Что вы видите из сообщения об экстренном кредите на недвижимость?

Кредитование недвижимости составляет более 21% и более?

В начале конференции Государственный банк заявил, что кредитование недвижимости значительно выше, чем других отраслей.

Соответственно, объём непогашенных кредитов на недвижимость к концу 2022 года достиг около 2,58 млн донгов, увеличившись на 24,27% по сравнению с концом 2021 года. Это один из самых быстрорастущих секторов, на долю которого приходится 21,2% от общего объёма непогашенных кредитов в экономике. При этом только кредиты на недвижимость для бизнеса увеличились на 11,5%, составив 31,28% от общего объёма непогашенных кредитов. Государственный банк также подтвердил, что никогда не ужесточал условия кредитования недвижимости, а лишь строго контролировал их.

Приведенные цифры, вероятно, не полностью отражают действительность, поскольку кредиты, вложенные в недвижимость из банковских займов или из других источников, различаются и во многих случаях не включены в отчеты.

Между тем, денежно-кредитная политика, направленная на борьбу с инфляцией, стабилизацию макроэкономики и поддержку и стимулирование роста – две противоречивые цели – исчерпала себя. Общий рост депозитов по всей системе всего на 5,5–6% свидетельствует о том, что целевой показатель роста кредитования в 16% в прошлом году недостижим.

Кроме того, сдерживающими факторами являются потенциальная безнадежная задолженность после нескольких лет пандемии, случай с SCB, большие колебания процентных ставок и обменного курса VND/USD и особенно рост инфляции.

На этом фоне трудно получить какие-либо конкретные сообщения или обязательства от лиц, формирующих денежно-кредитную политику, даже несмотря на то, что все компании дали весьма конкретные и в некоторой степени пугающие рекомендации.

Завершая конференцию, глава Государственного банка Нгуен Тхи Хонг заявила: «Банки активно контролируют денежные потоки, стимулируют кредитование покупателей жилья, взыскивают долги с продавцов жилья и усиливают контроль за выдачей кредитов предприятиям, корпорациям и проектам развития малого бизнеса. Если кредитование будет сосредоточено преимущественно на малом бизнесе, это будет очень рискованно».

Директор ханойской компании, занимающейся недвижимостью, заявил: «С конца 2022 года нам пришлось сократить производственную и коммерческую деятельность, отложить строительство ряда объектов и работ, а также приостановить реализацию новых проектов из-за нехватки капитала. И трудности испытываем не только мы. Когда наши проекты откладываются, неизбежно возникают трудности и у поставщиков сырья, такого как чугун и сталь, цемент, кирпич, мебель, бытовая техника и электроприборы. Такая ситуация сегодня очень распространена в сфере недвижимости».

По данным Министерства строительства, в 2022 году почти 1200 предприятий сферы недвижимости объявили о банкротстве и ликвидации, что на 38,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Помимо банкротства и ликвидации, многим предприятиям сферы недвижимости пришлось сократить масштабы производства и инвестиций, оптимизировать свою структуру и сократить штат. Некоторые корпорации сократили штат до 50%, чтобы справиться с текущей сложной ситуацией. Это оказывает огромное влияние на экономику и проблемы социального обеспечения. Основная причина — нехватка капитала.

Хотя остатки по кредитам на недвижимость по-прежнему высоки, многие компании, занимающиеся недвижимостью, испытывают острую нехватку капитала. В чём причина? По мнению экономических экспертов, это связано с механизмом.

Механизм «бутылочного горлышка»

Потоки капитала на рынок недвижимости поступают из множества источников, таких как: собственный капитал предприятий, авансы от покупателей жилья, капитал, выпущенный за счёт акций, облигаций, кредитный капитал и т. д. В последнее время давление на капитал сосредоточено на банковском кредитовании, в то время как другие каналы, такие как выпуск корпоративных облигаций и акций, резко сократились. В то же время многим компаниям, работающим в сфере недвижимости, пришлось тратить деньги на выкуп выпущенных досрочно облигаций, что ещё больше затруднило их денежный поток. Кроме того, многие частные клиенты также столкнулись с трудностями, не имея возможности получить банковские кредиты, поэтому они временно прекратили покупать недвижимость.

Рынок облигаций в настоящее время практически заморожен. Данные Ассоциации рынка облигаций Вьетнама показывают, что в январе 2023 года не было ни одного выпуска корпоративных облигаций. В декабре 2022 года было осуществлено всего 3 выпуска корпоративных облигаций компаниями, работающими в сфере ценных бумаг и недвижимости, что составило около 3% от общего объёма эмиссии.

Вид на город Винь. Фото: Архив

Развитый рынок корпоративных облигаций снизит нагрузку на банковскую систему и сыграет важнейшую роль в поддержке капитала для экономического развития. Однако недавние взлеты и падения рынка корпоративных облигаций привели к потере доверия и затруднят его устойчивое развитие в долгосрочной перспективе. С третьего квартала 2022 года компании, занимающиеся недвижимостью, неоднократно обращались к властям с просьбой оказать им поддержку и скорейшего открытия рынка корпоративных облигаций для мобилизации капитала и решения проблем, однако этого до сих пор не произошло.

Рынок недвижимости по-прежнему сталкивается с серьёзными правовыми проблемами. В настоящее время он регулируется около 15 законами и подзаконными актами, включая десятки указов, сотни циркуляров и тысячи директивных и административных документов. Это приводит к дублированию и конфликтам между нормативными актами, что приводит к затягиванию сроков реализации проектов, увеличению затрат и рисков. Согласно статистике, в Хошимине в настоящее время реализуется более 1000 проектов, а в Ханое более 300 проектов сталкиваются с проблемами и не могут быть реализованы, что затрудняет привлечение капитала для бизнеса.

В настоящее время юридические проблемы являются самой большой проблемой, на их долю приходится 70% трудностей при реализации проектов в сфере недвижимости и жилья на этапах инвестиционной подготовки, строительства и ведения бизнеса.

Основная причина заключается в разрозненности и унификации правового регулирования. Кроме того, сложные и несинхронизированные административные процедуры увеличили сроки реализации проектов в сфере недвижимости и коммерческого жилья примерно на 3–5 лет и т. д. Это «узкое место» механизма, которое необходимо быстро устранить, только тогда можно надеяться на преодоление трудностей на рынке недвижимости.