Новые правила упрощают преобразование садовых участков в жилые.
11 декабря Национальное собрание приняло Постановление № 254/2025/QH, устанавливающее ряд механизмов и мер для решения трудностей и препятствий в реализации Закона о земле. Постановление вступает в силу с 1 января 2026 года, и одним из новых моментов, представляющих интерес для многих людей, является снижение платы за изменение целевого использования земель с садовых, прудовых и сельскохозяйственных угодий на жилые.
Уменьшить nзначение услуга талант основной Когда передача элемент место назначения история использовать земля
Постановление № 254/2025/QH вводит ряд новых положений по сравнению с действующим Законом о земле (Закон о земле 2024 года), включая положение о снижении финансовых обязательств при изменении целевого назначения земли. Соответственно, с 2026 года лица, переводящие сельскохозяйственные земли, садовые участки или участки с прудами, расположенные на одном участке с жилой застройкой, на жилую застройку, будут обязаны платить только 30-50% от разницы в стоимости земли в качестве платы за целевое использование, вместо нынешних 100%.
Согласно Постановлению № 254/2025/QH, при изменении целевого назначения земли на жилую застройку (а также в некоторых аналогичных случаях) плата за пользование землей рассчитывается следующим образом: 30% от разницы между ценой жилой земли и ценой сельскохозяйственной земли для площади в пределах установленного лимита жилой застройки; 50% от разницы для площади, превышающей лимит, но не более чем в один раз превышающей лимит жилой застройки; 100% от разницы для площади, превышающей в два раза лимит жилой застройки.
Получив эту информацию, г-н Данг Ван Тхо из деревни Тхуан Лой, коммуна Куинь Фу, сказал: «Вместе с информацией о том, что выдача свидетельств о праве пользования землей будет децентрализована на уровне коммуны, процедуры изменения целевого назначения земли с садового участка на жилой участок для его детей вскоре будут упрощены».
По словам г-на То, его семье принадлежит более 950 квадратных метров земли.2Земельный участок имеет свидетельство о праве собственности с 1995 года, но зарегистрировано только 200 квадратных метров из него.2Земельный участок классифицируется как жилой, а остальная часть — как садовая. Хотя семья хочет разделить землю для своих детей, им пришлось отложить этот процесс с 2024 года из-за положений Закона о земле 2024 года, требующих 100% оплаты земельного сбора при изменении целевого назначения земли — сбора, слишком высокого для их финансовых возможностей. Однако, получив информацию о новом постановлении Национального собрания, которое может снизить этот налог до 30%, семья планирует возобновить процедуру.
Г-н Нгуен Ван Хоанг, житель коммуны Куиньфу, которому необходимо изменить целевое назначение земли и получить новый документ, подтверждающий право собственности на землю, сказал: «Моя семья стабильно использует 1300 квадратных метров земли».2Земельный участок находится в собственности с 1989 года, однако в документе о праве собственности, выданном районным народным комитетом в 1995 году, указана только площадь 760 м².2в котором предельная площадь жилых участков составляет 200 м².2Оставшаяся часть земли используется под огород. Много лет семья хотела изменить название своего земельного участка с красного на розовый; одновременно они хотели изменить целевое назначение земли с огорода на жилую застройку и зарегистрировать площадь земли в документах на право собственности, чтобы она отражала текущее использование.
Теперь, когда оба уровня власти работают стабильно, и мы осведомлены о новых правилах, касающихся финансовых обязательств при изменении целевого назначения земли, которые были снижены со 100% до 30-50%, наша семья просит компетентные органы рассмотреть вопрос о выдаче нового свидетельства и точном документировании текущего целевого назначения земли, чтобы мы могли перейти к следующим шагам по изменению целевого назначения земли и ее разделению на участки.
Г-н Нгуен Ван Хоанг, коммуна Куинь Фу
В беседе с журналистами представитель коллегии адвокатов Нге Ан проанализировал ситуацию следующим образом: Снижение финансовых обязательств при изменении целевого назначения земли является своевременным и разумным. Если финансовые обязательства разумны, люди будут продолжать процедуры изменения целевого назначения земли, чтобы разделить землю для своих детей или передать право собственности на строительство домов. И наоборот, если налог на изменение целевого назначения земли слишком высок, люди будут обходить закон и делать это незаконно при изменении целевого назначения земли (для строительства домов) или передаче права собственности. Согласно Гражданскому кодексу, гражданские сделки, включая договоры купли-продажи земли, требуют только нотариального заверения, и если люди не завершают процедуры передачи права собственности, это приводит как к потере доходов для государства, так и к риску возникновения споров в будущем.
Людис нетерпением жду правила и руководства
В дополнение к вышеупомянутым случаям, в ходе обсуждений с Провинциальным управлением регистрации земель мы узнали, что многим жителям различных коммун также необходимо изменить целевое назначение земли на жилую застройку, чтобы разделить участок для своих детей. Однако этих людей беспокоит новый метод расчета налогов.
Г-жа Буй Тхи Тхуонг (коммуна Дай Донг) заявила, что местные жители очень рады новости о том, что Национальное собрание приняло новую резолюцию, разрешающую снижение платы за землепользование на 30-50% от разницы при преобразовании сельскохозяйственных земель и прилегающих к ним садов/прудов в жилые земли с 2026 года. Однако из-за противоречивых толкований и высокого спроса на преобразование землепользования в сельской местности г-жа Тхуонг надеется, что соответствующие ведомства в ближайшее время предоставят подробные инструкции, чтобы люди могли понять и соблюдать эти правила.
В беседе с нами представитель налогового управления провинции Нгеан также заявил, что резолюция была только что принята Национальным собранием, и налоговое управление провинции ожидает подробных нормативных актов, прежде чем приступить к ее реализации.
Новая резолюция лишь устанавливает рамки и определяет принципы; ее практическое применение будет зависеть от подробного руководящего указа правительства. В настоящее время действуют только положения о планировании землепользования для населенных пунктов (с 11 декабря 2025 года), а другие положения начнут применяться только с 1 января 2026 года.
Однако размер финансовых обязательств при изменении целевого назначения земли зависит от того, находится ли земельный участок в пределах допустимых норм и от времени установления права пользования землей. Г-н Нгуен Конг Тхань, директор провинциального управления регистрации прав пользования землей, сказал: «В зависимости от времени и места, Закон о земле устанавливает различные ограничения для жилых земельных участков».В провинции Нгеан, согласно решению № 82/2025/QD-UB от 5 ноября 2025 года о типах документов и границах земельных участков под жилую застройку, минимальная площадь жилого участка в городских районах составляет 50 м².2до большей площади и максимум 400 м².2/участок. Ограничение площади земельных участков под жилую застройку, использовавшихся до 18 декабря 1980 года и с 18 декабря 1980 года по 15 октября 1993 года, применяется в соответствии с пунктом 5 статьи 141 Закона о земле 2024 года.
На заседании Комитета по экономическому и бюджетному планированию, посвященном рассмотрению нового прейскуранта цен на землю перед его представлением на заседание Народного совета провинции в декабре 2025 года, заместитель директора Департамента сельского хозяйства и окружающей среды г-н Нгуен Дуй Нхат отметил: «Вышеупомянутое положение резолюции официально устранило препятствие, создаваемое Законом о земле 2024 года и Постановлением № 101/2024/ND-CP, в отношении сбора платы за пользование землей».
Руководитель Центра развития земельных ресурсов провинции сообщил: Постановление 254/2025/QH, которое снижает финансовые обязательства при изменении целевого назначения земли, способствует преодолению препятствий при приобретении и расчистке земель. Согласно Закону о земле 2024 года, прейскурант цен на жилую землю формируется и обновляется с учетом рыночных цен, что приводит к повышению цен, в то время как цены на садовые и сельскохозяйственные земли остаются неизменными. Кроме того, согласно правилам, при приобретении садовых земель компенсация составляет сумму, эквивалентную стоимости сельскохозяйственных земель, в диапазоне от 50 000 до 250 000 донгов/м².2Поэтому на практике трудно убедить людей освободить землю и передать ее под застройку. С принятием данного постановления люди смогут приступить к процедурам изменения целевого назначения земли с садов, прудов и сельскохозяйственных угодий на жилые земли; тогда, если государство вернет землю, компенсация по ценам на жилые участки будет более выгодной.
Снижение платы за перевод земель под огороды в жилые дома на 70% рассматривается как значительная мера финансовой поддержки, облегчающая домохозяйствам разделение земельных участков и строительство домов. В настоящее время заинтересованные стороны ожидают подробных руководящих указаний для завершения реализации этой меры.
