Покупка социального жилья по доверенности может привести к потере всего имущества.

Публичная реклама продажи социального жилья.

В наши дни на сайтах, посвященных сделкам с недвижимостью, несложно найти объявления о продаже социального жилья (как уже заселившихся жильцов, так и строящихся).

Купля-продажа социального жилья происходит открыто. Например, на сайте batdongsan.com.vn за последний месяц восемь человек разместили объявления о продаже квартир в жилом комплексе SDU 143 Tran Phu - Ha Dong (Ханой). Это коммерческий жилой комплекс, который инвестор переоборудовал в проект социального жилья и который был завершен в четвертом квартале 2015 года.

Покупатели социального жилья, приобретающие его по доверенности, могут столкнуться со многими рисками, вплоть до потери всего имущества.

Мы связались с продавцами квартир социального жилья по адресу: улица Чан Фу, 143, район Ха Донг (Ханой). Хотя, согласно правилам, совершение сделок купли-продажи или аренды пока не разрешено, некоторые домовладельцы утверждают: «Право собственности может быть передано немедленно или с задержкой на 5 лет, в зависимости от потребностей покупателя».

В новостной статье, опубликованной на сайте batdongsan.com.vn 3 января 2018 года, говорилось: «У меня есть дипломатическое разрешение на покупку квартиры в социальном жилом комплексе Bright City в Хоай Дыке. Если вы заинтересованы и действительно хотите купить, пожалуйста, свяжитесь напрямую с владельцем: 09014…». Многие другие социальные жилые комплексы, даже еще не завершенные, также рекламируются на продажу, например, жилой комплекс для офицеров и солдат Министерства общественной безопасности (по адресу Фам Ван Донг, 43), проект Lucky House (Киен Хунг, Ха Донг)… Большинство квартир в социальном жилом комплексе рекламируются с наценкой в ​​100-400 миллионов донгов сверх первоначальной цены.

Использование доверенностей для обхода закона.

Помимо открытой рекламы о продаже, в настоящее время наблюдается ситуация, когда социальное жилье покупается и продается посредством нотариально заверенных доверенностей.

Согласно контракту, полученному журналистом, условия данного договора на предоставление социального жилья предусматривают, что уполномоченная сторона (покупатель) от имени уполномоченной стороны выплатит инвестору покупную цену в соответствии с графиком, подпишет протокол о передаче квартиры инвестором, подготовит и подпишет договоры на коммунальные услуги, такие как электро- и водоснабжение, с соответствующими органами, а также произведет оплату за использование этих услуг…

Данный договор доверенности используется для сделок, связанных с социальным жильем.

По словам адвоката Тран Ван Ту из Ханойской коллегии адвокатов, использование доверенности вместо договора купли-продажи социального жилья является способом обойти закон и представляет значительные риски для покупателей жилья, поскольку: согласно статье 562 Гражданского кодекса 2015 года, договор доверенности представляет собой соглашение между сторонами, в соответствии с которым уполномоченное лицо выполняет задачу от имени уполномочивающего лица.

Согласно статье 430 Гражданского кодекса 2015 года, договор купли-продажи имущества (социальное жилье считается имуществом) представляет собой соглашение между сторонами, в соответствии с которым продавец передает право собственности на имущество покупателю, а покупатель оплачивает продавцу. Следовательно, с юридической точки зрения эти два договора принципиально различаются. Договор доверенности лишь уполномочивает продавца управлять имуществом и пользоваться им от имени собственника, не выполняя самую важную задачу: передачу права собственности на имущество покупателю. Следовательно, купля-продажа дома по договору доверенности не имеет юридической основы.

В случае спора или отзыва доверенности гарантировать права покупателя сложно, поскольку: если спор разрешается в суде, существует очень высокая вероятность того, что суд признает вышеупомянутый договор доверенности недействительным в связи с его мошенническим характером, как это предусмотрено статьей 124 Гражданского кодекса 2015 года.

Статья 124 гласит: «Если стороны заключают гражданскую сделку мошенническим путем с целью сокрытия другой гражданской сделки, то мошенническая гражданская сделка является недействительной, в то время как скрытая гражданская сделка остается действительной, если только эта сделка также не является недействительной в соответствии с положениями настоящего Кодекса или другими соответствующими законами». В этом случае договор доверенности, предназначенный для сокрытия гражданской сделки, связанной с продажей дома, будет недействительным в соответствии с вышеуказанным положением.

«Если объект социального жилья конфискуется государством за нарушение правил купли-продажи социального жилья, отстаивать свои права становится очень сложно, поскольку покупатель не является собственником, особенно если продавец не идет на сотрудничество», — проанализировал юрист Тран Ван Ту.

Еще одна юридическая проблема возникает при оформлении доверенности после смерти доверителя. Согласно статье 140 Гражданского кодекса 2015 года, договор доверенности прекращает свое действие после смерти доверителя. Естественно, фактический покупатель больше не сможет осуществлять права, предусмотренные договором доверенности, что может легко привести к спорам с наследниками фактического продавца. Таким образом, покупатели социального жилья по доверенности могут столкнуться со значительными рисками, вплоть до потери всего имущества.