Многие жители Нгеана "шокированы" новым налогом на изменение целевого использования земли.

Налог на изменение целевого назначения земли значительно возрастает.

Получив уведомление о налоге на изменение целевого использования земли для своей семьи, г-жа Чан Ван Ань из района Хунг Лок (город Винь) воскликнула: «Моя семья в шоке!». Г-жа Ван Ань поделилась на своей личной странице в Facebook, что из-за опасений по поводу повышения налога ее семья подала заявление на изменение целевого использования земли 16 мая (когда еще действовал старый прейскурант цен на землю). Однако по разным причинам заявление было принято только 19 мая и передано в налоговую инспекцию в июне, после чего вступило в силу Решение № 18/2025/QD-UB Народного комитета провинции от 21 мая 2025 года, вносящее изменения и дополнения в Решение № 45/2019/QD-UB о выпуске прейскуранта цен на землю в городе Куа Ло (ранее) и Решение № 57/2019/QD-UBND о выпуске прейскуранта цен на землю в городе Винь на период 2019-2024 годов.

По словам г-жи Ван Ань, цена после изменения целевого назначения земельного участка составляет 15 миллионов донгов/м².² Семья зарегистрировала переезд на 300 метров.²В связи с тем, что земельный участок был переоборудован из садового в жилой, налог на изменение целевого использования земли и регистрационный сбор составили 4,497 миллиарда донгов, согласно расчетам налоговых органов. Это финансовое обязательство потрясло не только лично г-жу Ван Ань, но и всю ее семью!

Заместитель начальника аппарата Народного комитета города Винь, отвечающий за Центр административно-хозяйственного обслуживания, г-н Во Хонг Хай, рассказал: «С момента введения нового прейскуранта цен на землю это не единственный случай. Совсем недавно, в июне, семья из трех братьев в коммуне Хун Хоа (город Винь) получила землю в собственность до 1980 года, построила на ней дома и теперь хочет изменить целевое назначение земли, чтобы отделить право собственности на землю от родителей для каждого из братьев. Первоначально семья оценила стоимость изменения целевого назначения земли по старому прейскуранту примерно в 1,4 миллиарда донгов, но после введения нового прейскуранта она выросла почти до 11 миллиардов донгов, то есть в девять раз».

Аналогичным образом, в другом случае в коммуне Фук Тхо также рассматривалась заявка на изменение целевого назначения земельного участка площадью почти 500 квадратных метров.²Родители были шокированы, когда их садовый участок был преобразован в жилую застройку, а налог на перепрофилирование земли составил более 6 миллиардов донгов.

Представители Центра административно-хозяйственного обслуживания города Винь также заявили, что после внедрения нового прейскуранта количество заявок на изменение целевого использования земли в Центре сократилось. Однако, поскольку до официального начала работы двухуровневой модели местного самоуправления осталось всего несколько дней, многие люди по-прежнему спешат подать административные документы.

В беседе с нами г-н Нгуен Конг Тхань, директор Управления регистрации прав пользования землей провинции, сказал: «Это было четко заявлено Департаментом природных ресурсов и окружающей среды (ныне Департамент сельского хозяйства и окружающей среды) во время распространения и реализации Закона о земле 2024 года и Указа 103/2024/ND-CP о земельных сборах и арендной плате за землю. Поэтому, когда большое количество людей в городе Винь и окрестностях отреагировали на изменения и поспешили завершить процедуры изменения целевого назначения земли, Управление регистрации прав пользования землей провинции также поручило своим филиалам попытаться принять и обработать заявления от этих людей».

Дальнейшее расследование показало, что по сравнению с предыдущими положениями Постановления 103/2024/ND-CP о сборах за пользование землей и арендной плате за землю произошли изменения. Вместо уплаты 45-50% от сбора за пользование землей теперь необходимо уплатить 100% при изменении целевого назначения земли. Прейскурант цен на землю на период 2019-2024 годов был довольно низким, но новый прейскурант, обновленный с учетом рыночных цен, показывает значительное увеличение, а новая налоговая ставка шокировала многих.

Например, согласно нашим исследованиям, в некоторых районах и местах в кварталах Хунг Лок или Нги Дык коммуны Нги Фонг прежняя прейскурантная цена на землю составляла всего от 3 до 5 миллионов донгов за квадратный метр.²Или, в лучшем случае, это будет всего лишь 5-7 миллионов донгов/м².²Но сейчас цена взлетела до 17-20 миллионов донгов, или даже превысила 40 миллионов донгов за квадратный метр.²!

Представители департаментов сельского хозяйства и окружающей среды в нескольких районах и городах также заявили, что в некоторых местах цены на землю выросли в десять раз, что привело к соответствующему увеличению финансовых обязательств при изменении целевого использования земли. Хотя у жителей и предприятий по-прежнему есть опасения, правила, регулирующие цены на землю, вступили в силу, поэтому налоговые органы обязаны их применять, а лица, желающие изменить целевое использование земли, должны их соблюдать.

Решение, которое было бы одновременно разумным и учитывающим чувства сострадания?

Многие обеспокоены тем, что ранее, согласно Закону о налоге на изменение целевого использования земли и Гражданскому кодексу, родители, завещавшие, дарившие или разделявшие землю своим детям, освобождались от уплаты налога на изменение целевого использования земли или имели право на его снижение, оплачивая только регистрационный сбор. Однако в настоящее время, согласно Закону о земле и статье 8 Декрета 103/2024/ND-CP о сборах за использование земли и арендной плате за землю, это положение больше не применяется.

Вместо этого, в Разделе 2 статьи 17, 18 и 19 Указа 103/2024/ND-CP об освобождении и снижении платы за землепользование применяются только к случаям выделения земли, изменения целевого назначения земли в приграничных районах, на островах, в особо труднодоступных районах или выделения земли для проектов социального жилья, для лиц, оказавших выдающиеся заслуги перед революцией и т. д., при этом снижение платы за землепользование составляет от 50% до 20% соответственно…

На сегодняшний день Постановление № 103/2024/ND-CP не включает в себя случаи, когда родители, проживающие в городских или низинных районах, дарят или передают землю своим детям, или переводят землю из других целей в жилые, освобождаются от уплаты платы за землепользование или имеют право на ее снижение.

Очевидно, что тот факт, что цены на землю так резко выросли за столь короткий срок, и что родителям приходится платить высокие налоги за перепрофилирование земли при изменении ее назначения с садовой на жилую для разделения на участки под застройку для своих детей, создает трудности для людей и требует решения, которое было бы одновременно разумным и гуманным.

Расследование обработки документов, связанных с землей, в городе Винь выявило существующую путаницу в отношении применения нового прейскуранта цен на землю различными ведомствами, районами и коммунами. Некоторые ведомства поясняют, что новый прейскурант вступает в силу с 9 мая 2025 года в соответствии с Постановлением 03/2025/NQ-HD Народного совета провинции. Однако, по данным Налогового управления региона X, в городе Винь новый прейскурант начинает действовать с 21 мая 2025 года, даты официального вступления в силу Постановления № 18/2025/QD-UB Народного комитета провинции, детализирующего прейскурант цен на землю для города Винь. Документы, поданные до 21 мая 2025 года, будут рассматриваться по старому прейскуранту, если не оговорено иное.

По словам главы провинциального управления земельного кадастра, в случаях, когда граждане подвергаются чрезмерно высоким налогам на изменение целевого использования земли, как описано выше, они могут остановить процесс изменения, и ранее выделенная им земля останется в собственности их родителей. Семья может передать землю в дар своим детям по гражданскому соглашению и дождаться, пока позволят условия, чтобы продолжить процесс преобразования садовых участков или других типов земель в жилые участки для строительства домов, передачи права собственности и т. д.

Кроме того, согласно полученной нами информации, после издания Указа 103/2024/ND-CP, в связи с некоторыми недостатками, включая положение о взимании 100% платы за землепользование при изменении целевого назначения земель под жилую застройку, министерства, ведомства и местные органы власти предложили правительству рассмотреть вопрос о внесении поправок в этот Указ и возвращении платы за изменение целевого назначения к прежней ставке в 50%. Полномочия по принятию этого решения принадлежат правительству.

С другой стороны, что касается цен на землю в провинции Нгеан, несмотря на то, что Постановление № 03/2025/NQ-HĐND, вносящее поправки и дополнения в Постановление № 19/2019/NQ-HĐND Народного совета провинции, утвердило прейскурант цен на землю в провинции Нгеан на период 2019-2024 годов, новый утвержденный прейскурант показывает значительное увеличение цен на землю в некоторых районах и населенных пунктах по сравнению с предыдущим периодом. Постановление № 03/2025/NQ-HĐ-ND Народного совета провинции вступило в силу. Однако, согласно Закону о земле 2024 года, прейскурант цен на землю в каждой провинции будет ежегодно корректироваться и обновляться провинцией. Понятно, что Народный комитет провинции поручает районам, поселкам и Народному комитету города Винь поручить кварталам и коммунам (и новым кварталам после 1 июля 2025 года) провести обследование и составить списки цен на землю на 2026 год. Если в каком-либо районе или населенном пункте будут выявлены недостатки и получены рекомендации от жителей или местных властей, они будут представлены на рассмотрение и соответствующую корректировку.