Расчет стоимости аренды земли в коммуне Нги-Пху (город Винь): необходимо обеспечить соблюдение общих правил

(Baonghean) – Промышленный парк Нги-Фу, открытый в 2006 году, к настоящему времени насчитывает 20 предприятий, работающих в сфере производства и бизнеса, что позволило создать более 600 рабочих мест. В прошлом местные предприятия пользовались многочисленными льготами и политикой привлечения инвестиций из провинции и города Винь. Недавно некоторые предприятия обратились в провинцию с петицией по поводу высоких цен на аренду земли, и мы изучили этот вопрос.

Недавно, на конференции «Деловой диалог 2015», организованной Народным комитетом провинции, представитель Ассоциации малых и средних предприятий отметил, что ставка земельного налога в целом высока, но рекомендации предприятий индустриального парка Нги-Фу не были удовлетворены. Привлекая инвестиции, предприятия заключили договоры аренды земли с городом Винь по цене 1000 донгов за м² в год. В течение пятилетнего периода, согласно дорожной карте, ставка увеличивалась, но не более чем на 10–15%, а иногда достигала 3800–4500–5000 донгов за м² в год.

Чтобы лучше понять содержание размышления, мы вернулись в промышленный парк Нги-Пху. Г-н Нгуен Ван Тхао - директор Viet My Company Limited был основан в промышленном парке Нги-Пху сразу после его основания. Помимо производства различных видов удобрений, компания также участвует в поставках удобрений для ряда других брендов. В 2014 году компания произвела 15 000 тонн различных видов NPK-удобрений, объем продаж которых достиг 300 миллиардов донгов; за первые 8 месяцев 2015 года объем производства достиг 800 тонн, объем продаж составил 50 миллиардов донгов. В настоящее время компания создает 35 рабочих мест. Метод продаж компании - через фермерские ассоциации и кооперативные каналы, а основными рынками сбыта компании являются Нгеан и Хатинь.

Произведено на заводе по производству удобрений во Вьетнаме.

Производство и бизнес становятся все более сложными в условиях жесткой конкуренции. Однако в этом контексте цены на аренду земли постоянно растут. Viet My Company Limited арендует земельный участок площадью 4168,2 м2 на участке 8, индустриального парка Нги Фу, который был предоставлен в аренду в 2007 году. В период с 2007 по 2012 год стоимость аренды земли составляла около 15 миллионов донгов в год. К концу 2012 года было принято решение об утверждении стоимости аренды земли на следующие 5 лет для Viet My Company Limited: 24 107 донгов за м2 в год. Таким образом, в 2012 и 2013 годах общая сумма арендной платы за водные поверхности, подлежащая уплате, увеличилась до 100 482 797 донгов в год. В 2014 и 2015 годах она составила 88 миллионов донгов. Таким образом, согласно новой цене, арендная плата за землю, которую должна платить Viet My Company Limited, примерно в 6 раз превышает старую цену.

В акционерном обществе Thanh Trung Trading, арендовавшем 3094,5 квадратных метров, в 2011 году общая сумма арендной платы за землю составляла чуть более 15 миллионов донгов; в 2012 году она увеличилась до 23 719 000 донгов; в 2013 году она увеличилась до 117 616 000 донгов (цена за единицу 38 008 донгов/м2); в 2014 и 2015 годах она составляла 88 172 миллиона донгов (цена за единицу 28 493 донгов/м2).

Г-н Нгуен Тхе Кинь, директор торговой компании Thanh Trung, заявил, что Народному комитету провинции необходимо рассмотреть вопрос о корректировке ставок арендной платы за землю, применяемых к предприятиям в промышленном парке Нги Фу. Согласно Постановлению правительства № 121/CP, арендная плата за землю Нги Ан может быть увеличена только в 2-2,5 раза, в то время как, согласно заявлениям соответствующих ведомств, уровень собираемости налога в некоторых случаях увеличивался на 600-800% по сравнению с предыдущим годом. Мы надеемся на прямой диалог с Народным комитетом провинции и Министерством финансов по этому вопросу.

Говоря с нами, г-н Хоанг Минь Куан, Глава департамента цен и управления государственными активами (Департамент финансов) сказал: Предприятия в промышленном парке Нги Фу получили решение от Народного комитета провинции об аренде земли и подписали договор аренды земли с Департаментом природных ресурсов и окружающей среды после 2006 года, поэтому они должны платить арендную плату за землю в соответствии с методом расчета и принципами, предписанными в Указе правительства 142 от 14 ноября 2005 года, Решении 67/2006 от 7 июля 2006 года Народного комитета провинции. Фактически, основываясь на процессе утверждения цен на землю в качестве основы для определения цен на аренду земли в соответствии с действующими государственными правилами, Департамент финансов заблаговременно определил цену земли для производства и бизнеса для 6 предприятий в промышленном парке Нги Фу в 2012, 2013, 2014 годах в качестве основы для определения арендной платы на землю. Однако, поскольку стоимость аренды земли, определяемая в соответствии с нормативными актами, выросла в 6-8 раз по сравнению со стабильным периодом 5 лет назад, предприятия в промышленном парке Нги Фу подали жалобу, и, согласно заключению междисциплинарной инспекционной группы, основанному на цене независимого агентства по оценке цен, Департамент финансов обратился в Департамент природных ресурсов и окружающей среды с просьбой дать заключения для представления в Провинциальный совет по оценке земель и Провинциальный народный комитет для принятия решения. До настоящего времени Провинциальный совет по оценке земель согласовал цену земли для производства и бизнеса, предложенную Департаментом природных ресурсов и окружающей среды и Департаментом финансов, из которых у 4 предприятий цены выше, а у 2 предприятий цена земли равна цене земли, ранее определенной Департаментом финансов.

Корректировка цен на аренду земли в соответствии с положениями Указа правительства 142/2005 от 14 ноября 2005 года о сборе арендной платы за землю и водные поверхности была дополнена и изменена Указом правительства 121/2010/ND-CP от 30 декабря 2010 года и Решением 36 от 1 августа 2011 года Народного комитета провинции Нгеан. По данным Провинциального налогового департамента, для уменьшения трудностей для предприятий при корректировке цен на аренду земли правительство приняло решения по устранению трудностей для производства и бизнеса, поддержке развития рынка правительства, снижению арендной платы за землю для предприятий, экономических организаций, домохозяйств и лиц, арендующих землю у государства, а размер арендной платы за землю, подлежащей уплате в соответствии с положениями Указа 121, увеличился более чем в 2 раза по сравнению с уровнем оплаты в 2010 году.

В случае, если арендная плата за землю после снижения все еще больше, чем 2-кратная арендная плата за землю, подлежащая уплате в 2010 году, арендная плата за землю будет дополнительно снижена до 2-кратной арендной платы за землю, подлежащая уплате в 2010 году. Согласно вышеуказанным правилам, с 1 марта 2011 года по настоящее время, любое предприятие, у которого истек период стабилизации арендной платы за землю (арендная плата за землю применялась 5 лет до этого времени с 2006, 2007, 2008 годов), должно пересмотреть цену единицы арендной платы за землю и должно будет скорректировать оба фактора: арендную плату за землю, определенную в соответствии с таблицей цен на землю, регулируемой Провинциальным народным комитетом, и процентную ставку для расчета цены единицы арендной платы за землю земельного участка с 0,5%-0,7% до 1,5%-1,56%. Таким образом, цена аренды земли предприятий в промышленном парке Нги Фу в 2012 и 2013 годах увеличится от 2 до 8 раз по сравнению с 2006 - 2008 годами в зависимости от местоположения, как отражено предприятиями. Однако данная арендная плата соответствует правилам, разрешенным правительством, провинциальным народным комитетам и провинциальным агентствам, и не может быть ниже установленного уровня.

«В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Циркуляра о порядке реализации Указа № 46, проекты аренды земельных участков, в рамках которых до вступления в силу Указа № 46/2014/ND-CP в силу и в период стабилизации цен на аренду земельных участков выплачивали ежегодную арендную плату, но заявленные цены на аренду земельных участков превышают цены, установленные настоящим Указом, подлежат корректировке в соответствии с положениями статьи 4 Указа № 46/2014/ND-CP. Соответственно, предприятия должны сопоставить вышеуказанные положения и, если они имеют право на корректировку цен, представить в налоговый орган документы для корректировки с 1 января 2015 года», — сообщил представитель Налогового департамента.

Так, в отношении вопроса о предприятиях, работающих в промышленном парке Нги Фу, утверждающих, что они заключили договор аренды земли с городом Винь на 100 донгов в год и в течение периода эксплуатации плата за аренду земли будет увеличиваться каждые 5 лет, но не более чем на 10–15%, Налоговое управление подтвердило, что оно по-прежнему придерживается своей точки зрения, предусматривающей применение Постановления правительства № 121 и Решения № 36 Народного комитета провинции Нгеан.

Поскольку данная арендная плата соответствует положениям, установленным правительством, Народный комитет провинции и местные органы власти не имеют права устанавливать арендную плату ниже установленного уровня. Однако, по нашему мнению, несмотря на то, что Налоговое управление выпустило руководство для предприятий по подготовке документов для корректировки цены, Налоговому управлению необходимо заблаговременно рассчитывать и корректировать арендную плату в соответствии с процентом от арендной платы, установленным Народным комитетом провинции, чтобы обеспечить стабильную цену, отвечающую интересам предприятий.

Статья и фотографии:Ту Хуен