Необходимо исправить работу земельных аукционов
После серии аукционов с необычно большим количеством участников в сельских районах Нгеана настала очередь пригородов Ханоя стать свидетелями странных знаков на земельных аукционах.
Информационный шум
Прежде всего, необходимо отметить, что вышеуказанные земельные аукционы были организованы местными органами власти в соответствии с установленными правилами, поэтому большое количество покупателей и превышение цены аукциона над стартовой ценой является позитивным сигналом и обеспечивает значительный доход в бюджет. Однако последние события на земельных аукционах в сельской местности свидетельствуют о нестабильности.
Целью планирования и выставления на торги земельных участков в сельской местности на право землепользования является создание условий для улучшения жилищных условий сельских жителей. Однако после проведения торгов большая часть выставленных на продажу земельных участков была выкуплена торговыми площадками и инвесторами из других регионов, что сделало их недоступными для местного населения, особенно со средним достатком.
Такая ситуация сложилась на земельном аукционе в начале 2023 года в коммуне Куиньхынг (Quynh Luu), когда округ выставил на аукцион 56 участков в зоне планирования Дункуан, но только одно домохозяйство в коммуне Куиньхынг подало заявку на 43 лота.
Аналогично, на аукционах в округах Дьенхай, Дьенфук (Дьенчау), Йеншон, Ваншон (Долыонг), Суанлам, Суанхоа, Намтай (Намдан) и недавно в Хунгтхонге (Хунгнгуен) большинство земельных участков после объявления результатов принадлежали людям, не проживающим в округе. Житель коммуны Ваншон (Долыонг), желающий купить землю, сказал: «Я знаю, что выкуп земли стоит на несколько сотен миллионов дороже, но, поскольку я не знаком с аукционами, низкая ставка не принесёт выигрыша, а высокая — проигрыш, поэтому мне приходится покупать землю через «посредника».
Г-н Тран Доан Фу, глава департамента юстиции округа До Лыонг, заявил: «Причина, по которой земельные аукционы в сельской местности в той или иной степени пострадали, заключается в недавнем участии в них профессиональных инвесторов и подрядчиков. В настоящее время правила о низком размере залога на аукционе, а также условия и стандарты участия в аукционах не ограничивают инвесторов, отказавшихся от залога. Более того, с 1 августа 2024 года вступают в силу многие законы, связанные с землей и жильем, которые многие не до конца понимают, особенно положения Закона о недвижимости, в котором перечислен список 105 городских территорий, не подлежащих разделу на участки для продажи, что делает их своего рода психологическим манипулированием».
Кроме того, правила аукциона достаточно открыты: достаточно приобрести документы и внести залог в размере 10–20% от начальной цены земельного участка, чтобы любой желающий мог стать инвестором аукциона. Закон не устанавливает, сколько земельных участков может подать одно лицо. После победы на аукционе срок оплаты составляет 4 месяца. В течение этого времени победитель аукциона может выкупить землю или «заняться» получением прибыли...
В дополнение к вышеперечисленным причинам, сотрудник районного народного комитета, участвовавший в надзоре за земельными аукционами в До Лыонге, провёл исследование и заявил: «Как и на земельном аукционе в Тхутхиеме (город Тхудык), в этом районе также есть ряд земельных участков, которые торговые площадки случайно выкупили несколько лет назад, когда цена на землю была на пике, но прежде чем они смогли их продать, цены резко упали. Поэтому теперь, когда соседние участки планировки выставлены на аукцион, они участвуют в аукционе, чтобы поднять цены и создать новые площади для продажи».
Ранняя коррекция
В связи со сложными условиями недавних земельных аукционов премьер-министр Фам Минь Чинь только что подписал и опубликовал официальное распоряжение № 82/CD-TTg от 21 августа 2024 года, поручив соответствующим ведомствам незамедлительно привести в порядок работу по проведению аукционов по продаже прав землепользования. В целях повышения эффективности и результативности управления земельными ресурсами, совершенствования рынка недвижимости и содействия социально-экономическому развитию премьер-министр также поручил:
1. Председатели народных комитетов провинций и городов центрального подчинения должны поручить соответствующим органам и подразделениям пересмотреть организацию аукционов по продаже земельных участков на своей территории с целью обеспечения соблюдения закона, гласности и прозрачности; своевременно выявлять и строго пресекать нарушения правовых норм при проведении аукционов по продаже земельных участков, а также не допускать фактов использования аукционов по продаже земельных участков в личных целях и нарушения рыночного равновесия.
2. Министр природных ресурсов и охраны окружающей среды должен председательствовать и координировать свою деятельность с министрами юстиции, финансов, строительства и председателями народных комитетов провинций и городов центрального подчинения для безотлагательного рассмотрения и проверки организации аукционов по правам землепользования в случаях, когда имеются признаки ненормальности, решать в соответствии со своими полномочиями вопросы нарушения положений законодательства об аукционах по правам землепользования, оперативно выявлять несоответствия в положениях законодательства, консультировать и предлагать компетентным органам вносить поправки, корректировать и дополнять их, предотвращать спекуляцию и в то же время решать и предлагать решения для строгого пресечения случаев использования аукционов по правам землепользования в целях нарушения рынка, доложить премьер-министру до 30 августа 2024 года.
3. Министр строительства должен председательствовать и координировать свою деятельность с Министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды и Народными комитетами провинций и городов центрального подчинения для изучения и конкретной оценки воздействия недавних результатов аукционов по правам землепользования, особенно случаев с необычно высокими результатами аукционов, во много раз превышающими начальную цену, на уровень цен на землю и жилье, на рынок жилья и недвижимости (предложение и спрос), активно регулировать и разрешать вопросы в соответствии с полномочиями и разрабатывать эффективные решения или предлагать решения по ограничению негативных последствий (если таковые имеются), а также отчитываться перед Премьер-министром.
4. Компетентным органам поручить подразделениям и местным органам власти усилить контроль за ситуацией, своевременно выявлять, предотвращать и строго пресекать нарушения правовых норм при проведении аукционов по продаже прав землепользования, в особенности акты сговора с целью манипулирования рынком и завышения цен в целях создания нездоровой рыночной среды, не соответствующей действительности, в целях наживы.
5. Министрам природных ресурсов и окружающей среды, строительства и финансов следует оперативно направлять и организовывать обучение на местах по новым положениям Закона о земле, Закона о жилье, Закона о торговле недвижимостью, а также задачам, поставленным Премьер-министром в Официальном депеше № 79/CD-TTg.
Анализируя ход земельных аукционов в пригородах Ханоя, на многочисленных форумах эксперты и управляющие единогласно заявили, что, как и в случае с предыдущим земельным аукционом в городском районе Тху Тхием, аукционы в пригородах Ханоя контролируются спекулянтами и биржами с целью манипулирования ценами.
Поэтому есть надежда, что в готовящемся новом Указе, регулирующем Закон об имущественных торгах (который был издан и вступит в силу с 1 января 2025 года), необходимо будет указать, что покупатели на аукционе должны внести 50% задатка, а также сократить срок оплаты после аукциона до 1 месяца вместо 4 месяцев, как в настоящее время.
Вышеуказанное решение ограничит спекуляции и вернет цель земельных аукционов в сельской местности — создать условия для того, чтобы у местного населения было больше земли для расселения, а у населенных пунктов — ресурсы для социально-экономического развития.
Кроме того, по словам представителя Центра услуг по аукционам на недвижимость (Департамент юстиции Нгеан) и представителей некоторых населенных пунктов, также рекомендуется, чтобы предстоящий Указ, регулирующий Закон об аукционах на недвижимость, имел четкие положения, в частности, чтобы любой, кто откажется от своего залога, был лишен права участвовать в земельных аукционах в течение определенного периода времени от 2 до 5 лет, чтобы оздоровить рынок.
Эксперт в области жилищного строительства и управления недвижимостью рекомендует ввести обязательное правило, согласно которому земельные участки, проданные на аукционе, могут быть переданы только через 2–3 года. Если кто-либо передаёт землю сразу после аукциона и получает прибыль, он обязан уплатить все подоходные налоги и сборы в установленном порядке...
