Предложения по решениям, позволяющим ограничить негативные аспекты земельных аукций.
(Baonghean) – Аукционная деятельность в целом и аукционы прав пользования землей в частности по-прежнему страдают от множества ограничений, недостатков и негативных аспектов. Широко распространенной проблемой является распространение «земельных брокеров»; во многих случаях земельные аукционы представляют собой всего лишь «постановочное мероприятие», при этом фактическая цена аукциона уже согласована до проведения официального аукциона.
Существует множество правил...
Начиная с Закона о земле 1993 года, права пользования землей официально рассматриваются как активы организаций и частных лиц, оцениваются и продаются на рынке, и действительно стали очень важным экономическим ресурсом, особенно в населенных пунктах с большими земельными резервами.
В провинции Нгеан с самого начала власти провинции прилагали значительные усилия для освоения земельных ресурсов, особенно в части продажи прав пользования землей под жилую застройку с аукциона. В частности, после вступления в силу Закона о земле 2003 года продажа прав пользования землей под жилую застройку с аукциона осуществлялась достаточно систематично и строго.
Согласно данным Министерства юстиции, в настоящее время в провинции действуют 19 профессиональных аукционных организаций. К концу 2016 года они провели 2382 аукциона, получив прибыль в размере 250 миллиардов донгов по сравнению с первоначальной ценой. В целом, эти организации, занимающиеся аукционной продажей активов, проводили аукционы в основном в соответствии с законом.
 |
| Фотография с аукциона земельных участков в коммуне Куинь Хонг (район Куинь Луу). (Фото предоставлено архивом.) |
В документе № 4883/UBND-NC от 2 ноября 2018 года Народный комитет провинции Нгеан, касающемся усиления управления аукционами по продаже прав пользования землей в провинции, заявил, что «…в действительности аукционы по продаже прав пользования землей все еще демонстрируют некоторые недостатки, такие как: в некоторых населенных пунктах до сих пор существует путаница в применении правил выбора аукционных организаций…, ненадлежащим образом соблюдаются правила публичного объявления о выборе аукционных организаций; надзорная роль районных народных комитетов несерьезна, не соблюдаются установленные процедуры; в некоторых случаях в опубликованных объявлениях об аукционах активов отсутствует полная информация, и все еще имеет место ситуация, когда информация о зарегистрированных участниках утекает до проведения аукциона; в некоторых местах все еще встречаются случаи, когда «аукционные брокеры» и подставные участники торгов действуют бесконтрольно, сговариваясь занижать или завышать цены, искажая результаты аукциона, вызывая местную нестабильность и беспорядки, потерю бюджетных поступлений и затрагивая права участников».
Для ограничения и исправления этой ситуации Закон об аукционной продаже активов 2016 года ввел множество нормативных актов, таких как строгий запрет на использование аукционистами своего положения в личных целях, сговор с владельцем продаваемого на аукционе актива, участниками аукциона, оценочными организациями, организациями по оценке активов, а также искусственное занижение цен с целью фальсификации аукционных документов...Но наиболее важными новыми правилами являются следующие положения: Статья 56: «...владелец недвижимости обязан публично объявить на своем веб-сайте и на специализированных веб-сайтах для аукционов недвижимости о выборе аукционной организации...»;
Статья 57: «...В отношении недвижимости аукционная организация обязана публично объявлять об аукционе не менее двух раз в печатных или телевизионных газетах центрального правительства или провинции/города, непосредственно подчиненного центральному правительству, где находится выставленная на аукцион недвижимость, а также на специализированных электронных информационных сайтах об аукционах недвижимости...».
Для конкретизации и реализации Закона об аукционной продаже имущества 2016 года, 2 марта 2018 года Народный комитет провинции Нгеан издал Постановление № 12/2018/QD-UBND, устанавливающее порядок проведения аукционов по продаже прав пользования землей для выделения земель с оплатой за пользование землей или аренды земли в провинции Нгеан. Это постановление включает в себя множество положений, направленных на минимизацию негативной практики на аукционах, таких как: установление повышения цены предложения не менее чем на 5% от начальной цены (статья 11); установление залога в размере 20% от начальной цены для земельных аукционов для домохозяйств и физических лиц и от 5% до 20% для земельных аукционов для инвестиционных проектов (статья 14);...
В частности, в документе № 4883/UBND-NC от 2 ноября 2018 года, направленном на устранение недостатков и негативных аспектов аукционов по продаже прав пользования землей, Народный комитет провинции Нгеан обратился к Министерству юстиции с просьбой распространить и обнародовать законы об аукционах активов; усилить инспекцию, надзор и мониторинг деятельности по аукционам по продаже прав пользования землей. Министерству природных ресурсов и окружающей среды было поручено возглавить координацию с соответствующими ведомствами для решения трудностей и препятствий на аукционах по продаже прав пользования землей; провинциальному управлению полиции было поручено усилить сбор разведывательной информации и обеспечить безопасность и порядок на аукционах по продаже прав пользования землей; а также оперативно выявлять и строго пресекать нарушения закона на аукционах по продаже прав пользования землей. Народные комитеты районов, городов и поселков несут ответственность перед Народным комитетом провинции за результаты аукционов по продаже прав пользования землей, находящихся в их ведении…
...но лазейки всё ещё остаются.
Благодаря упомянутым выше конкретным правилам, недостатки и негативные аспекты аукционов по продаже прав пользования землей в прошлом были в некоторой степени смягчены. Однако исследования показывают, что новые правила проведения аукционов по продаже прав пользования землей по-прежнему содержат множество лазеек, которыми легко воспользоваться.
 |
| За пределами аукционной площадки часто собираются группы людей, что свидетельствует о сговоре и манипулировании ценами. (Фото: Архивное изображение) |
Как показал анализ, публикация информации в центральных или местных средствах массовой информации, при нынешнем огромном количестве прессы, значительно облегчает организаторам аукционов «обман» участников торгов. Размещение объявлений в офисе Народного комитета коммуны, где находится выставленное на аукцион имущество, также затрудняет доступ к информации для жителей других районов.
Согласно регламенту, компетентный Народный комитет создаст группу по надзору за аукционами для контроля за их проведением. Однако это новый вопрос, в значительной степени зависящий от квалификации, возможностей, обязанностей и задействованного персонала. Проведение аукционов в штаб-квартире аукционного агентства или в месте, указанном организатором аукциона, затрудняет надзор из-за нехватки оборудования и ресурсов, а также создает сложности для властей в проверке подотчетности группы и выявлении нарушений.
 |
| Фотография с аукциона земельных участков в Центре аукционной продажи активов провинции Нгеан. (Фото: архивное изображение) |
Регистрация на аукционе: Согласно действующим правилам, физические и юридические лица, участвующие в аукционе, подают заявку и вносят залог в аукционную организацию. Аукционная организация продает аукционные документы и принимает заявки в рабочее время, непрерывно с момента публикации объявления об аукционе до двух дней до даты аукциона. Несмотря на наличие нормативных актов, властям очень сложно напрямую контролировать прием заявок аукционной организацией, и на практике имеет место коррупция. Необходимо найти решение этой проблемы.
Больше решений для смягчения негативных последствий и увеличения бюджетных поступлений.
Для преодоления вышеупомянутых ограничений, минимизации негативных последствий и увеличения бюджетных поступлений мы предлагаем дополнить Решение № 12/2018/QD-UBND от 2 марта 2018 года Народного комитета провинции Нгеан об аукционе прав пользования землей следующими положениями:
Первый,В правила следует включить обязательное требование о публичном и свободном раскрытии информации об аукционах на электронном информационном портале провинции Нге Ан, чтобы власти могли осуществлять мониторинг в режиме онлайн и предотвращать сокрытие информации.
Во-вторых,Это позволяет гражданам регистрироваться и подавать заявки на участие в аукционе непосредственно в «Едином центре обслуживания» районного народного комитета. Этот центр отвечает за пересылку заявки и авансового платежа организаторам аукциона.
Третий,В каждом районе необходимо организовать общую площадку для проведения аукционов, оснащенную полным комплектом оборудования для онлайн-видеонаблюдения (по возможности, с прямой трансляцией на сайте провинции), чтобы легко выявлять нарушения во время аукционов, идентифицировать «земельных посредников» и принимать соответствующие меры.