Социальное жилье: несоответствие спроса и предложения.

(Баонгхеан) – Город Винь быстро развивается, и спрос на многоэтажные жилые дома очень высок. В настоящее время в городе Винь завершено и введено в эксплуатацию четыре проекта социального жилья, еще два находятся в стадии строительства. Однако спрос на социальное жилье для малоимущих и семей, имеющих право на социальную помощь, очень высок, а предложение пока недостаточно.

Возможности для людей с низким уровнем дохода

В связи с вводом в эксплуатацию четырех проектов социального жилья в районах Ле Лой, Куан Бау, Хунг Лок и Чунг До, было предоставлено 456 квартир, а общий объем инвестиций составил 336,10 млрд донгов. В настоящее время еще два проекта социального жилья в коммунах Нги Ким и Нги Фу в основном завершены и готовы к эксплуатации, насчитывая 200 квартир и общий объем инвестиций в 295,50 млрд донгов. Согласно Департаменту строительства, в соответствии с Постановлением № 317/2010/NQ-HĐND от 10 июля 2010 года, предприятия, являющиеся инвесторами проектов социального жилья, получают 100% поддержку по следующим расходам: компенсация за расчистку земли, выравнивание земельных участков, топографические и геологические изыскания, а также подготовка детальных строительных планов. Эти меры оказали положительное влияние на бизнес, демонстрируя поддержку правительством предприятий в решении жилищных проблем для малоимущих слоев населения и преодолении трудностей на рынке недвижимости провинции.

Жилищные проекты для малоимущих удовлетворяют лишь около четверти спроса.

Первым инвестором в строительство социального жилья в провинции стала компания TECCO Joint Stock Company. Только в 2011 году эта компания инвестировала средства и ввела в эксплуатацию два проекта социального жилья: жилые комплексы Le Loi и Hung Loc, в общей сложности 186 квартир. Информация о социальном жилье от Tecco с нетерпением ожидалась общественностью, и все квартиры были быстро забронированы. Заместитель директора филиала Tecco в Нгеане, г-н Нгуен Суан Куан, сказал: «В рамках проекта инвестор был освобожден от платы за землепользование и получил поддержку в оплате проектных работ. Цена продажи квартир на тот момент составляла 7,4 миллиона донгов/м². Проверка соответствия требованиям для покупки или аренды социального жилья проводилась и утверждалась в письменной форме Народным комитетом города Винь. Цены продажи и аренды социального жилья оценивались и утверждались компетентным органом».

После этого компания Kim Thi Real Estate Joint Stock Company реализовала проект социального жилья CT1 — 15-этажное здание с 238 квартирами общей площадью 18 777 м2. 80% квартир предназначены для малоимущих, а 20% — для коммерческих целей. В настоящее время компания продолжает реализацию проекта социального жилья CT2 — 12-этажного здания со 170 квартирами общей площадью 15 174 м2, общий объем инвестиций составляет 147 миллиардов донгов. Получив квартиру от Kim Thi Real Estate Joint Stock Company, отвечающую критериям для малоимущих, г-жа Ла, работающая в Провинциальном центре репродуктивного здоровья, была искренне рада возможности получить кредит в размере 30 000 миллиардов донгов на льготных условиях, что решило финансовые трудности ее семьи. Кроме того, политика развития социального жилья открыла многим людям с низким уровнем дохода возможность стать собственниками жилья.

На сегодняшний день срок действия пакета жилищных кредитов на сумму 30 триллионов донгов истек, однако малоимущие граждане, государственные служащие и работники государственных учреждений по-прежнему могут брать кредиты на приобретение социального жилья в Банке социальной политики по низкой процентной ставке 4,8% годовых (0,4% в месяц), как это предусмотрено Постановлением Правительства № 100/2015/ND-CP от 20 октября 2015 года о развитии и управлении социальным жильем. Это важный источник капитала как для покупателей жилья, так и для компаний, инвестирующих в строительство социального жилья.

Недостатков по-прежнему много.

Однако в действительности цены на квартиры существенно не снизились по сравнению с ценами на коммерческое жилье и остаются довольно высокими относительно доходов потенциальных покупателей. Снижение общих затрат составляет 4-5% от общей суммы инвестиций, а продажные цены варьируются от 6,6 до 8,8 млн донгов/м² (примерно на 5-10% ниже продажной цены коммерческого жилья того же типа). Заместитель директора филиала Tecco Nghe An, г-н Нгуен Суан Куан, заявил, что согласно Постановлению № 98 Народного комитета провинции, инвесторы, строящие социальное жилье, освобождаются от 10% НДС, налога на прибыль предприятий и инвестиций в инфраструктуру, а также имеют право включать в продажную цену продукта наценку в размере 5-10%. Если бы они получали такие льготы, цена продукта снизилась бы, что позволило бы покупателям приобретать жилье по более низким ценам. Однако предприятия не получили столько льгот, сколько было предусмотрено, и поэтому цены на социальное жилье не оправдали ожиданий.

Таким образом, несмотря на усилия провинциальных властей по созданию благоприятной политики и механизмов для развития социального жилья в регионе, количество предприятий, инвестирующих в этот тип жилья в провинции Нгеан, остается низким, в то время как спрос со стороны населения по-прежнему очень высок. Из 6 реализованных проектов на рынок было выпущено менее 700 квартир, что слишком мало по сравнению со спросом на более чем 3000 квартир для малоимущих слоев населения.

Стало известно, что спрос на социальное жилье в городе Винь и других городах очень высок, однако инвестиции в социальное жилье сталкиваются со многими трудностями, поскольку инвесторы неохотно вкладывают средства в этот сектор из-за низкой рентабельности. В ответ на эту ситуацию, чтобы поощрить и привлечь инвесторов к проектам социального жилья, Департамент строительства в координации с соответствующими департаментами и ведомствами рекомендовал Народному комитету провинции предложить Народному совету провинции принять резолюцию о механизмах и политике поддержки и стимулирования проектов социального жилья в провинции Нгеан. Разработка механизмов и политики поддержки и стимулирования экономических субъектов к инвестициям в строительство социального жилья, одновременно снижая цены на квартиры и создавая условия для приобретения жилья лицами с низким доходом, будет способствовать стабилизации их жизни.

Жилой комплекс для малоимущих – KCC Hung Thinh, Hung Loc (Vinh City) – построен компанией Tecco.

Кроме того, еще одна проблема, требующая решения, — это существующая практика передачи права собственности на социальное жилье. Согласно закону, застройщики имеют полное право заключать договоры после получения письменного разрешения от компетентного органа, что позволяет продавать или обменивать объекты социального жилья или передавать их лицам, которые в них на самом деле не нуждаются. «Ранее правила предусматривали, что покупатели социального жилья могут передать право собственности только через минимум 10 лет, но теперь этот срок сокращен до 5 лет. Поэтому нередко бывает так, что один человек проживает в квартире, а другой числится владельцем. Наблюдается явление тайных передач права собственности, когда закон обходится с помощью рукописных документов без нотариального заверения, и процедура передачи завершается только после истечения установленного срока», — добавил г-н Нгуен Суан Куан.

Таким образом, наряду с поддержкой и поощрением инвесторов к развитию проектов социального жилья, соответствующие органы должны ужесточить управление социальным жильем, чтобы предотвратить спекуляции и извлечение прибыли, которые могут затронуть право малоимущих людей, действительно испытывающих жилищные трудности, на приобретение жилья.

Тху Хуен