Если мелиорированные земли незаконно используются под жилую застройку, можно ли выдать свидетельство о праве собственности на землю?
Многие домохозяйства несколько десятилетий назад вернули себе или получили в собственность землю под выращивание риса, а затем добровольно перешли на выращивание многолетних культур или строительство домов.
По словам г-на Хоанг Фуок Донга (провинция Куангчи), в этом районе некоторые домохозяйства ранее получили от кооператива землю или рекультивировали ее для выращивания риса. Из-за неэффективного производства эти домохозяйства самостоятельно перешли на выращивание других многолетних или однолетних культур, чтобы развить свое экономическое положение или упростить процесс преобразования земли в жилую застройку и получения свидетельства о праве пользования землей (красная книга).
Для обеспечения выдачи свидетельств о праве собственности на землю в соответствии с правилами для участков, которые изначально использовались под рисовые поля, г-н Донг обратился к компетентным органам за разъяснениями по поводу порядка рассмотрения некоторых конкретных случаев.
Они расчистили землю для выращивания риса, а затем спонтанно перешли к выращиванию многолетних культур.
Первый случай касается г-жи Нгуен Тхи А. В 2025 году она подала заявку на получение свидетельства о праве пользования землей для выращивания многолетних культур на участке номер B, номер листа карты C, площадью 200 м2.
Первоначально, с 1975 года, земля использовалась г-жой А для выращивания риса. В 2008 году г-жа А произвольно перевела землю под выращивание многолетних культур и использует ее с 2008 года по настоящее время.
Согласно кадастровой карте 2006 года, земельный участок классифицируется как «прочие рисовые поля». Однако, согласно утвержденной генеральной карте планирования района на 2025 год, земельный участок зонирован под коммерческое и сервисное использование.
Г-н Донг задал вопрос: В данном случае, была ли г-жа А впервые выдана свидетельство о праве собственности на землю? Если да, то был ли в свидетельстве указан тип земли: рисовые поля или земли под многолетние культуры? Кроме того, будут ли к г-же А применяться административные санкции и потребуется ли ей восстановить землю в ее первоначальном состоянии, учитывая, что изменение целевого использования земли произошло много лет назад и никаких санкций к ней ранее не применялось?
Земля была освоена для посадки многолетних деревьев, но на ней без разрешения были построены дома.
Во втором случае, в 2025 году, г-н Во Ван А подал заявку на получение свидетельства о праве пользования земельным участком под жилую застройку, участок номер B, номер карты C, площадью 200 м2.
Земельный участок B изначально использовался г-ном А для рекультивации и выращивания многолетних культур с 1975 года. 1 июня 2014 года г-н А построил на этом участке дом.
Согласно кадастровой карте 2006 года, участок B предназначен для выращивания многолетних культур. Однако, согласно утвержденной генеральной карте застройки района до 2025 года, участок B планируется использовать под коммерческую и хозяйственную застройку.
Г-н Дун поинтересовался, имеет ли г-н А право впервые получить свидетельство о праве собственности на землю? Будут ли он оштрафован и вынужден восстановить первоначальное состояние собственности, учитывая, что строительство дома уже велось ранее и ранее к нему никогда не применялись штрафные санкции?
Министерство излагает принципы рассмотрения данного вопроса.
В ответ на возникшую проблему Министерство сельского хозяйства и окружающей среды заявило, что вопрос, поднятый данным лицом, находится в юрисдикции местных властей на основании административных документов и соответствующих местных правил.
Таким образом, у министерства нет оснований давать конкретный ответ, оно может лишь изложить некоторые принципиальные положения.
Что касается выдачи свидетельств о праве пользования землей, пункт 4 статьи 139 Закона о земле гласит: Домохозяйствам и физическим лицам, в настоящее время использующим сельскохозяйственные земли, которые они вернули себе и по которым нет споров, выдаются свидетельства о праве пользования землей и свидетельства о праве собственности на имущество, находящееся в залоге на этих землях (документы о праве собственности на землю), государством в соответствии с лимитами распределения сельскохозяйственных земель, установленными Народным комитетом провинции.
Если площадь превышает лимит, установленный Народным комитетом провинции, избыточная площадь должна быть арендована у государства.
В случаях, когда землепользователи не имеют документов, подтверждающих право пользования землей, как это предусмотрено статьей 137, но не подпадают под случаи, предусмотренные статьями 139 и 140, может быть рассмотрена возможность выдачи им свидетельства о праве пользования землей в соответствии со статьей 138 Закона о земле.
Что касается административных санкций, то, согласно Министерству сельского хозяйства и окружающей среды, Постановление № 123/2024 предусматривает, что административные санкции не будут налагаться на нарушения, совершенные до 15 октября 1993 года. Определение нецелевого использования земли применяется только в случаях, когда можно установить первоначальное назначение земли (до изменения назначения), что подтверждается документами, выданными государством в отношении распределения земли, аренды земли, признания прав землепользования и другими правовыми документами, предусмотренными статьей 137 Закона о земле.
Что касается работ по мелиорации земель, то если мелиорация подпадает под «проект, список или документ, касающийся переселения людей для создания новых экономических зон или мест переселения, утвержденный Народным комитетом района или провинции или компетентным органом, который включает имя землепользователя», как это предусмотрено пунктом 1 статьи 137 Закона о земле, то административные санкции не применяются, и выдача свидетельства о землепользовании осуществляется в соответствии со статьей 137 Закона о земле.
В случаях бесплатного восстановления земель, как это предусмотрено пунктом 4 статьи 139 Закона о земле, если имеются достаточные доказательства того, что это представляет собой незаконное присвоение земель, как это предусмотрено пунктом 9 статьи 3 Закона о земле 2024 года и статьей 13 Указа 123/2024, то будут рассмотрены меры наказания за незаконное присвоение земель.
Классификация земель регулируется статьей 10 Закона о земле 2024 года, а полномочия председателя районного народного комитета по выдаче свидетельств о праве пользования землей передаются председателю коммунального народного комитета в статье 5 Постановления Правительства № 151/2025.
