Градостроительство в городе Винь: проблемы, которые необходимо преодолеть!

(Баонгхеан) – Синхронное развитие технической инфраструктуры и современных архитектурных сооружений в новых проектах городской застройки в городе Винь создает «яркие ориентиры» для города, соответствующие его статусу города I класса и экономического и культурного центра Северо-Центрального региона. Однако предстоит еще много работы для обеспечения устойчивого развития городских территорий в городе Винь, чтобы сделать их «идеальными» местами для жизни.

Новое городское пространство

Жители города Винь когда-то гордились высотным жилым комплексом Куанг Чунг, который был «жемчужиной» городского пейзажа Винь. Архитектура пятиэтажных зданий была довольно похожа, а тесная связь между блоками создавала архитектурное единство. Однако с бурным развитием экономики и удовлетворением социальных потребностей городская архитектура Винь была перепланирована, лицензирована и перестроена, что привело к созданию новой технической инфраструктуры и придало городу новый облик.

Высотный жилой комплекс на проспекте Ленина (построенный компанией VINACONEX 9) стал настоящей достопримечательностью города Винь.

В настоящее время в провинции реализуется более 100 проектов в сфере недвижимости, из которых более 80 находятся в городе Винь, занимая общую площадь более 1500 гектаров и включая 45 000 вилл, таунхаусов и многоэтажных жилых домов. Такое стремительное развитие демонстрирует значительную инвестиционную привлекательность сектора недвижимости города Винь, благодаря скоординированной инфраструктуре. Акционерное общество «Ханой Жилищное Инвестиционное и Строительное Акционерное общество № 30» является инвестором 10 крупных проектов в городе Винь и поселке Куа Ло, в частности, жилого района к югу от улицы Нгуен Си Сач; многоэтажного жилого района с таунхаусами; вилл к югу от улицы Нгуен Вьет Суан; жилого комплекса к востоку от бульвара VI Ле Нин; и проекта экологической городской зоны Винь Тан. В этих проектах, наряду со скоординированными инвестициями в инфраструктуру, компания строит высококачественные многоэтажные жилые дома с современным архитектурным и ландшафтным дизайном. Одним из новых городских районов является проект эко-городской зоны Винь Тан, в который инвестирует компания HANDICO Vinh Tan Investment & Development Joint Stock Company. Занимая площадь более 77 гектаров, он спроектирован и построен как эко-городская зона с плотностью застройки всего около 40%, оставляя остальное под общественные объекты, зеленые зоны, пруды и водоемы. В этой городской зоне, помимо запланированных 1500 участков под малоэтажные квартиры, инвестор также строит 8 многоквартирных домов высотой от 15 до 27 этажей. Благодаря смелым и решительным инвестициям, эко-городская зона Винь Тан становится значимым привлекательным местом для города Винь.

Новый городской район Нги Фу, инвестированный компанией PetroVietnam Construction & Trading Joint Stock Company (PVIT), занимает площадь 1,3 гектара и включает в себя 64 таунхауса и виллы, а также 2 многоквартирных дома. В рамках проекта уже построены 2 11-этажных многоквартирных дома на 117 квартир. Глава правления проекта, г-н Чан Луонг Сон, заявил: «Этот проект имеет очень хорошее преимущество на 72-метровой дорожной оси, но в ходе реализации проекта мы строго придерживались плана, обеспечив использование 42% площади земли под строительство технической инфраструктуры и благоустройство территории». Проекты недвижимости, реализуемые компанией TECCO Central Vietnam Joint Stock Company, также отличаются комплексным и современным подходом, включая малоэтажные жилые комплексы, многоэтажные дома, социальное жилье и техническую инфраструктуру. Последовательное соблюдение сроков, целенаправленные инвестиции и приоритетное строительство высотных зданий — эффективные стратегии, используемые компанией TECCO для повышения доверия, привлечения клиентов и успешного развития современных новых городских районов.

Быстрое развитие новых городских районов создает обильное предложение жилья для населения, одновременно эффективно используя земельные ресурсы, особенно в районах с бесплодными землями, непродуктивными сельскохозяйственными угодьями и землями, лишенными транспортной инфраструктуры. Значительное влияние проектов в сфере недвижимости на освоение земель очевидно: благодаря инвестициям и строительству новых городских районов болотистые, бесплодные и подверженные наводнениям земли стали ценными и привлекательными для инвесторов. Типичными примерами являются городские районы вдоль протяженной дороги Ле Мао, с новыми проектами компаний HANDICO, TECCO и др.

Архитектор Нгуен Динь Лой, заместитель директора Департамента строительства, оценил: «Городские территории в городе Винь спланированы и спроектированы с учетом красивой и современной пространственной планировки, с разумной долей высотных зданий, в соответствии с направлением градостроительного развития Винь до 2020 года. Проекты изначально создали новый облик городского архитектурного пространства в гармоничном и современном направлении».

Постепенно сокращайте количество приостановленных проектов.

С 2011 года рынок недвижимости находится в состоянии вялости, что существенно влияет на ход реализации новых проектов городского развития в городе Винь. Предприятия сталкиваются с многочисленными трудностями из-за банковских долгов, корпоративных долгов и долгов перед вторичными инвесторами. Тревожной реальностью в сфере недвижимости является тенденция застройщиков сосредотачиваться на строительстве инфраструктуры и продаже земельных участков или на строительстве и продаже недостроенных малоэтажных домов для быстрого возврата капитала, пренебрегая инвестициями в многоэтажное жилье, социальное жилье и объекты социальной инфраструктуры, такие как школы, детские сады, культурные центры, развлекательные зоны, рынки и зеленые насаждения.

Многие городские районы похожи на заброшенные здания, где инвесторы не находят покупателей. Некоторые проекты и территории застопорились из-за проблем с расчисткой земли, и город до сих пор не нашел эффективных решений, что негативно сказывается на инвестиционной среде. Некоторые высотные здания имеют неприглядные и грязные первые этажи из-за бесконтрольной сдачи в аренду, продажи и мусора. Яркий пример — район Vinaconex 9, где строительные отходы сбрасываются на пустующие участки земли, которые еще не застроены…

Кроме того, существуют недостроенные и несогласованные городские районы, которые эстетически непривлекательны и негативно влияют на внешний вид города. Г-н Нгуен Куок Тханг, руководитель отдела городского управления Народного комитета города Винь, заявил: «Хотя проекты в сфере недвижимости имеют базовое планирование и дизайн, на практике многие инвесторы не в полной мере демонстрируют свою ответственность и не уделяют должного внимания управлению инвестициями, что приводит к ситуациям, когда жители и инвесторы произвольно строят здания, не соответствующие базовому плану и дизайну, нарушая планировку и архитектуру и разрушая городской ландшафт. Однако на практике функциональным органам города Винь очень сложно справиться с этим…»

Размер платы за услуги не оговаривается отдельно.

На сегодняшний день жильцы жилого комплекса Vinaconex 9 еще не согласились с новыми тарифами на коммунальные услуги, предложенными управляющей компанией. Г-жа Фам Тхи Куинь (дом № 1106) заявила: «При подписании договора купли-продажи нашей квартиры нам сообщили, что плата за обслуживание (включая уборку и лифт) составит 1500 VND/м2. Однако с сентября 2014 года управляющая компания внезапно увеличила эту плату до 3000 VND/м2 без внятного объяснения. Площадь квартир здесь варьируется от 84 м2 до 123 м2, поэтому плата за обслуживание очень высока и, согласно новым правилам, достигает 370 000 VND в месяц. Это довольно высокая плата для малообеспеченных жителей, таких как мы. Когда жильцы запросили собрание управляющей компании для обсуждения своих проблем, она провела только одно собрание в конце 2014 года. Поэтому до сих пор жильцы не получили полного объяснения новых правил, и им не удалось создать управляющий совет, представляющий интересы жильцов в этом районе».

В жилом комплексе Дой Кунг отсутствует запланированная парковка.

Согласно Циркуляру 37/2009/TT-BXD «Руководство по определению и управлению платой за коммунальные услуги в многоквартирных домах», плата за коммунальные услуги в многоквартирном доме должна соответствовать социально-экономическим реалиям каждого населенного пункта и доходам жильцов в каждый конкретный период. Кроме того, она должна быть утверждена более чем 50% членов правления многоквартирного дома путем голосования или тайного голосования. Для многоквартирных домов без правления плата за коммунальные услуги должна быть единогласно утверждена более чем 50% жильцов, проживающих в здании, путем голосования или тайного голосования. Если плата за коммунальные услуги уже согласована в договоре купли-продажи квартиры, то применяется именно это соглашение.

Согласно правилам, повышение платы за обслуживание в доме Vinaconex 9 является неправомерным по двум пунктам: во-первых, оно не соответствует договору купли-продажи квартир, в котором была оговорена плата в размере 1500 VND/м2; во-вторых, повышение платы не было одобрено более чем 50% жильцов. По словам жильцов, несмотря на повышение платы, качество обслуживания не улучшилось. В частности, система утилизации отходов остается неадекватной, вызывая неприятные запахи и негативно влияя на здоровье жильцов. Частые отключения электроэнергии, приводящие к неисправностям лифтов, объясняются администрацией поломкой генератора или удаленным расположением оператора, что затрудняет передвижение пожилых людей и детей. В ответ на эту ситуацию многие жильцы выразили протест, отказавшись платить и потребовав проведения собрания жильцов для обсуждения и решения проблемы. Однако до настоящего времени администрация дома не выполнила просьбу жильцов.

В городских жилых комплексах по-прежнему существуют и другие недостатки, такие как проблема парковки автомобилей. Во многих зданиях отсутствуют запланированные парковочные места для автомобилей жильцов или есть только места для мотоциклов; в некоторых комплексах даже нет подвалов. Подвалы достаточно велики только для велосипедов и мотоциклов, в то время как количество автомобилей, принадлежащих жильцам, растет. Поэтому люди паркуются без разбора на тротуарах, пешеходных дорожках и даже детских площадках. В жилом комплексе Хунг Дунг часто происходят кражи и взломы автомобилей, что вызывает у жильцов чувство незащищенности, особенно в сезон дождей. В жилом комплексе Дой Кунг ограниченное пространство тротуара, предназначенное для детских площадок, также полностью используется и превращается в парковки для взрослых. Даже пространство на первом этаже перед элитным жилым комплексом Текко является проблематичным, поскольку многие компании арендуют там офисные помещения. В результате автомобили сотрудников и клиентов припаркованы беспорядочно на каждом углу тротуара, что делает передвижение крайне неудобным. Плата за парковку в некоторых местах также выше установленной. Например, в здании Vinaconex 9 предусмотрена плата за парковку в размере 350 000 VND в месяц для автомобилей с количеством мест менее 7. Однако, согласно постановлению Народного комитета провинции Нгеан № 61/2014/QD-UBND от 18 сентября 2014 года о сборе и управлении платой за парковку велосипедов, мотоциклов и автомобилей в этом районе, для парковочных мест, не финансируемых государством, но инвестиционные проекты которых были одобрены компетентными государственными органами, максимальная плата составляет не более 270 000 VND за транспортное средство в месяц. В некоторых других жилых комплексах, таких как жилой комплекс Tecco (Vinh Tan), парковка на открытом воздухе стоит 300 000 VND в месяц, а парковка в подвале — 400 000 VND в месяц.

Задержки в выдаче свидетельств о праве собственности на квартиры.

Строительство жилого комплекса имени Нам Нгуен Си Сача (блок Тан Хоп, район Хунг Зунг) началось в 2003 году, а ввод в эксплуатацию состоялся в начале 2004 года после решения Народного комитета провинции о переселении жителей из здания C1 в Куанг Чунге. Спустя почти 12 лет после завершения строительства все 216 семей в комплексе до сих пор не получили свидетельства о праве собственности на квартиры. Подполковник Доан Ван Вуонг (здание 211 - B3), житель комплекса, рассказал: «Большинство жителей здесь из малообеспеченных семей, например, инвалиды войны, ветераны-инвалиды или люди, добившиеся выдающихся успехов в национальном развитии. Многие много лет служили в Молодежных добровольческих силах или армии, и было очень сложно завершить все процедуры и оплатить жилье. Однако после многих лет ожидания мы почти потеряли надежду, так как нам до сих пор не предоставили право пользования нашими квартирами».

В ходе встреч с жителями, организованных районными или городскими народными советами, жители неоднократно поднимали этот вопрос, но им всегда отвечали, что инвестор, Ханойская жилищно-строительная акционерная компания № 30, и Департамент природных ресурсов и окружающей среды еще не достигли соглашения, поэтому свидетельства о праве пользования земельным участком под квартиры не могут быть выданы жителям.

Согласно плану, площадь города Винь увеличится до 250 км², а население — примерно до 1 миллиона человек. Поэтому в ближайшее время планируется и будет инвестировано множество средств в строительство новых городских территорий. Однако проблема заключается в том, что на всех уровнях и во всех секторах необходимо усилить управление и надзор за проектами, чтобы обеспечить их реализацию в срок, а также решительно устранять застопорившиеся проекты, способствуя созданию современного города Винь, достойного стать экономическим и культурным центром Северо-Центрального региона. Кроме того, инвесторы в жилые комплексы должны в срочном порядке выполнить свои финансовые обязательства перед государством, чтобы домохозяйства могли быстро получить свидетельства о праве пользования землей и стабилизировать свою жизнь; следует уделять больше внимания послеинвестиционному обслуживанию в жилых комплексах для обеспечения прав жителей и качества жизни.

Хоанг Винь - Тхань Куинь