Savills: Вьетнам должен отменить систему цен на землю
По мнению Сэвилла, метод определения рыночной стоимости должен регулироваться как основа для всех сделок вместо использования текущей структуры цен на землю.
Недавно, запрашивая комментарии по предложению об установлении цен на землю в Ханое, действующих с 1 января 2020 года по 31 декабря 2024 года, Народный комитет Ханоя предложил увеличить среднюю цену всех видов земли на 30%.
Ассоциация недвижимости города Хошимин (HOREA) направила в Народный комитет города Хошимин и Министерство природных ресурсов и окружающей среды комментарии по структуре цен на землю на период 2019–2024 годов, предложив оставить минимальную цену неизменной, но увеличить максимальную цену на треть по сравнению с текущим уровнем.
|
Вид на уголок Ханоя сверху. Фото:Джанг Хуэй |
Г-жа Чан Тхи Кхань Линь, руководитель отдела оценки Savills HCMC, отметила, что пятилетний период, на который рассчитывается прейскурант цен на землю, довольно длинный, поскольку ситуация с ценами на недвижимость меняется быстро. Поэтому эксперт считает, что для корректировки рыночной конъюнктуры могут быть предусмотрены небольшие периоды корректировки, например, раз в полгода или год.
По словам г-жи Линь, цены на землю регулируются спросом и предложением и постоянно меняются. Поэтому в долгосрочной перспективе не следует устанавливать фиксированную цену на землю на срок до 5 лет. Реальность показала огромную разницу между рыночными ценами на землю и этой ценовой политикой.
«Законодатели должны лишь чётко определить механизм и метод определения рыночной стоимости. Все финансовые обязательства, связанные с землёй, должны основываться на рыночной стоимости, а определение этой стоимости должно быть поручено независимым и компетентным органам и организациям. Определение цен на землю в соответствии с рыночными условиями — оптимальный механизм для ограничения потерь государственного бюджета и удовлетворения всех заинтересованных землепользователей», — сказала г-жа Линь.
В то же время, по её словам, народным комитетам провинций и городов необходимо активнее публиковать прейскуранты на землю, чтобы обеспечить принцип соответствия общим рыночным ценам и реалиям каждого населённого пункта. В настоящее время ограничение, установленное Указом № 44/2014, для населённых пунктов при публикации цен на землю составляет не более 30% от максимальной цены, установленной в рамке, что ограничивает возможности актуализации рыночной ситуации.
По мнению экспертов Savills, если текущая система цен будет применяться, не отражая реальную рыночную стоимость, это приведёт к невыгодному положению и разногласиям у тех, чьи земли будут возвращены. Это замедлит реализацию компенсаций и расчистку участка, а также реализацию проекта, что является фактором, сужающим предложение.
Для инвесторов, согласно Закону о земле 2013 года, проекты в сфере недвижимости стоимостью более 30 миллиардов долларов не базируются на прейскуранте цен на землю, а должны использовать рыночную оценку для определения финансовых обязательств. Таким образом, корректировка государственной системы цен на землю не оказывает существенного влияния на первоначальные затраты на проекты в сфере недвижимости, а следовательно, и на стоимость объектов недвижимости.