдения в бывшем районе Нгиа Дан показывают, что разделение и расчленение земельных участков широко распространены. В социальных сетях легко найти рекламу «дешевых земельных участков», «высокодоходных инвестиций» и «полного комплекта юридических документов», привлекающую внимание многих людей и инвесторов.

В коммуне Нгиа Тхо многие большие участки земли, принадлежащие жителям, были быстро скуплены, а затем разделены на десятки более мелких участков для продажи. В деревне Тхань Хоа репортеры наблюдали участок земли площадью более 10 000 м², который был выровнен и разделен на 22 участка, каждый шириной 7-8 метров и глубиной приблизительно 25 метров.

Примечательно, что на всей этой разделенной на участки территории ведет всего одна бетонная дорога — тупиковая улица, без дренажной системы, каналов или интегрированной инфраструктуры. Тем не менее, участки здесь по-прежнему предлагаются к продаже по средней цене около 220 миллионов донгов за участок.

Согласно результатам нашего расследования, первоначально земля принадлежала нескольким местным семьям, а затем была перепродана инвесторам. После завершения процедуры разделения земли инвесторы приступили к выравниванию участка, строительству внутренних бетонных дорог, а затем выставили его на рынок.

Г-н Нгуен Ван Т. (проживающий в районе Тхай Хоа) сказал, что, хотя цены на разделенные на участки земли в этих районах относительно «низкие» по сравнению с общим рынком, он все же сомневается. «Земля ровная и дешевая, но дороги тупиковые, а инфраструктура недостаточна и не скоординирована. Если покупать ее в инвестиционных целях, перепродать ее позже будет очень сложно», — поделился г-н Т.

В действительности многие жители бывшего района Нгиа Дан, купившие землю во время «земельной лихорадки», теперь сталкиваются с проблемой замороженного капитала. Многие участки земли после разделения на более мелкие остаются заброшенными, заросшими сорняками, без построек и жилых помещений. Те, кто купил землю позже и хочет перепродать её, чтобы «избавиться от активов», вынуждены мириться с убытками, снижая цены ниже первоначальной, но при этом испытывают трудности с поиском покупателей, действительно нуждающихся в земле.

В беседе с журналистами глава экономического отдела коммуны Нгиа Тхо, г-жа Нгуен Тхи Нга, сообщила, что в настоящее время в коммуне ведется довольно много операций по разделению земли и продаже участков. Среди них, по меньшей мере, два крупных проекта, включающих 20 и более участков, расположены в деревнях Тхань Хоа и Донг Хой.

По словам г-жи Нга, разделение земли на 2-3 участка для детей в семье является разумным и отвечает практическим потребностям. Однако в последнее время некоторые инвесторы воспользовались лазейками в законодательстве, чтобы «искажать» процесс, разделяя большой земельный участок на десятки, а в некоторых местах даже до 40-50 участков, в коммерческих целях.

«Широко распространенная практика разделения земельных участков на более мелкие в долгосрочной перспективе будет иметь множество негативных последствий для городского планирования. Плотное застройка отдельных участков создает новые концентрированные жилые районы, превышающие первоначальный план, что оказывает значительное давление на техническую и социальную инфраструктуру», — подчеркнула г-жа Нга.

По словам руководителей коммуны Нгиа Тхо, управление земельными ресурсами в этом районе сталкивается со многими трудностями, поскольку действующие правила не требуют заключения правительства коммуны при утверждении заявок на разделение земельных участков. Выдача свидетельств о праве пользования землей осуществляется Земельным регистрационным управлением, в то время как местное правительство не полностью информировано, что приводит к ситуации, когда «коммуна не осведомлена и не может управлять землей с самого начала».

В коммуне Нгиа Лам председатель Народного комитета г-н Нгуен Хунг Куонг заявил, что до административного объединения в нескольких районах уже были проведены разделы и расчленение земель. В настоящее время в коммуне все еще имеется значительное количество жилых земель, поэтому риск того, что инвесторы продолжат скупать и делить землю на участки, очень высок.

Широко распространенная практика разделения земельных участков на более мелкие части наблюдается не только в коммунах Нгиа Тхо и Нгиа Лам, но и во многих других населенных пунктах провинции Нге Ан.

По мнению экспертов в области землепользования, повсеместное разделение земельных участков на более мелкие не только нарушает планирование землепользования, но и влечет за собой ряд долгосрочных последствий. Большинство разделенных на участки земель не имеют надлежащей инфраструктуры, такой как дренажные системы, электроснабжение, противопожарная защита и очистка сточных вод.

Многие внутренние дороги построены лишь временно из тонкого бетона, без дренажных систем и контроля качества. После заселения людей риск затопления и разрушения инфраструктуры становится очень высоким.

Необходим более строгий контроль.

В сложившейся ситуации местные власти и соответствующие ведомства сходятся во мнении, что необходимо комплексное решение для контроля над широко распространенной практикой разделения земельных участков и их продажи.

По словам г-жи Нгуен Тхи Нга, главы экономического отдела коммуны Нгиа Тхо, местные власти должны быть вовлечены с самого начала в процесс рассмотрения и оценки условий разделения земельных участков, поскольку именно они обладают наиболее точным пониманием текущего состояния земель, инфраструктуры и жилищного строительства в этом районе. «Разделение и продажа земельных участков не могут основываться исключительно на юридических документах; они также должны быть корректными с точки зрения землепользования. Это должны быть жилые участки с развитой инфраструктурой, такой как электричество, водоснабжение и транспорт, обеспечивающие транспортную доступность и удовлетворяющие долгосрочные потребности жителей, избегая образования жилых районов, лишенных основных бытовых условий».

Разделяя это мнение, г-н Нгуен Хунг Куонг, председатель Народного комитета коммуны Нгиа Лам, считает, что без строгого контроля со стороны местных властей разделение земельных участков и дробление земельных наделов могут легко нарушить утвержденное планирование, что приведет к долгосрочным последствиям для развития жилых районов и инфраструктуры. Необходимо предоставить правительству на уровне коммуны четкую роль в надзоре и предоставлении рекомендаций по заявкам на разделение земельных участков, особенно крупных, чтобы оперативно предотвращать использование юридических лазеек для формирования спонтанных жилых районов, что создаст дополнительную нагрузку на управление и инвестиции в инфраструктуру в будущем.

По словам г-на Тхай Дуй Хунга, руководителя Департамента управления земельными ресурсами Департамента сельского хозяйства и окружающей среды провинции Нгеан, разделение земельных участков должно полностью соответствовать условиям, установленным законом, включая Постановление № 82/2025/QD-UBND Народного комитета провинции Нгеан от 5 января 2025 года.

Статья 9 Решения № 82 четко устанавливает условия разделения и объединения земельных участков каждого типа в провинции, требуя, чтобы разделенный земельный участок имел подъездную дорогу общественной протяженностью не менее 4 метров, а также соответствовал другим условиям.

Для жилых земельных участков, выделенных государством и имеющих свидетельства о праве пользования землей в соответствии с подробными строительными планами, утвержденными компетентными органами, разделение или объединение земельных участков допускается только после утверждения или принятия компетентным органом корректировки плана в соответствии с законом о планировании и строительстве и должно соответствовать нормативным актам.

Ужесточение правил разделения земельных участков является неотложной необходимостью для восстановления порядка в землепользовании, предотвращения повсеместного разделения и продажи земель, а также обеспечения устойчивого и долгосрочного развития городов и сельских районов в соответствии с утвержденными планами. Соответствующие ведомства должны усилить инспекции и строго пресекать нарушения, а также тщательно проверять каждую заявку на разделение земельного участка, чтобы обеспечить соответствие утвержденным планам и инфраструктуре.