Почему рынок Кой в городе Винь находится под угрозой закрытия?
(Baonghean.vn) – Несмотря на многолетнее существование, рынок Кой в коммуне Хунг Лок (город Винь) находится под угрозой закрытия, поскольку администрация подала запрос на возврат договора аренды земли из-за чрезмерно высоких и необоснованных налогов. Это «необычная» ситуация, и закрытие рынка может привести ко многим негативным последствиям.
Подразделение по управлению земельными ресурсами подает запрос на возврат земли.
Кооператив «Хунг Лок», управляющий рынком Кои, был основан несколько десятилетий назад. До 1998 года он назывался Сельскохозяйственным кооперативом «Хунг Лок». С 1998 года он был переименован в Кооператив «Хунг Лок» и получил от государства многоотраслевую бизнес-лицензию, включающую управление и эксплуатацию рынка. В настоящее время Кооператив «Хунг Лок» насчитывает 750 членов, в основном фермеров и некоторых мелких торговцев, работающих на рынке Кои, и управляет 178 гектарами сельскохозяйственных земель (за исключением земель, освоенных для реализации проектов).
Что касается данного вопросастроительство рынка Coi26 сентября 2008 года Народный комитет провинции издал Постановление № 4213/QD-UBND.DT, разрешающее Народному комитету коммуны Хун Лок выбрать участок под строительство рынка Кой площадью 8 638 м².2К октябрю 2009 года Народный комитет провинции издал постановление об утверждении детального плана строительства в масштабе 1/500 на площади 8 638 квадратных метров.2Общая площадь застройки здания составляет 3128 м².2(плотность застройки 36%). Однако в 2009 году, в связи с проблемами, связанными с инвестиционным капиталом и регулированием рынка, Народный комитет коммуны Хун Лок представил Народному комитету города Винь предложение о передаче инвестиций, строительства и управления рынком Кой кооперативу Хун Лок. В октябре 2009 года Народный комитет города Винь одобрил это предложение.
В 2011 году кооператив Хунг Лок мобилизовал капитальные вложения от мелких торговцев (ведущих торговлю на рынке) для инвестирования в строительство рынка Кои, который функционирует с 2012 года. Общая площадь рынка составляет 6 777,5 квадратных метров.2Однако площадь застройки составляет всего 2750 м².2Это составляет 40,5%. Оставшаяся территория используется под дороги, канализационные сооружения, резервуары для пожаротушения, дренажные канавы и т. д.
Г-н Нгуен Ван Хоа, директор кооператива Хунг Лок, сказал: «Рынок Кои планировался с 302 торговыми площадками, но в настоящее время заняты только 265. Это связано с тем, что после пандемии COVID-19 изменились деловые привычки людей; большинство продавцов одежды и товаров народного потребления на рынке перешли на онлайн-торговлю. Поэтому управление рынком сталкивается со многими трудностями, поскольку около 65 предприятий покинули свои торговые точки и переехали в другие места».
В условиях сложной экономической ситуации в 2022 году кооператив «Хунг Лок» получил от Народного комитета провинции договор аренды земли по цене 15 595 000 донгов/м².2Тогда арендная плата за землю была рассчитана в размере 1 268 341 350 донгов в год (без учета снижения арендной платы). После того, как кооператив «Хунг Лок» столкнулся с чрезмерно высокой арендной платой за землю, он представил многочисленные предложения в Народный комитет провинции, а также в департаменты природных ресурсов и окружающей среды и финансов относительно корректировки арендной платы за землю на рынке Кой. 23 сентября 2022 года Народный комитет провинции издал официальное письмо № 7302/UBND-CN, поручив департаменту природных ресурсов и окружающей среды рассмотреть и скоординировать с департаментом финансов и другими соответствующими ведомствами предложение кооператива «Хунг Лок». Однако департамент природных ресурсов и окружающей среды впоследствии ответил, что ранее установленная цена останется без изменений.
Есть ли несоответствия в методе расчета налога?
В ходе дальнейшего расследования мы выяснили, что 20 декабря 2019 года Народный комитет провинции издал Постановление № 57/2019/QD-UBND, устанавливающее прейскурант цен на землю в городе Винь на период с 1 января 2020 года по 31 декабря 2024 года. Примечательно, что в этом прейскуранте цены на землю для района рынка Кой и улицы Ле Вьет Тхуат указаны в размере 7,3 миллиона донгов/м².2Однако в решении № 231/QD-UBND от 21 июня 2022 года Народного комитета провинции, утверждающего среднюю цену на землю, арендуемую кооперативом Хунг Лок в Хунг Локе, цена выросла до 15 595 000 VND/м².2Это явный недостаток, поскольку Решение 231 отличается от Решения 57, которое в настоящее время действует и имеет установленный срок.
На основании Постановления № 231 от 14 апреля 2023 года Департамент природных ресурсов и окружающей среды, представляющий Народный комитет провинции, подписал договор аренды земельного участка с кооперативом «Хун Лок» на площадь 6 777,5 квадратных метров.2по цене 187 140 VND/м².2.
Стоит отметить, что в Постановлении о ранжировании рынков города Винь, принятом в 2014 году, рынок Кой был отнесен ко второму классу и ему разрешалось взимать максимальную арендную плату за киоск в размере 48 000 VND/м².2«В действительности максимальная арендная плата составляет 48 000 VND/м²».2«Лишь немногие киоски на улице имеют удачное расположение, в то время как арендная плата за киоски внутри рынка еще ниже», — сказал г-н Нгуен Ван Хоа.
В частности, в ходе нашего исследования этого вопроса мы получили сравнительную таблицу цен на аренду земли для рынка Кой с рынком Университета Винь (рынок Бен Тхуи) и несколькими кооперативами в этом районе и обнаружили существенную разницу. В частности, рынок Университета Винь, управляемый кооперативом Бен Тхуи, имеет площадь 4 318,8 м².2Стоимость аренды составляет 78 121 VND/м².2Общая сумма подлежащего уплате налога составляет 168 694 488 VND (после 50% снижения арендной платы за землю); кооператив Dai Hue, управляющий зданием Dai Hue Plaza в начале улицы Нгуен Фонг Сак (район таможенного перекрестка), площадью 4 009,7 м².2Однако стоимость аренды земли составляет всего 104 518 VND/м².2Общая сумма подлежащих уплате налогов за год составляет 209 543 000 VND (после 50% снижения арендной платы за землю). Аналогичным образом, кооператив Кует Тханг арендует 400 квадратных метров земли.2Земельный участок под производство и коммерческую деятельность в районе Team 5, также в коммуне Hung Loc, но арендная плата составляет всего 38 808 VND/м².2Общая арендная плата за землю составляет всего 7 761 600 VND/м².2(Арендная плата за землю снижена на 50%).
Тем временем кооператив Hung Loc арендовал 6 777,5 квадратных метров.2Арендная плата за земельный участок на рынке Кои составляет 187 140 VND/м².2Общая сумма подлежащих уплате налогов составляет 1 268 341 350 VND в год (без учета снижения арендной платы за землю). Примечательно, что начиная с 2021 года, когда налоговое управление округа Винь рассчитывало арендную плату за землю для рынка Кой, она составляла всего около 140 миллионов VND в год (после 50% снижения арендной платы).
Председатель Народного комитета коммуны Хунг Лок, г-н Нгуен Данг Тхань, заявил: «В настоящее время местные власти осведомлены об этом вопросе и приглашены на предстоящее собрание кооператива Хунг Лок. Сам г-н Тхань считает, что указанная выше цена аренды земли на рынке Кой является необоснованной. Если кооператив Хунг Лок вернет договор аренды земли и рынок Кой, это, безусловно, создаст множество проблем, начиная от выбора управляющей компании и заканчивая противопожарной безопасностью, санитарными условиями и многими другими вопросами, которые необходимо будет решить…»
Очевидно, что при таком методе расчета земельной ренты и размере, который управляющая организация может взимать с мелких торговцев (на основе рыночных рейтингов), даже без сложных расчетов, управляющая организация понесет значительные убытки. Поэтому этот вопрос необходимо тщательно рассмотреть, чтобы обеспечить баланс интересов между государством и бизнесом и защитить средства к существованию населения в этой традиционной рыночной модели.
