Необходимо исправить работу земельных аукционов
После нескольких аукционов с необычно большим количеством участников в сельской местности Нгеана настала очередь пригородов Ханоя стать свидетелями странных знаков на земельных аукционах.
Информационный шум
Прежде всего, необходимо отметить, что вышеуказанные земельные аукционы были организованы местными органами власти в соответствии с установленными правилами, поэтому большое количество покупателей и превышение стартовых цен на аукционах является позитивным сигналом и обеспечивает значительный доход в бюджет. Однако недавняя динамика земельных аукционов в сельской местности свидетельствует о нестабильности.
Целью планирования и продажи на аукционах земельных участков в сельской местности на право землепользования является создание условий для улучшения жилищных условий сельских жителей. Однако после аукционов большая часть выставленных на продажу земельных участков была выкуплена торговыми площадками и инвесторами из других регионов, что сделало их недоступными для местного населения, особенно со средним достатком.
Это произошло на земельном аукционе в начале 2023 года в коммуне Куиньхынг (Quynh Luu), когда район выставил на аукцион 56 участков в зоне планирования Дункуан, но только одно домохозяйство в коммуне Куиньхынг выставило на аукцион 43 лота.
Аналогично, на аукционах в коммунах Дьенхай, Дьенфук (Дьенчау), Йеншон, Ваншон (Долыонг), Суанлам, Суанхоа, Намтай (Намдан) и недавно в Хунгтхонг (Хунгнгуен) большинство земельных участков после объявления результатов принадлежали людям, не проживающим в этом районе. Житель коммуны Ваншон (Долыонг), желающий купить землю, сказал: «Я знаю, что выкуп земли обратно обойдётся на несколько сотен миллионов донгов дороже, но, поскольку я не знаком с аукционами, если предложу низкую цену, то не выиграю, а если высокую, то проиграю, поэтому мне придётся покупать землю через посредника».
Г-н Тран Доан Фу, глава департамента юстиции округа До Лыонг, заявил: «Причина, по которой земельные аукционы в сельской местности в той или иной степени пострадали, заключается в недавнем участии профессиональных площадок и инвесторов. В настоящее время правила о низких залоговых суммах на аукционах, а также условия и стандарты участия в аукционах не ограничивают инвесторов, отказавшихся от залоговых сумм. Более того, с 1 августа 2024 года вступают в силу многие законы, связанные с землей и жильем, которые многие не до конца понимают, особенно положения Закона о недвижимости, в котором перечислен список 105 городских территорий, не подлежащих разделу на участки для продажи, что делает их своего рода психологическим манипулированием».
Кроме того, правила аукциона достаточно открыты: достаточно приобрести документы и внести залог в размере 10–20% от начальной цены земли, и любой желающий может стать инвестором аукциона. Закон не устанавливает, сколько земельных участков может подать одно лицо. После победы на аукционе срок оплаты составляет 4 месяца. В течение этого времени победитель аукциона может выкупить землю или «заняться» ею, получая прибыль.
В дополнение к вышеперечисленным причинам, сотрудник районного народного комитета, участвовавший в надзоре за земельными аукционами в До Лыонге, провёл исследование и заявил: «Как и на земельном аукционе в Тхутхиеме (город Тхутук), в этом районе также есть ряд земельных участков, которые торговые площадки случайно выкупили несколько лет назад, когда цена на землю была на пике, но, прежде чем продать, они изменили цену и снизили её. Поэтому теперь, когда на аукционе есть соседние участки для планирования, они участвуют в аукционе, чтобы поднять цену и создать новую территорию для продажи».
Ранняя коррекция
В связи со сложными условиями недавних земельных аукционов премьер-министр Фам Минь Чинь только что подписал и опубликовал официальное распоряжение № 82/CD-TTg от 21 августа 2024 года, поручив соответствующим ведомствам незамедлительно привести в порядок работу по проведению аукционов по продаже прав землепользования. В целях повышения эффективности и результативности землепользования, улучшения рынка недвижимости и содействия социально-экономическому развитию премьер-министр также поручил:
1. Председатель Народного комитета провинций и городов центрального подчинения должен поручить соответствующим агентствам и подразделениям пересмотреть организацию аукционов по правам землепользования в этом районе, чтобы обеспечить соблюдение закона, гласность и прозрачность; своевременно выявлять и строго пресекать нарушения правовых положений при проведении аукционов по правам землепользования, а также не допускать фактов использования аукционов по правам землепользования в личных целях и нарушения функционирования рынка.
2. Министр природных ресурсов и охраны окружающей среды должен председательствовать и координировать свою деятельность с министрами юстиции, финансов, строительства и председателями народных комитетов провинций и городов центрального подчинения для безотлагательного рассмотрения и проверки организации аукционов по правам землепользования в случаях, когда имеются признаки ненормальности, решать в соответствии со своими полномочиями вопросы нарушения положений законодательства об аукционах по правам землепользования, оперативно выявлять несоответствия в положениях законодательства, консультировать и предлагать компетентным органам вносить поправки, корректировать и дополнять их, предотвращать спекуляцию и в то же время рассматривать и предлагать решения для строгого пресечения случаев использования аукционов по правам землепользования в целях нарушения рынка и докладывать премьер-министру до 30 августа 2024 года.
3. Министр строительства должен председательствовать и координировать свою деятельность с Министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды и Народными комитетами провинций и городов центрального подчинения для изучения и конкретной оценки воздействия недавних результатов аукционов по правам землепользования, особенно случаев с необычно высокими результатами аукционов, во много раз превышающими начальную цену, на уровень цен на землю и жилье, на рынок жилья и недвижимости (предложение и спрос), активно регулировать и разрешать вопросы в соответствии с полномочиями и разрабатывать эффективные решения или предлагать решения по ограничению негативных последствий (если таковые имеются), а также отчитываться перед Премьер-министром.
4. Компетентным органам поручить подразделениям и местным органам власти усилить контроль за ситуацией, своевременно выявлять, предотвращать и строго пресекать нарушения правовых норм при проведении аукционов по продаже прав землепользования, в особенности акты сговора с целью манипулирования рынком, завышения цен в целях создания нездорового рынка, не соответствующего действительности в целях получения прибыли.
5. Министрам природных ресурсов и окружающей среды, строительства и финансов следует оперативно направлять и организовывать обучение на местах по новым положениям Закона о земле, Закона о жилье, Закона о торговле недвижимостью, а также задачам, поставленным Премьер-министром в Официальном депеше № 79/CD-TTg.
Анализируя ход земельных аукционов в пригородах Ханоя, на многочисленных форумах эксперты и управляющие единогласно заявили, что, как и в случае с предыдущим земельным аукционом в городском районе Тху Тхием, аукционы в пригородах Ханоя контролируются спекулянтами и биржами с целью манипулирования ценами.
Поэтому есть надежда, что в новом Указе, регулирующем Закон об имущественных торгах (который был издан и вступит в силу с 1 января 2025 года), вскоре будет установлено, что покупатели на аукционе должны внести 50% задатка, а также сокращен период оплаты после аукциона до 1 месяца вместо 4 месяцев, как в настоящее время.
Вышеуказанное решение ограничит спекуляции и вернет цель земельных аукционов в сельской местности — создать условия для того, чтобы у местного населения было больше земли для рассредоточения населения, а у населенных пунктов — ресурсы для социально-экономического развития.
Кроме того, по словам представителя Центра услуг по аукционам на недвижимость (Департамент юстиции Нгеан) и представителей некоторых населенных пунктов, также рекомендуется, чтобы в предстоящем Указе, регулирующем Закон об аукционах на недвижимость, были четкие положения, согласно которым любому, кто откажется от залога, будет запрещено участвовать в земельных аукционах в течение определенного периода времени от 2 до 5 лет, чтобы оздоровить рынок.
Эксперт в области жилищного строительства и управления недвижимостью рекомендует ввести обязательное регулирование, согласно которому земельные участки, проданные на аукционе, могут быть переданы только через 2–3 года. Если кто-либо передаёт землю сразу после аукциона и получает прибыль, он обязан уплатить все подоходные налоги и сборы в соответствии с действующим законодательством...
