Покупка социального жилья по доверенности может привести к полной потере

Публичная продажа социального жилья

В настоящее время на сайтах по сделкам с недвижимостью нетрудно найти объявления о купле-продаже социального жилья (как уже въехавшего, так и находящегося на стадии строительства).

Купля-продажа социального жилья осуществляется открыто. Например, на сайте batdongsan.com.vn за последний месяц 8 человек продавали квартиры в жилом комплексе SDU 143 Tran Phu-Ha Dong (Ханой). Это проект коммерческого жилья, который инвестор преобразовал в проект социального жилья и завершил строительство в четвертом квартале 2015 года.

Покупатели социального жилья по договорам авторизации могут столкнуться со многими рисками и даже потерять все.

Мы связались с продавцами квартир социального жилья по адресу Тран Фу, 143, Хадонг (Ханой). Хотя правила пока не разрешают торговать, покупать, продавать или сдавать в аренду, некоторые домовладельцы всё же подтвердили: «Могут перевести право собственности сразу или могут подождать 5 лет, в зависимости от потребностей покупателя».

В новости на сайте batdongsan.com.vn от 3 января 2018 года было ясно сказано: «У меня есть шанс купить дипломатическую квартиру в социальном жилищном комплексе «Яркий город» — Хоай Дык. Если вы заинтересованы и действительно хотите купить, пожалуйста, свяжитесь с владельцем: 09014...» Многие другие проекты социального жилья, хотя и ещё не завершённые, также выставлены на продажу, например, жилой комплекс для офицеров и солдат Министерства общественной безопасности (по адресу Фам Ван Донг, 43), проект «Счастливый дом» (Киен Хынг, Ха Донг)... Большинство квартир в социальном жилом комплексе выставлены на продажу с разницей в цене от 100 до 400 миллионов донгов по сравнению с первоначальной ценой.

Использование доверенности для обхода закона

Мало того, что об этом публично сообщается, в настоящее время существует ситуация купли-продажи социального жилья с использованием нотариально заверенных «договоров авторизации».

Согласно договору, полученному репортером, условия договора авторизации для этого проекта социального жилья четко устанавливают, что уполномоченная сторона (покупатель - репортер) от имени уполномоченной стороны будет выплачивать инвестору покупную цену дома в соответствии с графиком, подписывать протокол передачи квартиры при передаче квартиры инвестором, заключать и подписывать с органами власти договоры на коммунальные услуги, такие как электроэнергия и вода, а также вносить платежи за использование вышеуказанных услуг...

Договор авторизации, используемый для сделок с социальным жильем.

По словам адвоката Чан Ван Ту из Ханойской коллегии адвокатов, использование договора поручения для замены договора купли-продажи социального жилья является своего рода правовой лазейкой, которая несет большие риски для покупателей жилья, поскольку: Согласно положениям статьи 562 Гражданского кодекса 2015 года, договор поручения представляет собой соглашение между сторонами, в соответствии с которым уполномоченная сторона выполняет работы от имени уполномочивающей стороны.

Согласно статье 430 Гражданского кодекса 2015 года, договор купли-продажи жилого помещения (социальное жильё является жильём) представляет собой соглашение сторон, согласно которому продавец передаёт право собственности на жилое помещение покупателю, а покупатель платит продавцу. Таким образом, с юридической точки зрения эти два договора имеют совершенно разную природу. Договор поручения заключается лишь от имени собственника жилья на управление и пользование жилым помещением... без выполнения важнейшей задачи – передачи права собственности на жилое помещение покупателю. Следовательно, договор поручения на куплю-продажу жилого помещения не является юридически обоснованным.

В случае возникновения спора или отзыва права покупателя трудно гарантировать, поскольку: Если возникнет спор, который должен быть разрешен в суде, весьма вероятно, что суд признает вышеуказанный договор уполномочия недействительным по причине подделки, как это предусмотрено статьей 124 Гражданского кодекса 2015 года.

Статья 124 гласит: «Если стороны совершили ложную гражданскую сделку с целью прикрыть другую гражданскую сделку, то ложная гражданская сделка недействительна, а прикрытая гражданская сделка сохраняет силу, за исключением случаев, когда эта сделка также недействительна в соответствии с положениями настоящего Кодекса или иными соответствующими законами». При этом договор поручения на прикрытие гражданской сделки купли-продажи жилого дома будет недействителен в соответствии с вышеуказанными положениями.

Если государственный орган конфискует дом из-за нарушения правил купли-продажи социального жилья, здесь очень сложно отстаивать свои права, поскольку покупатель не является собственником, особенно в случаях, когда продавец не сотрудничает, - проанализировал адвокат Тран Ван Ту.

Ещё одной юридической проблемой, связанной с договором поручения, является смерть доверителя. Согласно статье 140 Гражданского кодекса 2015 года, в случае смерти доверителя договор поручения прекращается, а после его расторжения фактический покупатель больше не сможет осуществлять права, предусмотренные договором поручения, что может легко привести к спорам с сонаследниками фактического продавца. Таким образом, покупатели социального жилья по договору поручения могут столкнуться с множеством рисков или даже потерять всё.