Что мы можем узнать из сообщения об экстренном кредитовании под залог недвижимости?

На долю ипотечного кредитования приходится более 21%, а то и больше?

В начале конференции Государственный банк Вьетнама опубликовал информацию о том, что объем кредитования сектора недвижимости значительно превышает объем кредитования других секторов.

Таким образом, объем непогашенных кредитов на недвижимость к концу 2022 года достиг приблизительно 2,58 трлн донгов, что на 24,27% больше по сравнению с концом 2021 года. Это один из самых быстрорастущих секторов, на который приходится 21,2% от общего объема непогашенных кредитов экономике. В частности, кредиты на недвижимость увеличились на 11,5%, составив 31,28% от общего объема непогашенных кредитов. Государственный банк Вьетнама также подтвердил, что никогда не ужесточал кредитование в сфере недвижимости, а лишь усиливал контроль.

Приведенные цифры могут не в полной мере отражать реальность, поскольку кредиты, поступающие в сферу недвижимости, будь то банковские займы или другие источники, чрезвычайно разнообразны и во многих случаях не включены в отчеты.

Между тем, денежно-кредитная политика, которая одновременно борется с инфляцией, стабилизирует макроэкономику и поддерживает и стимулирует рост – две противоречивые цели – исчерпала свои возможности для маневра. Тот факт, что общий объем депозитов в системе вырос всего на 5,5-6%, указывает на то, что целевой показатель роста кредитования на 16%, установленный в прошлом году, был недостижим.

Кроме того, сдерживающими факторами являются потенциальные безнадежные долги после нескольких лет пандемии; дело Центрального банка Сингапура; значительные колебания процентных ставок и курса VND/USD; и особенно растущая инфляция.

На этом фоне сложно сформулировать конкретное послание или обязательство со стороны представителей денежно-кредитной политики, даже несмотря на то, что все компании выдвинули очень конкретные и довольно жалкие рекомендации.

В заключительном слове на конференции глава Государственного банка Вьетнама г-жа Нгуен Тхи Хонг просто заявила: «Банки должны активно и строго контролировать денежные потоки, увеличивать кредитование покупателей жилья, взыскивать долги с продавцов жилья и усиливать контроль за предоставлением кредитов предприятиям, корпорациям и проектам, реализуемым «обходными путями». Если кредитование будет сосредоточено в основном на «обходных» проектах, это будет очень рискованно».

Директор одной из компаний по недвижимости в Ханое заявил: «С конца 2022 года нам пришлось сократить объемы производства и коммерческой деятельности, приостановить строительство некоторых проектов и остановить реализацию новых проектов из-за нехватки капитала. И трудности испытываем не только мы. Когда наши проекты приостановлены, неизбежно возникают трудности и у поставщиков сырья, таких как сталь, цемент, кирпич, мебель, бытовая техника и электроника. Такая ситуация сегодня очень распространена среди предприятий, работающих в сфере недвижимости».

Согласно данным Министерства строительства, в 2022 году около 1200 компаний, работающих в сфере недвижимости, объявили о банкротстве или ликвидации, что на 38,7% больше, чем в предыдущем году. Помимо банкротства и ликвидации, многим компаниям, работающим в сфере недвижимости, пришлось сократить инвестиции и производство, оптимизировать свою деятельность и сократить штат сотрудников. Некоторые корпорации сократили численность персонала до 50%, чтобы справиться с нынешними сложными условиями. Это оказывает значительное влияние на экономику и социальное благополучие. Основная причина – нехватка капитала.

Несмотря на то, что кредитование в сфере недвижимости остается на высоком уровне, многие компании, работающие в этой отрасли, сталкиваются с серьезной нехваткой капитала. В чем причина? По мнению экономических экспертов, это связано с существующими механизмами.

«Узкое место» в механизме

Приток капитала на рынок недвижимости осуществляется из различных источников, включая: собственный капитал компаний, авансовые платежи от покупателей жилья, капитал от выпуска акций и облигаций, а также кредиты. В последнее время давление в плане привлечения капитала сосредоточено на банковском кредитовании, в то время как другие каналы, такие как выпуск корпоративных облигаций и акций, переживают резкое сокращение. Между тем, многим компаниям, работающим в сфере недвижимости, пришлось использовать средства для выкупа выпущенных ими облигаций до наступления срока погашения, что еще больше усугубило их проблемы с денежными потоками. Кроме того, многие частные клиенты также сталкиваются с трудностями и не могут получить банковские кредиты, что временно приостанавливает покупку жилья.

В настоящее время рынок облигаций практически заморожен. Данные Вьетнамской ассоциации рынка облигаций показывают, что в течение января 2023 года не было выпущено ни одной корпоративной облигации. В декабре 2023 года было всего три выпуска корпоративных облигаций от компаний, занимающихся ценными бумагами и недвижимостью, что составляет приблизительно 3% от общей стоимости выпуска.

Вид на город Винь. (Архивное фото)

Развитый рынок корпоративных облигаций снизит нагрузку на банковскую систему и сыграет решающую роль в обеспечении капитала для экономического развития. Однако недавние колебания на рынке корпоративных облигаций подорвали доверие и затруднят долгосрочное устойчивое развитие. Начиная с третьего квартала 2022 года, компании, работающие в сфере недвижимости, неоднократно обращались к властям с просьбой оказать поддержку в скорейшем открытии рынка корпоративных облигаций для привлечения капитала и решения своих проблем, но эта просьба до сих пор не удовлетворена.

Рынок недвижимости по-прежнему сталкивается со значительными правовыми препятствиями. В настоящее время он регулируется примерно 15 законами и многочисленными подзаконными актами, включая десятки указов, сотни циркуляров и тысячи директив и нормативных актов. Это приводит к дублированию и противоречиям в законодательстве, вызывая задержки в реализации проектов, увеличение затрат и повышение рисков. Статистика показывает, что в Хошимине более 1000 проектов, а в Ханое более 300 проектов в настоящее время сталкиваются с юридическими проблемами и не могут начать строительство, что затрудняет привлечение капитала для бизнеса.

В настоящее время наибольшей проблемой являются юридические препятствия, на которые приходится 70% трудностей, с которыми сталкиваются проекты в сфере недвижимости и жилищного строительства на этапах подготовки инвестиций, строительства и ведения бизнеса.

Основная причина заключается в отсутствии единообразия и согласованности в правовом регулировании. Кроме того, громоздкие и сложные административные процедуры, лишенные координации, увеличивают сроки рассмотрения проектов в сфере недвижимости и коммерческого жилья, доводя их до 3-5 лет. Это ключевое узкое место в механизме, которое необходимо оперативно устранить, чтобы помочь рынку недвижимости преодолеть возникшие трудности.

Хай Линь