Социальное жилье: несоответствие спроса и предложения

(Баонхян) — Город Винь переживает подъём, спрос на квартиры в высотных зданиях очень высок. В настоящее время в городе Винь завершены и введены в эксплуатацию четыре проекта социального жилья, а также реализуются два проекта. Однако спрос на социальное жильё для малообеспеченных людей и семей, получающих политическое пособие, очень высок, а предложение не удовлетворяет спрос.

Возможности для людей с низким доходом

С вводом в эксплуатацию 4 проектов социального жилья в районах: Ле Лой, Куан Бау, Хынг Лок, Чунг До, было решено построить 456 квартир с общим объемом инвестиций 336,10 млрд донгов. В настоящее время в этом районе есть еще 2 проекта социального жилья, которые в основном завершены и готовятся к вводу в эксплуатацию в коммунах: Нги Ким, Нги Фу с 200 квартирами, с общим объемом инвестиций 295,50 млрд донгов. По данным Департамента строительства, во исполнение Постановления № 317/2010/NQ-HDND от 10 июля 2010 года предприятиям, являющимся инвесторами в социальное жилье, предоставляется 100% поддержка затрат: компенсация расходов на расчистку участка, выравнивание участка, топографические и геологические изыскания и детальное планирование строительства. Эта политика оказала положительное влияние на бизнес, продемонстрировав поддержку государства в решении жилищной политики для малообеспеченных людей и устранении трудностей на рынке недвижимости провинции.

Проекты строительства жилья для малообеспеченных граждан удовлетворяют лишь около четверти спроса.

Первопроходцем в строительстве социального жилья в провинции является акционерное общество TECCO. В 2011 году были введены в эксплуатацию 2 проекта социального жилья, проинвестированных этим предприятием, а именно жилой комплекс Le Loi и жилой комплекс Hung Loc с общим количеством 186 квартир. Информация о социальном жилье Tecco с нетерпением ожидалась людьми и была немедленно полностью забронирована. Г-н Нгуен Суан Куан - заместитель директора филиала Tecco Nghe An сказал: «Для реализации проекта инвестор был освобожден от платы за землепользование и поддержан платой за проектирование». Цена продажи квартиры на тот момент составляла 7,4 млн донгов/м2. Подтверждение субъектов, имеющих право на покупку или аренду с выкупом социального жилья, было проверено и одобрено в письменной форме Народным комитетом города Винь. Цена продажи и аренды с выкупом социального жилья были оценены и одобрены компетентными органами.

После этого Kim Thi Real Estate Joint Stock Company реализовала проект социального жилья CT1, высотой в 15 этажей, включающего 238 комнат, с площадью застройки 18 777 м2, из которых 80% квартир запланированы для людей с низким доходом, а 20% - коммерческие квартиры. В настоящее время это подразделение продолжает реализацию проекта социального жилья CT2, высотой в 12 этажей, включающего 170 квартир общей площадью 15 174 м2, с общим объемом инвестиций 147 миллиардов донгов. При доступе к квартире Kim Thi Real Estate Joint Stock Company в соответствии с критериями для людей с низким доходом, г-жа ЛА, работающая в Провинциальном центре репродуктивного здоровья, была очень рада возможности получить кредит в рамках пакета в 30 000 миллиардов донгов со стимулами, что решит трудности ее семьи. В то же время политика развития социального жилья открыла возможности приобретения жилья в собственность для многих малообеспеченных людей.

На данный момент срок действия кредита на покупку жилья в рамках пакета в размере 30 000 миллиардов донгов истек, но малоимущие граждане, государственные служащие и другие государственные служащие могут получить кредит на покупку социального жилья в Банке социальной политики по низким процентным ставкам в соответствии с положениями Постановления правительства № 100/2015/ND-CP от 20 октября 2015 года о развитии и управлении социальным жильем под 4,8% годовых (0,4% в месяц). Это важный канал привлечения капитала как для покупателей жилья, так и для компаний, инвестирующих в строительство социального жилья.

Есть много недостатков

Однако в действительности цена квартир ненамного ниже, чем у коммерческого жилья, и все еще довольно высока по сравнению с доходами покупателей жилья. Общая освобожденная от налога стоимость составляет 4-5% от общей суммы инвестиций, продажная цена составляет от 6,6 до 8,8 млн донгов/м2 (примерно на 5-10% ниже, чем продажная цена коммерческого жилья того же типа). Г-н Нгуен Суан Куан - заместитель директора филиала Tecco Nghe An сказал, что в соответствии с Решением 98 Провинциального народного комитета инвесторы в строительство социального жилья освобождаются от 10% НДС, освобождаются от налога на прибыль предприятий, освобождаются от инвестиций в инфраструктуру и получают маржу прибыли в размере 5-10% от продажной цены продукта. Если такие стимулы будут использованы, цена продукта снизится, и покупатели жилья смогут покупать дома по более низким ценам. Однако предприятия не воспользовались многими предписанными стимулами, и поэтому цены на социальное жилье не оправдали ожиданий.

Именно поэтому, несмотря на попытки властей провинции создать благоприятные условия в виде политики и механизмов для развития социального жилья на местном уровне, количество предприятий, инвестирующих в этот тип жилья в провинции Нгеан, по-прежнему невелико, в то время как спрос населения по-прежнему очень высок. После реализации 6 проектов на рынок было выведено менее 700 квартир, что слишком мало по сравнению с потребностью малообеспеченных людей в около 3000 квартир.

Известно, что спрос на социальное жильё в городе Винь и его пригородах очень велик, но инвестиции в социальное жильё по-прежнему сталкиваются со многими трудностями, поскольку инвесторы не хотят «вкладывать деньги» в эту сферу из-за низкой эффективности. В этой ситуации, чтобы стимулировать и привлечь инвесторов в проекты социального жилья, Департамент строительства руководит и координирует действия с соответствующими департаментами, отраслями и секторами, чтобы консультировать Народный комитет провинции с целью предложить Народному совету провинции принять резолюцию о механизмах и политике поддержки и стимулирования инвестиций различных секторов экономики в строительство социального жилья. Снижение цен на квартиры, создание условий для приобретения жилья малоимущими людьми, будет способствовать стабилизации их жизни.

Жилой район для малообеспеченных граждан — жилой район Хунг Тхинь и Хунг Лок (город Винь) — объект инвестиций компании Tecco.

Кроме того, необходимо упомянуть ещё одну проблему, связанную с передачей социального жилья. Согласно закону, инвесторы имеют полное право заключать договоры только после получения письменного разрешения компетентных органов, поэтому по-прежнему имеют место случаи продажи, обмена объектов социального жилья или передачи их лицам, не нуждающимся в них. «Раньше, согласно правилам, покупателям социального жилья разрешалось передавать права собственности не менее чем через 10 лет, но теперь этот срок сокращён до 5 лет. Поэтому нередки ситуации, когда один человек проживает в квартире, а собственником является другой. Существует явление тайной передачи, обхода закона путём составления документов от руки без нотариального заверения и ожидания окончания установленного срока для завершения процедуры передачи», — добавил г-н Нгуен Суан Куан.

Поэтому, наряду с поддержкой и стимулированием инвесторов вкладывать средства в строительство проектов социального жилья, властям необходимо и дальше ужесточать управление социальным жильем, чтобы не допустить, чтобы спекулянты пользовались ситуацией, ущемляя право на покупку жилья малоимущих людей, которые действительно испытывают трудности с жильем.

Ту Хуен