Будут ли ужесточены налоговые правила в сфере брокерских услуг по недвижимости?

Управление объектами недвижимости, переоборудованными из жилых помещений под офисы и склады.

Согласно опросу, проведенному Департаментом противопожарной и контрольной полиции провинциальной общественной безопасности в июне 2021 года, почти 20 000 жилых домов вдоль дорог в провинции были переоборудованы под коммерческие цели или сданы в аренду для коммерческих целей, при этом около 1000 домов только в городе Винь, расположенных рядом с главными улицами, используются для бизнеса.

В настоящее время из-за последствий пандемии COVID-19 ремонтные работы в домах стали затруднительными.офис в арендуХотя атмосфера стала спокойнее, в центре города по-прежнему есть улицы, где арендная плата за офисные помещения и штаб-квартиры остается чрезвычайно высокой. К числу улиц с удивительно высокими ценами на аренду относятся Фан Бой Чау, Чыонг Чинь, Ле Лой, Куанг Чунг, Чан Фу, Нгуен Тхи Минь Кхай, Ле Хонг Фонг, Нгуен Ван Ку, Као Тханг и бульвар Ленина-Хо Вьет Нге Тинь… (в городе Винь), где даже помещение шириной 3-5 метров может стоить десятки миллионов донгов и более в месяц.

В частности, лучшие участки на пересечении крупных улиц ремонтируются жителями или предприятиями и сдаются в аренду банкам или страховым компаниям по ценам от 100 до 250 миллионов донгов в месяц. Аналогичным образом, земля вдоль национальной автомагистрали 1А в районах Дьенчау, Куиньлу и городе Хоангмай; национальной автомагистрали 48, проходящей через город Тхайхоа и Куйхоп; и национальной автомагистрали 46, проходящей через Намдан и Тханьчуонг, всегда пользуется высоким спросом, при этом средняя арендная плата составляет 5-7 миллионов донгов в месяц; если землевладелец инвестирует в строительство отдельных офисных помещений для сдачи в аренду, цена становится еще выше.

Сдается в аренду элитное офисное помещение на пересечении проспекта Советский Нге Тинь и проспекта Винь-Куа Ло в коммуне Нги Фу. Фото: Нгуен Хай.

Кроме того, в связи с требованиями городского управления многие внутригородские улицы в часы пик были недавно закрыты для крупногабаритного грузового транспорта, что привело к увеличению спроса на складские помещения в пригородах. Агентства, предприятия и жители окраин города Винь, таких как Хунг Лок, Нги Фу, Куан Бау, Винь Тан, Хунг Чинь, Хунг Лой, Хунг Тхинь, Хунг Тай… вблизи национальных автомагистралей № 1, № 46 и объездной дороги Винь, инвестируют в переоборудование своих земельных участков под склады для сдачи в аренду, если у них достаточно места. Согласно статистике, склады площадью 1000-2000 м² легко доступны.²Вдоль бульвара Винь-Куа-Ло (или бульвара Ленин-Совет Нге-Тинь) шириной 72 метра, расположенного вдоль национальной автомагистрали 1А… владельцы складов могут зарабатывать десятки миллионов донгов каждый месяц.

Ужесточить контроль над брокерскими услугами в сфере земельных участков посредством налоговой политики.

Помимо аренды офисных и складских помещений, в последние годы значительно активизировалась и брокерская деятельность в сфере недвижимости, приносящая существенный доход, однако правительство пока не нашло способа регулирования налогообложения этой деятельности. Во Вьетнаме в целом и в провинции Нгеан в частности, сделки с недвижимостью, помимо сделок, совершаемых частными лицами, в основном осуществляются физическими лицами, выступающими в качестве посредников, что значительно затрудняет управление и сбор налогов при совершении этих сделок.

Стоимость инфраструктуры на земельном участке в районе Куинь Луонг, провинция Куинь Луонг, где земля обычно продается по цене всего 3 миллиона донгов за квадратный метр, теперь удвоилась. Фото: Нгуен Хай

В последние годы торговля землей стала прибыльным делом для многих людей. На земельных аукционах в различных районах некоторые лица, представляющие брокерские фирмы, покупают тендерную документацию и приобретают от половины до двух третей земельных участков, выставленных на аукцион. После победы на аукционе, вместо того чтобы зарегистрировать землю на свое имя для выполнения финансовых обязательств и оформления прав пользования землей, эти инвесторы и брокеры готовы перепродать ее местным жителям, действительно нуждающимся в ней, получая прибыль в размере 70-150 миллионов донгов за участок.

С точки зрения инвестиций, сложная деловая среда и низкие процентные ставки по сбережениям побудили людей с неиспользуемыми средствами перевести свои инвестиции в землю. В настоящее время при передаче земли, помимо регистрационных сборов, необходимо уплатить подоходный налог государству. Однако во многих случаях применяемая цена не соответствует рыночной, поэтому государство не может управлять или регулировать разницу и непредвиденные доходы.

Исходя из вышеизложенной ситуации, представители налоговых управлений Хошимина и Ханоя недавно предложили Главному налоговому управлению и Министерству финансов провести пилотное исследование по налогообложению сдачи в аренду жилой недвижимости, используемой в качестве офисов или штаб-квартир предприятий, в рамках которого налог будет взиматься, если доход превышает 100 миллионов донгов в год; они также предложили Министерству строительства издать положения, ограничивающие участие физических лиц в деятельности по брокерскому сопровождению сделок с недвижимостью, требуя от желающих заниматься брокерской деятельностью получения профессионального сертификата или создания компании или брокерской фирмы по недвижимости; а провинции, такие как Бакнинь и Бакзянг, предложили положения о налогообложении физических лиц, владеющих землей или недвижимостью, начиная со второй квартиры или участка, требуя от них уплаты подоходного налога с прибыли от перепродажи.