«Сломанная» программа социального жилья

Многие компании специализируются на строительствесоциальное жилье(NƠXH) также посетовал на серьезную нехватку капитала из-за отсутствия доступа к льготным источникам кредитования.

Застрял из-за нехватки капитала

Почти 100 покупателей, купивших социальное жильё по адресу Хо Хок Лам, 35, район Бинь Тан (Хошимин), оказались в затруднительном положении из-за нехватки капитала у инвестора проекта, компании Hoang Quan Real Estate, и неизвестно, когда проект будет сдан. Тем временем многие люди погрязли в долгах, продавая всё своё жильё, чтобы ежемесячно выплачивать банку проценты на покупку социального жилья.

В ответ на задержку компания Hoang Quan Real Estate Company заявила, что её общий уставный капитал составляет до 5 000 млрд донгов. Однако из-за одновременной реализации 24 проектов социального жилья, а также пакета поддержки в размере 30 000 млрд донгов для кредитов на социальное жилье, компания столкнулась с серьёзной нехваткой капитала. Компания использовала собственный капитал для покрытия расходов, разделяя проценты с покупателями и смирившись с тем, что прибыль от бизнеса в сфере социального жилья сократится и будет ограничена в максимально возможной степени.

Не имея решения по поиску финансирования, инвестор может лишь обратиться к клиентам с просьбой предоставить оставшийся капитал для ускорения процесса. Или же обратиться в Народный комитет Хошимина с предложением разрешить использование средств из Фонда развития жилищного строительства для строительства социального жилья. Даже если вышеперечисленные решения не сработают, инвестор рассмотрит последний вариант – вернуть проект государству.

Недавно в аналогичной ситуации оказались более 700 клиентов, купивших социальное жилье в проекте комплекса социального жилья и коммерческих услуг AZ Thang Long (коммерческое название Bright City) в коммуне Ким Чунг (район Хоай Дык, Ханой). Они направили в правительство и Министерство строительства петицию с просьбой о помощи, указав на медленную передачу домов в рамках проекта, из-за чего они оказались в затруднительном положении.

Объясняя причину задержки проекта, инвестор проекта, компания Thang Long Confectionery Company Limited, заявил, что проект AZ Thang Long реализовывался по графику, когда возникло крупное форс-мажорное обстоятельство, выразившееся в приостановке общенационального кредитного пакета на сумму 30 000 млрд донгов.

По словам этого инвестора, из-за отмены льготных процентных ставок клиенты теряют интерес к проекту, а инвестор сталкивается с трудностями, заимствуя инвестиционный капитал у банков с высокими коммерческими процентными ставками. После прекращения реализации пакета в размере 30 000 млрд донгов, прошло уже более полутора лет с тех пор, как правительство и Государственный банк выпустили ряд руководящих документов по новому пакету льготного кредитования социального жилья во Вьетнамском банке социальной политики (VBSP), но до сих пор капитала нет, и всем приходится ждать.

Поддерживающий капитал — это капля в море

Согласно статистике Министерства строительства, потребность в социальном жилье по всей стране в период с 2011 по 2020 год составляет около 440 000 квартир. Однако, согласно результатам реализации на местах, на данный момент выполнено лишь около 28% плана. Только в Хошимине, согласно плану развития социального жилья Министерства строительства, с 2017 по 2020 год в городе будет реализовано 39 проектов общим объемом 45 000 квартир.

Между тем, согласно расчётам, к 2020 году потребность жителей города в социальном жильё составит 81 000 единиц. Приведённая выше статистика демонстрирует огромный «разрыв» между предложением и спросом на социальное жильё в самом густонаселённом городе страны. Несмотря на высокий спрос на социальное жильё, возможности предприятий по его удовлетворению пока весьма ограничены. Статистика показывает, что на данный момент социальное жильё на рынке недвижимости Хошимина отсутствует.

Основной причиной медленного развития социального жилья, сопровождающегося многочисленными трудностями и узкими местами, является невозможность обеспечить бюджетное финансирование для реализации политики поддержки социального жилья в соответствии с нормативными актами. Согласно информации Банка социальной политики, в апреле прошлого года он официально начал выдавать кредиты на приобретение социального жилья.

Соответственно, в 2018 году правительство предоставит Банку социальной политики 500 миллиардов донгов, и банк привлечёт ещё 500 миллиардов донгов. Таким образом, в этом году банк будет иметь источник финансирования в размере 1000 миллиардов донгов. Однако в документе, направленном премьер-министру, Министерство строительства заявило, что до сих пор эта сумма не была освоена. С другой стороны, если эта сумма будет освоена, она будет предоставлена ​​только домохозяйствам и физическим лицам, в то время как инвесторы проектов не смогут воспользоваться этим источником капитала.

Между тем, сообщения с мест показывают, что в настоящее время 206 проектов социального жилья с масштабом строительства около 168 700 квартир и общей площадью около 8 435 000 м2 отстают от графика или временно приостановлены из-за нехватки капитала для продолжения реализации.

Даже для населения доступ к этому источнику кредитования не так прост. Согласно расчётам, капитал в размере 1000 миллиардов донгов из Банка социальной политики будет выделен населенным пунктам для реализации кредита. Наибольший объём капитала выделен Ханою и Хошимину – по 50 миллиардов донгов каждый.

В других городах выделяется от 10 миллиардов донгов или меньше, в зависимости от условий каждого населённого пункта. В крупных городах, таких как Ханой или Хошимин, в среднем выделяется 50 миллиардов донгов – это сумма кредита на покупку социального жилья, но доступ к этому льготному источнику кредитования имеют лишь около 150 человек. Это всего лишь капля в море.

Доктор экономики Труонг Хуй Май (RMIT) отметил, что, согласно расчётам, потребность в капитале для строительства социального жилья составляет около 5000 миллиардов донгов, поэтому государству необходим дополнительный источник финансирования, поскольку 1000–2000 миллиардов донгов для реализации проекта слишком мало по сравнению с существующим спросом. Для получения финансирования на развитие социального жилья необходимо более фундаментальное решение, а не полагаться исключительно на пакеты государственной поддержки.

Со своей стороны, государство должно взять на себя ведущую роль в организации реализации. Если оно будет только и делать, что привлекать капитал извне, это будет сложно. Спрос на социальное жильё всегда высок, поэтому даже при отсутствии государственных стимулов инвестирования в этот сегмент бизнес всё равно не будет убыточным.

Однако, поскольку покупатели жилья не имеют доступа к низкопроцентному капиталу, вынуждены брать коммерческие займы под двойные процентные ставки и соблюдать множество других строгих условий, их возможности доступа к жилью ограничены. В этом случае предприятиям приходится поддерживать процентные ставки для покупателей жилья в течение определённого периода, поэтому их прибыль ограничена до максимума. Доктор Чыонг Хуй Май проанализировал, что это довольно серьёзное препятствие.