Экспроприация земли: компенсация должна превышать стоимость изъятой земли.

«Если земли будут возвращены с адекватной компенсацией, которая принесет пользу людям, то никто не будет спорить по этому поводу».

Шестая сессия 13-го Национального собрания посвятила значительное время обсуждению и анализу проекта Закона о земле (с поправками). Вопрос о ценах компенсации за рекультивированные земли вызвал большую озабоченность у многих избирателей и делегатов.

Источник: VOV

По словам делегата Донг Хуу Мао (делегация провинции Тхуа Тхиен-Хюэ), если рекультивация земель будет осуществлена ​​с адекватной компенсацией, выгодной для населения, никто не будет спорить. Делегат также отметил, что положения о компенсации в проекте недостаточны. «Возможно, следует включить положение, согласно которому тем, чьи земли были рекультивированы, должна быть выплачена компенсация в размере стоимости прав пользования землей, превышающем стоимость самой земли. На мой взгляд, эта сумма может составлять 1,3 раза больше, чем установленная Административным комитетом годовая стоимость земли, поскольку цены на землю никогда не равны рыночной стоимости. Компенсация должна быть адекватной, должна обеспечивать стоимость рекультивированных земель и должна быть выше стоимости самой земли», — заявил делегат Донг Хуу Мао.

В действительности, оценка земли — это чрезвычайно деликатный и сложный вопрос, напрямую затрагивающий интересы государства, бизнеса и миллионов граждан. Это также является основной причиной возникновения затяжных, упорных, напряженных и крайне сложных судебных разбирательств.

По словам делегата Хуинь Нгиа (делегация Дананга), пункт e, статья 112, которая предусматривает, что цены на землю, регулируемые государством, должны соответствовать преобладающим рыночным ценам, по-прежнему недостаточно ясны и прозрачны. Поскольку рыночные цены на землю нестабильны и постоянно меняются, иногда даже колеблются ежедневно, определение того, что считается «соответствующим рыночным ценам», носит исключительно субъективный характер. Понятие «преобладающие цены на землю» также расплывчато, что затрудняет определение эталонного показателя.

Во многих местах установленная государством система ценообразования на землю не отражает рыночные цены, а компенсационные цены неточно отражают фактическую стоимость земли, проданной людьми. Поэтому регулирование деятельности консультантов по оценке земли имеет важное значение. Однако необходимо поощрять широкое использование организаций, выполняющих функции консультантов по оценке земли, в процессе оценки. Нормативные акты не должны предусматривать, что оценки земли, проводимые консультантами, используются только в справочных целях по запросу компетентных государственных органов. Только тогда оценка земли будет основываться на научных принципах, объективности, честности и обеспечит баланс интересов между государством, бизнесом и населением.

«Я предлагаю уточнить понятие значительных колебаний рыночных цен на землю в пункте 1 статьи 113. Закон должен незамедлительно установить, на какой процент колебаний рыночных цен на землю можно будет корректировать систему ценообразования на землю, чтобы обеспечить прозрачность и открытость», — заявил представитель Хуинь Нгиа.

Разделяя эту точку зрения, делегат Ла Нгок Тхоанг (делегация Као Банга) утверждала, что концепция «соответствия преобладающим рыночным ценам на землю» — это всего лишь изменение формулировки, лишенное каких-либо реальных различий, прозрачности и ясности, что легко приводит к субъективным интерпретациям. Делегат предложила ввести обязательное проведение консультаций по оценке земли в случаях, касающихся разработки или корректировки рамок цен на землю, таблиц цен на землю, конкретных оценок земли или разрешения жалоб на цены на землю. В проекте закона также отсутствует четкое определение процесса, последовательности и процедур определения цен на землю.

«Из-за этой неясности каждая провинция устанавливает свою собственную цену на землю. Например, обследования одной и той же территории, даже разделенной лишь небольшой дорогой, приводят к разным ставкам компенсации. Компенсация за урожай устанавливается необоснованно, и ее недостаточно для покупки участка под переселение. Это создает лазейку, позволяющую занижать стоимость земли ниже рыночной, что легко используется в корыстных интересах и приводит к жалобам», — заявил представитель, подчеркивая сложившуюся ситуацию.

Представитель Ле Чонг Санг (из делегации Хошимина), предлагая иную точку зрения, утверждал, что в проекте закона по-прежнему сохраняются два метода приобретения земли: государственное приобретение в статьях 61 и 62 и метод получения инвесторами прав пользования землей посредством передачи, аренды или внесения капитала для производства и бизнеса в соответствии со статьей 73 проекта закона. Это неизбежно приводит к двойному механизму ценообразования на землю: цены на землю устанавливаются государством, а цены на землю согласовываются инвесторами, что делает земельные споры неизбежными.

Разделяя эту точку зрения, делегат Ла Нгок Тхоанг утверждала, что требование к предприятиям вести переговоры о ценах компенсации является серьезным препятствием в Законе о земле 2003 года. Частные предприятия учитывают только прибыль при выплате компенсаций, а после решения вопроса они принимают во внимание благополучие людей и социальные последствия. В конечном итоге, ответственность и бремя этих последствий ложатся на государство.

реквизиция земель и принудительное выселение

Представитель Нгуен Бак Вьет (делегация провинции Ниньтхуан) предложил пересмотреть использование термина «рекультивация земель». Он утверждал, что рекультивация земель должна применяться только в случаях нарушения законов о землепользовании. В случаях добровольного выделения земли, дарения земли и в большинстве случаев, когда государство принимает решение об изменении прав землепользования, земля, как правило, считается законной. Следовательно, государство получает землю, а не рекультивирует ее.

«В статьях и главах, и особенно в главе VI, посвященной мелиорации земель, экспроприации земель и компенсациям, фразу „изменение прав землепользования“ следует заменить. Мелиорация земель уместна только в случаях нарушения закона», — заявил представитель Северного Вьетнама.

Представитель Фам Чыонг Дан (делегация провинции Куангнам) выразил согласие с мнением о необходимости рекультивации земель в связи с нарушениями земельного законодательства. Однако представитель предложил более четкие правила и более строгие санкции в случаях приостановленных проектов, когда инвестор в экстренных обстоятельствах начинает строительство, возводит заборы, ворота, внутренние дороги, склады, офисы и т. д., чтобы затянуть проект на многие годы в ожидании продажи, не устанавливая технику, оборудование и не запуская производство в соответствии с планом. В таких случаях земля должна быть решительно рекультивирована без компенсации за имущество на ней. В случаях несоблюдения решения компетентного органа о рекультивации земель должны применяться принудительные меры.

Представитель Фам Чыонг Дан также предложил добавить принцип принудительных мер: «При применении принудительных мер необходимы осторожность и строгое соблюдение правовых процедур, обеспечение безопасности и порядка, предотвращение осложнений и избегание принудительных мер в деликатные моменты, которые могут негативно повлиять на политику, например, во время праздников, когда члены семей тех, чья земля конфискуется, переживают похороны, годовщины, свадьбы, несчастные случаи, серьезные болезни и т. д.».

В законопроект также следует включить положения о применении закона в случаях с большим количеством людей и сложными ситуациями, предусматривающие назначение председателя районного народного комитета главой исполнительной комиссии. План применения закона должен быть утвержден районным народным комитетом, начальник районной полиции должен разработать план обеспечения безопасности и порядка, а директор каждой области должен утвердить этот план. Одновременно следует предусмотреть, что районная народная прокуратура и прокуратура будут осуществлять мониторинг и надзор за процессом применения закона для обеспечения его соблюдения.

Представитель Хуинь Нгиа (из делегации Дананга) также выразил поддержку политике мелиорации земель, нарушающих земельное законодательство. «Это положение является разумным и направлено на обеспечение дисциплины в землепользовании и предотвращение растраты земельных ресурсов», — подчеркнул представитель.

Кроме того, многие мнения указывают на то, что при освоении земель в целях социально-экономического развития необходимо четко и разумно определить их границы, чтобы избежать злоупотреблений в интересах частных лиц или групп. Для достижения этой цели необходимы более конкретные и подробные нормативные акты, поскольку проект закона включает множество случаев, которые легко могут быть использованы в ходе его реализации, таких как освоение земель для промышленных зон, зон экспортной переработки и новых городских территорий.

Согласно VOV