Если право собственности на землю зарегистрировано на чье-либо имя, и возникает спор, может ли лицо, оплатившее землю, потребовать ее возврата?
По деликатным причинам я приобрела земельный участок стоимостью почти 2,5 миллиарда донгов, но в свидетельстве о праве пользования землей было зарегистрировано имя другого лица. Если впоследствии возникнет спор, сможет ли лицо, оплатившее покупку, но чье имя не указано в свидетельстве, вернуть себе право собственности? Этот вопрос подняла г-жа ТЛК (район Винь Фу).
Отвечать:
Наличие чужого имени в свидетельстве о праве собственности на землю при покупке земельного участка влечет за собой множество юридических рисков. Согласно пункту 21 статьи 3 Закона о земле 2024 года, лицо, чье имя указано в свидетельстве о праве пользования землей, является лицом, чьи законные права пользования землей признаются государством. Это означает, что юридически лицо, чье имя указано в свидетельстве, имеет полные права на землю, независимо от того, кто фактически ее приобрел.
В случае возникновения спора, согласно правилам, стороны обязаны пройти процедуру медиации в Народном комитете коммуны, где находится земельный участок. Только в случае неудачи медиации заинтересованная сторона может подать иск в суд.
Для восстановления права собственности на недвижимость лицо, оплатившее покупку, но не зарегистрировавшее имущество на свое имя, должно доказать, что регистрация имущества другим лицом была лишь временной и что фактическим покупателем являлось именно это лицо. Важными доказательствами могут служить: письменные соглашения о временной регистрации (если таковые имелись), текстовые сообщения, электронные письма, аудиозаписи разговоров, показания свидетелей и подтверждение денежных переводов при оплате земли...
Если лицо, чье имя указано в свидетельстве о праве собственности, отказывается сотрудничать при передаче права собственности, лицо, оплатившее землю, имеет право подать иск. Однако судебная практика показывает, что подобные споры часто затягиваются и осложняются, поскольку лицо, чье имя указано в свидетельстве о праве собственности, всегда находится в более выгодном юридическом положении. Во многих случаях лицо, оплатившее землю, полностью утрачивает свои права на имущество, поскольку не может предоставить доказательства того, что оно поручило кому-либо другому хранить свидетельство о праве собственности от его имени.
В принципе, лицо, подписавшее договор о передаче права собственности и получившее право собственности на землю, защищено законом. Однако, если суд установит, что лицо, указанное в правоустанавливающих документах, не является тем, кто фактически оплатил землю, но лицо, оплатившее землю, соответствует всем юридическим требованиям для указания в правоустанавливающих документах, суд может признать права пользования землей за лицом, оплатившим землю.
В случае, если кто-то запрашивает доверенность на подачу судебного иска, его просьба может быть удовлетворена, если он сможет доказать три вещи:
(1) Существует соглашение о том, чтобы кто-то другой зарегистрировался на их имя;
(2) Я тот, кто непосредственно оплатил землю;
(3) Я имею законное право быть указанным в качестве владельца прав пользования землей.
Если стоимость недвижимости со временем увеличивается, инвестор обязан также компенсировать лицу, чье имя указано в правоустанавливающем документе, его усилия по управлению и содержанию объекта недвижимости в соответствии с Прецедентом № 02/2016/АЛ Совета судей Верховного народного суда.
И наоборот, если источник средств или соглашение о владении имуществом на имя другого лица не могут быть доказаны, истец может проиграть дело и лишиться права на возврат имущества.
В некоторых конкретных случаях, например, когда граждане Вьетнама, проживающие за границей, не соответствуют требованиям для владения недвижимостью во Вьетнаме на момент совершения сделки, даже если они могут доказать, что вложили деньги, суд, как правило, постановляет вернуть только денежную стоимость, а не само имущество, но при этом требует компенсации за усилия лица, чье имя указано в свидетельстве о праве собственности.
Из вышеизложенного видно, что риски, связанные с наличием чужого имени в свидетельстве о праве собственности на землю, очень высоки, поскольку все права зависят от способности лица, оплатившего покупку, зарегистрировать право собственности на свое имя в случае спора. Поэтому это следует применять только в случаях форс-мажора, и с самого начала необходимо составить четкое и строгое письменное соглашение, чтобы избежать риска потери как имущества, так и денег.
