Процесс проведения земельных аукционов нуждается в реформировании.
После нескольких аукций с необычно высокой явкой в сельской провинции Нгеан, на окраинах Ханоя сейчас наблюдаются странные явления на земельных аукционах.
Искажение информации
Прежде всего, следует подтвердить, что упомянутые выше земельные аукционы были организованы местными властями в соответствии с правилами, поэтому тот факт, что было много покупателей и выигрышные ставки превышали начальную цену, является позитивным знаком и приносит значительные доходы в бюджет. Однако в последнее время на земельных аукционах в сельской местности наблюдаются признаки нестабильности.
Целью аукциона по продаже прав пользования сельскими земельными участками было улучшение жилищных условий для жителей сельской местности. Однако после аукционов большая часть выставленных на продажу земельных участков была выкуплена агентствами недвижимости и инвесторами из-за пределов региона, что сделало их недоступными для местных жителей, особенно для людей со средним уровнем дохода.
Подобная ситуация произошла на земельном аукционе в начале 2023 года в коммуне Куинь Хунг (район Куинь Луу), где район выставил на аукцион 56 участков в плановой зоне Донг Куан, но одно домохозяйство в коммуне Куинь Хунг предложило за них 43 участка.
Аналогичным образом, на аукционах, проведенных в коммунах Дьенхай, Дьенфук (Дьенчау), Йеншон, Ваншон (Долуонг), Суанлам, Суанхоа, Намтай (Намдан) и совсем недавно в Хунгтонге (Хунгнгуен), большинство земельных участков после объявления результатов принадлежали людям из-за пределов района. Житель, желавший купить землю в коммуне Ваншон (Долуонг), сказал: «Я знаю, что выкупить ее обратно обойдется на несколько сотен миллионов донгов дороже, но поскольку я не знаком с аукционами, слишком низкая ставка означает, что я не выиграю, а слишком высокая — что меня обманут, поэтому мне приходится покупать землю через посредников».
Глава департамента юстиции района До Луонг, г-н Тран Доан Фу, заявил: «Причина, по которой земельные аукционы в сельской местности несколько затронуты, заключается в недавнем участии профессиональных агентств недвижимости и инвесторов. В настоящее время правила, касающиеся низких сумм залога на аукционах, условий и стандартов участия, не ограничивают инвесторов, которые ранее потеряли свои задатки. Кроме того, с 1 августа 2024 года вступят в силу многие законы, касающиеся земли и жилья, которые многие люди не до конца понимают, особенно положения Закона о недвижимости, в которых перечислены 105 городских районов, где запрещены разделение и продажа земли, что создает определенную степень психологической манипуляции».
Кроме того, правила аукциона достаточно гибкие; любой желающий может стать инвестором на аукционе, просто купив заявку и внеся залог в размере 10-20% от начальной цены земельного участка. Закон не устанавливает максимальное количество земельных участков, на которые может претендовать каждый участник. После выигрыша аукциона срок оплаты составляет 4 месяца. В течение этого времени победитель может либо оплатить землю, либо «спекулировать», чтобы получить прибыль…
В дополнение к вышеупомянутым причинам, представитель районного народного комитета, курирующий земельные аукционы в районе До Луонг, заявил: «Подобно земельным аукционам в Тху Тхием (городе Тху Дык), в этом районе также есть несколько земельных участков, которые агентства недвижимости по ошибке приобрели несколько лет назад, когда цены на землю были на пике, но прежде чем они смогли их продать, цены резко упали. Поэтому сейчас, когда соседние плановые районы выставляются на аукцион, они участвуют в торгах, чтобы поднять цены и создать новый рынок для перепродажи».
Незамедлительно исправьте ситуацию.
В свете довольно сложных событий, связанных с недавними земельными аукционами, премьер-министр Фам Минь Чинь только что подписал и издал официальное распоряжение № 82/CD-TTg от 21 августа 2024 года, предписывающее соответствующим ведомствам незамедлительно исправить процесс аукционов по продаже прав пользования землей. Для повышения эффективности и результативности управления земельными ресурсами, создания здорового рынка недвижимости и содействия социально-экономическому развитию премьер-министр также потребовал:
1. Председатели народных комитетов провинций и городов центрального подчинения поручают соответствующим органам и подразделениям проводить проверку организации аукционов по продаже прав пользования землей в своих населенных пунктах для обеспечения соблюдения законодательства, прозрачности и открытости; оперативно выявлять и строго пресекать случаи нарушений правовых норм при проведении аукционов по продаже прав пользования землей, а также предотвращать использование аукционов по продаже прав пользования землей в личных целях и дестабилизацию рынка.
2. Министр природных ресурсов и окружающей среды председательствует и координирует действия с министрами юстиции, финансов, строительства и председателями народных комитетов провинций и городов центрального подчинения для срочного рассмотрения и проверки организации аукционов по продаже прав пользования землей в случаях выявления необычной активности, рассматривает нарушения правового регулирования аукционов по продаже прав пользования землей в пределах своей компетенции, оперативно выявляет недостатки в правовом регулировании, консультирует и предлагает компетентным органам поправки, корректировки и дополнения для предотвращения спекуляции, а также рассматривает и предлагает строгие меры по пресечению случаев использования аукционов по продаже прав пользования землей для нарушения рыночных отношений, представляя отчет премьер-министру до 30 августа 2024 года.
3. Министр строительства должен руководить и координировать действия с Министерством природных ресурсов и окружающей среды и народными комитетами провинций и городов центрального подчинения для изучения и конкретной оценки последствий недавних аукционных торгов правами на землепользование, особенно случаев с необычно высокими результатами торгов, во много раз превышающими начальную цену, для цен на землю и жилье, для рынка жилья и недвижимости (спрос и предложение), активно регулировать и решать вопросы в пределах своей компетенции, предлагать эффективные решения или решения для смягчения негативных последствий (если таковые имеются) и отчитываться перед премьер-министром.
4. Власти обязаны поручить подразделениям и местным органам власти усилить мониторинг, оперативно выявлять, предотвращать и строго пресекать нарушения правовых норм на аукционах по продаже прав пользования землей, особенно акты сговора с целью манипулирования рынком и завышения цен для создания нездорового и нереалистичного рынка в личных целях.
5. Министры природных ресурсов и окружающей среды, строительства и финансов должны в срочном порядке руководить и организовывать обучение для местных органов власти по новым положениям Закона о земле, Закона о жилищном строительстве, Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, а также по задачам, поставленным Премьер-министром в Официальном распоряжении № 79/CĐ-TTg.
Анализируя ситуацию на земельных аукционах в пригородах Ханоя, эксперты и руководители на многих форумах сходятся во мнении, что, подобно предыдущему земельному аукциону в районе Тху Тхием, аукционы на окраинах Ханоя манипулируются спекулянтами и аукционными домами с целью контроля над ценами.
Поэтому есть надежда, что в новом Постановлении, регулирующем Закон об аукционной продаже активов (которое уже издано и вступит в силу с 1 января 2025 года), будет предусмотрено, что покупатели на аукционе должны вносить 50% от выручки, а срок оплаты после аукциона будет сокращен с четырех месяцев до одного месяца, как сейчас.
Это решение позволит обуздать спекуляции и восстановить цель земельных аукций в сельской местности, которая заключается в предоставлении местному населению большего количества земли для перераспределения населения и обеспечении местных органов власти ресурсами для социально-экономического развития.
Кроме того, по словам представителей Центра обслуживания аукционной торговли активами (Департамент юстиции Нгеана) и представителей ряда населенных пунктов, было высказано предложение о том, чтобы в готовящемся указе, регулирующем закон об аукционной торговле активами, содержались четкие положения, предусматривающие запрет на участие в земельных аукционах для лиц, утративших залог, на определенный период от 2 до 5 лет, с целью создания более здорового рынка.
Эксперт по недвижимости и управлению жилым фондом предложил ввести обязательные правила, предусматривающие, что земельные участки, проданные на аукционе, могут быть переданы только через 2-3 года, и что если кто-то передает землю сразу после аукциона и получает прибыль, он должен уплатить все применимые налоги и сборы в соответствии с установленными правилами...