Предложение о добавлении положений, регулирующих предоставление прав на использование земли в кредит.

(Баонгхеан)Закон о земле 2003 года обеспечивает правовую основу для функционирующих ведомств в процессе выполнения задач государственного управления земельными ресурсами по всей стране. Он соответствует социальным реалиям, создавая благоприятные условия для населения и тех, кому государство выделило землю, чтобы они могли более эффективно использовать бесценные земельные ресурсы страны, способствуя увеличению доходов государственного бюджета и содействуя экономическому развитию.

Однако применение Закона о земле по-прежнему выявляет множество ограничений и недостатков. Применение Закона о земле 2003 года на практике для разрешения споров все еще порождает множество неточностей и препятствий, что приводит к затягиванию процесса разрешения споров, вовлечению нескольких уровней без достижения полного решения. Как правило, земельные споры очень сложны, затяжны и напряженны, и стороны часто не соглашаются с решениями компетентных органов. Причин этому много, но главная заключается в том, что правовая система в отношении земли еще не полностью синхронизирована.

Исходя из этого опыта, мы предлагаем следующие рекомендации:

1. Предложить поправки и дополнения к статье 72 проекта Закона о земле, касающиеся принципов компенсации за землю при возвращении государством земельных участков.

Закон гласит: «Любому, чья земля была конфискована, должна быть выплачена компенсация в виде предоставления новой земли аналогичного назначения. Если земли для компенсации нет, ему должна быть выплачена денежная компенсация по цене земли аналогичного назначения на момент принятия решения о конфискации земли, а также предоставлена ​​помощь в возмещении ущерба, причиненного земле в результате конфискации». На практике определение времени выплаты компенсации как момента принятия решения о конфискации земли сопряжено с некоторыми несоответствиями, поскольку при осуществлении компенсаций и переселения большинство жалоб граждан касаются цен на землю.

Согласно действующим правилам, компенсация выплачивается в соответствии с планом, утвержденным государственным органом при принятии решения об экспроприации земли. Однако процесс от принятия решения об экспроприации земли до завершения процедур получения компенсации часто занимает от 3 до 5 лет. К этому времени цена земли на момент получения компенсации значительно меняется по сравнению с ценой земли на момент принятия решения об экспроприации. Поэтому те, чья земля экспроприирована, всегда оказываются в невыгодном положении. За эти годы цены на землю и политика компенсации за землю меняются, и люди теряют возможности для инвестиций, бизнеса или жилья.

Кроме того, когда сельскохозяйственные земли рекультивируются для несельскохозяйственных целей, таких как городское развитие или строительство коммерческого жилья, владельцы рекультивированных земель получают компенсацию только по цене сельскохозяйственных земель. Затем эти земли распределяются между строительными компаниями для продажи, при этом каждый квадратный метр земли теперь стоит несколько миллионов или даже десятки миллионов вьетнамских донгов. Владельцы рекультивированных земель часто сравнивают полученную ими компенсационную цену с ценой, по которой застройщики продают жилье покупателям. Споры и судебные иски возникают, когда компенсационная цена слишком низка, а цена после преобразования из сельскохозяйственных земель слишком высока. На наш взгляд, необходимо добавить положение о расчете компенсационных цен на землю. Если на момент «выплаты компенсации» цена земли выросла на 5% или более по сравнению с моментом «принятия решения о рекультивации земли», то орган, принявший решение о рекультивации, несет ответственность за перерасчет цены земли для выплаты компенсации.

2. Мы предлагаем добавить положение, касающееся предоставления прав пользования землей в пользование.

В соответствии с положениями правовых документов, регулирующими передачу, дарение, аренду, наследование и внесение в капитал прав пользования землей, государство признало права пользования землей формой актива и объектом гражданских сделок. Однако в действительности встречаются не только случаи передачи, дарения, аренды, наследования или внесения прав пользования землей, но и многочисленные случаи предоставления прав пользования землей в заем.

На основе практического опыта можно увидеть, что суды рассматривали множество дел, в которых стороны предоставляли землю в пользование знакомым. Поскольку первоначальный землевладелец не проживал в данном районе, заемщик оформлял свидетельство о праве пользования землей, и только спустя длительное время первоначальный землевладелец подавал иск о возврате земли. В таких случаях, несмотря на то, что стороны часто не составляли никаких документов на момент предоставления земли в пользование, на основании проверки происхождения земли судебные органы все же имели основания для вынесения точного решения.

В современной практике существует множество отношений, связанных с заимствованием прав пользования землей. Однако государство еще не издало нормативных актов или руководящих указаний по этой группе отношений. Поэтому, если сторона подает иск о возврате заимствованной земли и имеет основания утверждать, что ее требование обосновано, может ли суд принять и разрешить дело? Если да, то какие правовые положения будут применены? В действительности большинство судов по-прежнему принимают и разрешают дела, применяя статьи 512-517 Гражданского кодекса о договорах займа имущества. Однако это лишь временное решение, поскольку права пользования землей считаются особым видом имущества, и в Гражданском кодексе есть специальные положения в части пятой, касающиеся передачи прав пользования землей, а не в части третьей, главе XVIII, которая регулирует обычные гражданские договоры, для регулирования правовых отношений, связанных с передачей прав пользования землей.

Роль права заключается в своевременной регистрации и регулировании социальных отношений, возникающих в общественной жизни, и создании безопасной правовой среды для здорового развития этих отношений. Хотя это еще не признано законом, отношения, связанные с предоставлением прав пользования землей, по-прежнему часто встречаются на практике, поэтому крайне важно, чтобы они были признаны и регулированы законом. В связи с этим я считаю, что редакционная комиссия должна рассмотреть возможность добавления этого положения.

Буй Тху Тхао (Прокуратура провинции)