«Мимолетное» или отказ от задатков после земельных аукций — темная сторона резкого роста цен на землю в Нгеане.
В последнее время во многих районах провинции Нгеан участились случаи, когда инвесторы и риелторы отказываются от своих депозитов после выигрыша аукционов по продаже прав на землепользование. Это явление довольно распространено в районах, где наблюдается резкий рост цен на землю, вызванный инвестиционным спросом.
«Перевернуть депозиты», то есть массово отказаться от вкладов.
Наблюдения во многих районах Нгеана показывают, что большинство случаев конфискации залоговых депозитов связаны с земельными участками, цены на которые кратковременно резко выросли. Общим для этих скачков является то, что они были вызваны непроверенной информацией о планировании или даже просто предложениями, в то время как цены на землю на аукционах были завышены значительно по сравнению с их реальной стоимостью.
Когда информация о плане развития распространилась, люди быстро хлынули в районы, считавшиеся «находящимися на подъеме», создав на короткий период оживленную атмосферу «купли-продажи». Однако, когда рынок остыл, инфраструктура еще не была развита, ликвидность снизилась, и спекулятивный капитал немедленно ушел, оставив после себя множество заброшенных земельных участков и множество негативных последствий для местных властей.
Один из ярких примеров — земельный участок в коммуне Дай Хюэ, выставленный на аукцион, принадлежащий компании Ru Cup - Nam Linh. Примерно месяц назад, после появления информации о планируемом строительстве промышленного парка в этом районе, он быстро стал центром земельных спекуляций.
Здесь основной формой сделки является не полная купля-продажа, а скорее «краткосрочная торговля». Г-н Хо Вьет Динь, проживающий в коммуне Дай Хюэ, заявил, что выиграл аукцион на два земельных участка в районе Ру Кап. Участок № 18 площадью 252 м² имел начальную цену 882 миллиона донгов, и он выиграл аукцион, предложив более 2,389 миллиарда донгов. После победы на аукционе г-н Динь перевел залог, и этот участок теперь стал предметом двух краткосрочных сделок на общую сумму более 3,4 миллиарда донгов.
Что касается оставшегося земельного участка, то это угловой участок № 19 площадью 248 м².2Земельный участок изначально оценивался в 868 миллионов донгов и был успешно продан на аукционе за 2,528 миллиарда донгов. По словам г-на Диня, несколько недель назад, когда рынок был на подъеме, он получал предложения о покупке этого участка по очень высоким ценам, но так и не смог его продать. Однако в настоящее время, несмотря на то, что участок был выставлен на продажу примерно за 3,1 миллиарда донгов, покупатель до сих пор не найден.
Г-н Тран Ван Т, брокер по недвижимости, работающий в районе Тхань Винь, сказал: «Большинство сделок с земельными участками, выигранными предыдущими владельцами на аукционах, представляют собой лишь сделки по продаже задатка, основанные на информации о планировке».
По словам г-на Т., в период бурного роста рынка первоначальный взнос за каждый земельный участок составлял от 100 до 200 миллионов донгов, а срок удержания залога — 10 месяцев. До 20 дней. Многие брокеры и мелкие инвесторы спешили внести деньги, надеясь быстро перепродать недвижимость и получить прибыль за счет разницы в несколько сотен миллионов или даже миллиардов донгов, несмотря на то, что цены на землю были завышены значительно по сравнению с их реальной стоимостью.
Г-жа Ле Тхи Х, агент по недвижимости из коммуны Дьенчау, рассказала: «Во время резкого роста цен я купила здесь участок земли, разница в цене составила около 700 миллионов донгов. Но если бы я оставила его себе, мой капитал был бы заморожен, и я не смогла бы управлять своими денежными потоками, поэтому мне пришлось смириться с потерей задатка и переехать в другой район».
По словам г-на Нгуен Тхук Куанга, главы экономического отдела Народного комитета коммуны Дай Хюэ, земельный участок в районе Ру Кап - Нам Линь, выставленный на аукцион, является одним из типичных очагов активности в последнее время. Этот участок расположен посреди обширного поля с недостаточно развитой инфраструктурой. Вся территория включает 56 жилых участков, каждый площадью от 248 до 309 м². В начале декабря 2025 года местные власти провели аукцион на право пользования землей в этом районе, в результате которого было выиграно 55 торгов, при этом начальные цены варьировались от 800 миллионов до 1,7 миллиарда донгов за участок. Однако до настоящего времени большинству выставленных на аукцион участков еще не выданы свидетельства о праве пользования землей. Между тем, сделки в основном представляют собой краткосрочные спекуляции и перепродажу между инвесторами.
Последствия и проблемы ужесточения аукционных процедур.
Примечательно, что феномен отказа покупателей от внесения залога после земельных аукций наблюдается не только в коммуне Дай Хюэ, но и распространился на многие другие населенные пункты провинции Нгеан. В начале августа 2025 года в коммуне Ан Чау Народный комитет коммуны организовал аукцион 21 земельного участка в деревне Тан Фук. Однако результаты показали, что покупатели отказались от внесения залога по 17 участкам, и только по 4 участкам сделки были завершены.
Г-жа Тхан Тхи Т, жительница коммуны Ан Чау, рассказала, что среди случаев конфискации залоговых депозитов было немало инвесторов, которые участвовали в сделках с целью спекуляции, завышая цены, а затем снимали средства, когда не могли перепродать недвижимость. «Местные жители, такие как мы, которые действительно нуждаются в жилье, не могут себе позволить его купить, потому что цены слишком завышены», — сказала г-жа Т.
Согласно сообщениям, на этом аукционе стартовая цена составляла около 2 миллиардов донгов за лот, но в ходе торгов многие инвесторы подняли цену до более чем 4 миллиардов донгов за лот. За каждый лот требовался залог в размере 300 миллионов донгов, но после победы на аукционе многие покупатели потеряли свои задатки, поскольку цены были слишком высокими, чтобы продать лот кому-либо.
Глава экономического отдела Народного комитета коммуны Анчау, г-н Нгуен Конг Чыонг, откровенно признал, что отказ от депозитов не только приводит к растрате ресурсов и нарушает местный план землепользования, но и вынуждает правительство тратить больше времени и денег на реорганизацию аукциона. «Без принципиального решения спекуляции и манипулирование ценами будут продолжаться», — заявил он.
Ужесточить контроль, увеличить сумму депозита.
По мнению экспертов, основная причина отказа от участия в торгах за землю заключается в том, что рынок недвижимости в этих районах сосредоточен среди мелких инвесторов с ограниченными инвестиционными возможностями, которые следуют менталитету толпы. В этом контексте инвесторы, участвующие в аукционах с краткосрочными целями, оказываются в пассивном положении, когда им не удается перепродать недвижимость в ожидаемом объеме.
Последствия конфискации залоговых депозитов также создают трудности для людей, действительно нуждающихся в жилье, оказывая значительное давление на управление государственными землями, особенно в части приобретения земли и расчистки участков.
Председатель Ассоциации риелторов провинции Нгеан, г-н Нгуен Куок Кхань, заявил, что в настоящее время существует две распространенные группы людей, отказывающихся от своих задатков: во-первых, инвесторы, которые участвуют в торгах за множество участков, но не могут их продать; и во-вторых, люди, которым нужна земля для строительства жилья, но которые завышают ставки на аукционе, обнаруживая, что цена превышает их финансовые возможности по сравнению с рыночными ценами, и поэтому соглашаются потерять свои задатки. По словам г-на Кханя, для смягчения этой ситуации необходимо увеличить сумму задатка до 30-50% от стоимости земельного участка, сократить время, необходимое для полной оплаты выигрышной ставки, и рассмотреть возможность ограничения количества земельных участков, на которые может претендовать один человек в пределах одного планируемого района, чтобы предотвратить ситуацию, когда один человек участвует в аукционах, покупает десятки участков, а затем спекулирует, завышая цены перед перепродажей.
Кроме того, местным властям необходимо усилить контроль и надзор за аукционами по продаже прав пользования землей, обеспечивая соблюдение правовых норм, прозрачность и открытость; оперативно выявлять и строго пресекать случаи использования аукционов в личных целях или нарушения рыночной конъюнктуры, чтобы вернуть деятельность по продаже земли по ее прямому назначению – служению социально-экономическому развитию и удовлетворению реальных жилищных потребностей населения.
Правительство только что издало Постановление № 66.11/2026/NQ-CP от 6 января 2026 года, определяющее порядок урегулирования трудностей и препятствий при проведении аукционов по продаже прав пользования землей в целях выделения земельных участков под жилую застройку в соответствии с Законом о земле. Ожидается, что постановление позволит ужесточить дисциплину, ограничить спекуляцию и нарушения, включая аннулирование залоговых депозитов, внесенных на аукционе по продаже земли.
Согласно постановлению, одним из ключевых введенных механизмов является корректировка размера задатка при продаже на аукционе прав пользования земельными участками под жилую застройку физическим лицам. В частности, размер задатка установлен в размере от 10% до 50% от начальной цены выставленного на аукцион земельного участка. Это требование выше, чем действующий Закон об аукционной продаже имущества, который предусматривает задаток в размере всего 5-20%. Повышение размера задатка при продаже прав пользования земельными участками на аукционе является решением для предотвращения практики завышения цен с целью получения прибыли и последующего отказа от задатка.
Кроме того, в Постановлении также предусмотрены строгие санкции за невыполнение финансовых обязательств после выигрыша на аукционе. Соответственно, те, кто выиграл аукцион, но не оплатил его, что привело к аннулированию результатов, будут отстранены от участия в аукционах на срок от 2 до 5 лет. Те, кто не оплатил полную сумму выигрышной ставки, будут отстранены от участия в аукционах на срок от 6 месяцев до 3 лет. Компетентный орган вынесет это решение в течение 10 дней после аннулирования результатов аукциона.
