Предложения по ограничению негатива на земельных аукционах
(Баонхян) – Аукционная деятельность в целом, и аукционы по продаже прав землепользования в частности, по-прежнему имеют множество ограничений, недостатков и негативных сторон. Распространенной проблемой является проблема «земельных посредников»: во многих случаях земельные торги – это просто «шоу», а условия аукциона согласовываются ещё до официального проведения торгов.
Множество правил...
Начиная с Закона о земле 1993 года права землепользования (ПЗП) официально считаются активами организаций и частных лиц, оцениваются и продаются на рынке и действительно стали весьма важным экономическим ресурсом, особенно в населенных пунктах с крупными земельными фондами.
В Нгеане с самого начала власти провинции на всех уровнях прилагали значительные усилия по землепользованию, особенно в части проведения аукционов по продаже прав на жилую застройку. В частности, с момента вступления в силу Закона о земле 2003 года аукционы по продаже прав на жилую застройку проводятся достаточно систематически и строго.
По данным Министерства юстиции, в настоящее время в провинции действуют 19 профессиональных аукционных организаций, которые к концу 2016 года провели 2382 аукциона, получив прибыль в размере 250 миллиардов донгов по сравнению с начальной ценой. В целом, аукционные организации проводили аукционы в соответствии с законом.
 |
| Сцена земельного аукциона в коммуне Куинь Хонг (Куинь Лыу). Фотоархив. |
В документе № 4883/UBND-NC от 2 ноября 2018 года Народного комитета провинции Нгеан об усилении управления деятельностью по проведению аукционов по правам землепользования в провинции также указывалось, что «... в действительности деятельность по проведению аукционов по правам землепользования по-прежнему выявляет некоторые недостатки, такие как: некоторые населенные пункты по-прежнему не имеют четких положений о применении положений о выборе организаций для проведения аукционов по недвижимости..., не внедрили должным образом положения о публичном объявлении о выборе организаций для проведения аукционов по недвижимости, надзорная роль Народного комитета на районном уровне несерьезна, не соблюдаются предписанный порядок и процедуры; в некоторых случаях объявления об аукционах по недвижимости не содержат полной информации, по-прежнему имеет место ситуация раскрытия информации о зарегистрированных участниках аукциона до его проведения; в некоторых местах также наблюдается явление «аукционных посредников», сговора, снижения или повышения цен, искажения результатов аукциона, создания нестабильности и беспорядков в населенных пунктах, потери бюджетных поступлений, ущемления прав участников аукционного дома...».
Чтобы ограничить и преодолеть эту ситуацию, Закон об имущественных торгах 2016 года ввел множество нормативных актов, в том числе строго запрещающих аукционистам использовать свое положение для получения прибыли, вступать в сговор с собственниками имущества, участниками аукционов, организациями по оценке стоимости, организациями по оценке аукционного имущества, занижать цены и фальсифицировать аукционную документацию...Но наиболее примечательными являются новые правила, такие как: Статья 56: «...собственники имущества обязаны публично объявлять на своей электронной информационной странице и специализированной электронной информационной странице об аукционах по имуществу о выборе организации для проведения аукционов по продаже активов...»;
Статья 57: «... В отношении недвижимости организация, проводящая аукционы, должна не менее двух раз публично объявить об этом в печатных или визуальных газетах центрального правительства или провинции или города центрально-государственного управления, где имущество выставляется на аукцион, а также на специализированной электронной информационной странице об аукционах по продаже недвижимости...».
В целях конкретизации и реализации Закона об аукционах по продаже недвижимости 2016 года Народный комитет провинции Нгеан 2 марта 2018 года издал Решение № 12/2018/QD-UBND, обнародующее Положение об аукционах по продаже прав землепользования для выделения земель с землепользованием или аренды земель в провинции Нгеан, которое предусматривает множество положений для минимизации негативных моментов на аукционах, таких как: Положение о шаге цены не ниже 5% от начальной цены (статья 11); Положение о залоге для аукционов по продаже жилых земель для индивидуальных домохозяйств составляет 20% от начальной цены, для земельных аукционов для реализации инвестиционных проектов залог составляет от 5% до 20% (статья 14);...
В частности, в документе № 4883/UBND-NC от 2 ноября 2018 года, в целях устранения недостатков и негативных аспектов аукционов по продаже прав землепользования, Народный комитет провинции Нгеан поручил Министерству юстиции распространить и популяризировать закон об аукционах по продаже имущественных прав; усилить контроль, проверку и надзор за деятельностью по продаже прав землепользования. Поручил Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды взять на себя ведущую роль в координации с соответствующими ведомствами для руководства и решения трудностей и проблем, возникающих при проведении аукционов по продаже прав землепользования; поручить провинциальной полиции руководить усилением контроля за ситуацией, обеспечением безопасности и порядка на аукционах по продаже прав землепользования; своевременно выявлять и строго пресекать нарушения закона при проведении аукционов по продаже прав землепользования. Народные комитеты районов, городов и поселков должны нести ответственность перед провинциальными народными комитетами за результаты аукционов по продаже прав землепользования, находящихся в их ведении...
...но все еще уязвимы
Благодаря конкретным правилам, упомянутым выше, недостатки и негативные аспекты аукционов по продаже прав землепользования в последнее время были несколько смягчены. Однако исследования показывают, что новые правила аукционов по продаже прав землепользования по-прежнему содержат множество лазеек, которыми легко воспользоваться.
 |
| За пределами аукционной зоны часто собираются группы людей, у которых есть признаки сговора и завышения цен. Фото предоставлено. |
Размещая информацию в центральных или местных СМИ, как показывает анализ, при нынешнем большом объёме прессы организаторы аукционов могут легко «обмануть» участников аукциона. Размещение информации в здании Народного комитета коммуны, где находится выставленное на аукцион имущество, также значительно затрудняет получение информации жителями других районов.
Что касается надзора за организацией аукционов, то, согласно нормативным актам, Народный комитет компетентного уровня создаст группу по надзору за организацией аукционов. Однако это новый вопрос, во многом зависящий от уровня, возможностей, ответственности и состава участников. Организация аукциона непосредственно в штаб-квартире аукционного агентства или в месте, указанном организатором аукциона, крайне затруднительна для надзора из-за отсутствия необходимого оборудования, что затрудняет проверку компетентными лицами ответственности группы и выявление нарушений.
 |
| Земельный аукцион в Центре услуг по проведению аукционов недвижимости провинции Нгеан. Фото предоставлено. |
Регистрация на аукционе: согласно действующим правилам, лица и организации, участвующие в аукционе, подают документы и депозит в организатор аукциона недвижимости. Организатор аукциона недвижимости продает аукционную документацию и принимает аукционную документацию в рабочее время, непрерывно с даты объявления аукциона недвижимости и до двух дней до даты начала аукциона. Несмотря на наличие правил, властям будет очень сложно контролировать непосредственное получение документов организатором аукциона недвижимости, и, как показывает практика, негативные явления уже имели место, поэтому необходимо найти решение этой проблемы.
Дополнительные решения для ограничения негатива и увеличения доходов бюджета
Для преодоления вышеуказанных ограничений, минимизации негативных последствий и увеличения доходов бюджета предлагаем дополнить Решение Народного комитета провинции Нгеан № 12/2018/QD-UBND от 2 марта 2018 года об аукционе по продаже прав землепользования следующими положениями:
Один из них,Добавить положение, требующее бесплатного публичного раскрытия информации об аукционах на электронном информационном портале провинции Нгеан, чтобы власти могли осуществлять онлайн-мониторинг, исключив сокрытие информации.
Второй,Это позволяет гражданам регистрироваться и подавать документы для участия в аукционе непосредственно в офисе районного народного комитета, который отвечает за передачу документов и предоплаты в аукционную организацию.
Третий,В каждом населенном пункте районного уровня необходимо организовать общую площадку для проведения аукциона, полностью оборудованную камерами онлайн-наблюдения (по возможности с прямой трансляцией на веб-сайте провинции), чтобы можно было легко выявлять негативные события во время аукциона, выявлять «земельных посредников» и принимать соответствующие меры по их урегулированию.