Savills: Вьетнаму следует отменить систему ценообразования на землю.
По мнению компании Savills, вместо использования существующей системы ценообразования на землю, следует регулировать метод определения рыночной стоимости в качестве основы для всех сделок.
Недавно, в ходе обсуждения проекта закона о ценах на землю в Ханое, действующего с 1 января 2020 года по 31 декабря 2024 года, Народный комитет Ханоя предложил среднее повышение цен на землю на 30%.
Ассоциация риелторов Хошимина (HOREA) представила свои комментарии по структуре цен на землю на период 2019-2024 годов Народному комитету Хошимина и Министерству природных ресурсов и окружающей среды, предложив сохранить минимальную цену, но увеличить максимальную цену на одну треть по сравнению с текущим уровнем.
|
Вид на Ханой сверху. Фото:Джианг Хуй |
Глава отдела оценки компании Savills в Хошимине, г-жа Тран Тхи Кхань Линь, считает, что пятилетний прейскурант цен на землю слишком длинный из-за быстрых изменений цен на недвижимость. Поэтому она предлагает сократить периоды корректировки, например, до 6 месяцев или 1 года, для учета рыночных колебаний.
По словам г-жи Линь, цены на землю корректируются спросом и предложением и, следовательно, постоянно меняются. Поэтому в долгосрочной перспективе не следует вводить фиксированную ценовую политику в отношении земли на срок до 5 лет. В действительности, существует значительная разница между рыночными ценами на землю и ценами, установленными в рамках фиксированных цен.
«Законодателям следует лишь четко определить механизм и метод определения рыночной стоимости. Все финансовые обязательства, связанные с землей, должны основываться на рыночной стоимости, и это определение должно быть поручено независимым, компетентным органам и организациям. Определение цен на землю в соответствии с рыночной стоимостью является оптимальным механизмом для ограничения потерь доходов государственного бюджета и удовлетворения потребностей всех соответствующих землепользователей», — сказала г-жа Линь.
В то же время, по ее словам, народным комитетам провинций и городов необходимо предоставить больше автономии в составлении прейскурантов цен на землю, чтобы обеспечить их соответствие текущим рыночным ценам и реалиям каждого населенного пункта. В настоящее время ограничение, установленное Указом 44/2014 для муниципалитетов при составлении прейскурантов цен на землю, заключается в том, что они не могут превышать 30% от максимальной цены, предусмотренной в рамках прейскуранта, что ограничивает их способность отражать изменения рынка.
По мнению экспертов Savills, применение существующей системы ценообразования, которая неточно отражает рыночную стоимость, ставит в невыгодное положение тех, чьи земли экспроприированы, и приводит к разногласиям. Это замедляет процесс выплаты компенсаций и расчистки земли, задерживает реализацию проектов и в конечном итоге сокращает предложение.
Согласно Закону о земле 2013 года, для инвесторов проекты в сфере недвижимости стоимостью более 30 миллиардов донгов не основываются на прейскуранте цен на землю, а должны использовать рыночную оценку для определения финансовых обязательств. Следовательно, корректировка государственной системы цен на землю не оказывает существенного влияния на себестоимость проектов в сфере недвижимости, и, соответственно, цены на объекты недвижимости также не претерпевают значительных изменений.
