* * * * *
Ngày 20/6/2022, Sở Xây dựng có Văn bản số 2134/SXD- BC báo cáo kết quả kiểm tra Dự án Tổ hợp sân Golf, khách sạn, biệt thự tại thị xã Cửa Lò lên UBND tỉnh.
Công ty cổ phần Golf biển Cửa Lò được Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp năm 2006; đến tháng 4/2007, được UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư Dự án Tổ hợp sân Golf, Khách sạn, Biệt thự tại phường Nghi Hương, thị xã Cửa Lò. Quy mô diện tích đất thực hiện dự án 132,478 ha, gồm 2 khu Tổ hợp sân Golf, Khách sạn, Biệt thự; khu vực Kho, công trình phụ trợ, vườn ươm và nhà ở cán bộ công nhân viên, với tổng vốn đầu tư 1.527,85 tỷ đồng. Giấy chứng nhận đầu tư đến nay đã điều chỉnh 4 lần.
Lần thay đổi giấy chứng nhận đầu tư thứ 4 (ngày 31/5/2014), quy mô dự án gồm 1 sân golf 18 lỗ, 1 khách sạn đạt tiêu chuẩn 5 sao (420 phòng), 1 khách sạn đạt tiêu chuẩn 3 sao (300 phòng); 284 căn biệt thự; khu vui chơi thể thao – dịch vụ; Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung. Tiến độ thực hiện dự án 8 năm, kể từ ngày 27/4/2007 đến trước ngày 28/4/2015.
Về quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Dự án Tổ hợp sân Golf, Khách sạn, Biệt thự tại thị xã Cửa Lò, được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 467/QĐ-UBND ngày 2/2/2007; đến tháng 10/2007, thì được điều chỉnh quy hoạch. Thời điểm này, dự án gồm 2 khu: Khu Tổ hợp sân Golf, Khách sạn, Biệt thự (diện tích 114,14 ha); Khu vực Kho, công trình phụ trợ, vườn ươm và nhà ở cán bộ công nhân viên (diện tích 18,34 ha).
Ngày 27/4/2010, tại Quyết định số 1698/QĐ-UBND.CN, quy hoạch chi tiết xây dựng khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung được UBND tỉnh phê duyệt với tổng diện tích 172.500 m2, thay thế Khu vực Kho, công trình phụ trợ, vườn ươm và nhà ở cán bộ công nhân viên. Đến nay, Khu dân cư Nguyễn Sinh Cung được điều chỉnh quy hoạch 2 lần tại Quyết định số 3166/QĐ-UBND ngày 24/7/2018 và Quyết định số 3172/QĐ-UBND ngày 27/8/2021.
Đối với Tổ hợp sân Golf, Khách sạn, Biệt thự, đến ngày 20/01/2021 được UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tại Quyết định số 168/QĐ-UBND; diện tích còn 1.135.515 m2. Lý do điều chỉnh là vì: “Điều chỉnh quy hoạch để phù hợp với Quy hoạch phân khu Đại lộ Vinh – Cửa Lò và khu vực hai bên Đại lộ Vinh – Cửa Lò”. Ở lần điều chỉnh quy hoạch này, Tổ hợp sân Golf, Khách sạn, Biệt thự không còn 2 khách sạn 5 sao và 3 sao, thay vào đó, được quy hoạch xây dựng 1 Trung tâm thương mại khách sạn cao 40 tầng; lô đất xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng từ 284 lô tăng lên 382 lô với tổng diện tích đất 17,1 ha.
Tại Văn bản số 2134/SXD- BC, Sở Xây dựng có báo cáo tách bạch, chi tiết việc Công ty cổ phần Golf biển Cửa Lò đầu tư xây dựng Tổ hợp sân Golf, Khách sạn, Biệt thự và Khu dân cư Nguyễn Sinh Cung.
Đối với Tổ hợp sân Golf, Khách sạn, Biệt thự (căn cứ điều chỉnh quy hoạch mới nhất tại Quyết định số 168/QĐ-UBND ngày 20/01/2021), đã xây dựng 3.900 m/4800m đường giao thông, điện, mương thoát nước, trồng cây xanh, 900 m/4800 m đã hoàn thành mương thoát nước, đắp lề đường, bó via; Nhà điều hành 1; Nhà điều hành 2; Sân golf; đất cây xanh, giao thông đã thực hiện; Xây dựng 16 nhà (16 lô đất)/382 lô đất biệt thự nghỉ dưỡng. Ở Khu vui chơi, nghỉ dưỡng, tắm biển, đã xây dựng 1 công trình diện tích 506 m2 nhưng không phù hợp quy hoạch. Chủ đầu tư chưa xây dựng 366 nhà/382 lô đất biệt thự nghỉ dưỡng, Khu Quảng trường, Khu trung tâm thương mại. Khu vui chơi, nghỉ dưỡng, tắm biển chưa xây dựng các công trình theo đúng quy hoạch được phê duyệt. Còn 900m/4800m đường giao thông chưa được rải thảm, lát vỉa hè.
Còn tại Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung (căn cứ Quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch số 3166/QĐ-UBND ngày 24/7/2018), đã xây dựng 3.348,54m/3.348,54m đường giao thông, mương thoát nước, hệ thống cấp điện, cấp nước; Xây dựng 29 nhà (29 lô đất)/478 lô đất ở. Chưa xây dựng 449 nhà /478 lô đất ở, Khu vui chơi thể dục thể thao, Nhà trẻ mẫu giáo, Nhà văn hoá, Khu thương mại dịch vụ, Chung cư cho người có thu nhập thấp. Có 3.348,54m/3.348,54m đường giao thông chưa lát vỉa hè.
Diện tích đất của toàn dự án hiện nay là 1.308,017,51m2, trong đó, diện tích đã xây dựng 860.644,96m2 đạt tỉ lệ 65,8%, diện tích chưa xây dựng 34,2%. Kinh phí đã đầu tư đạt khoảng 30-40% so với tổng mức đầu tư (do chưa xây dựng các hạng mục lớn như: Nhà biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở; Khu Quảng trường; Khu vui chơi, nghỉ dưỡng, tắm biển; Khu Trung tâm thương mại; Khu vui chơi thể dục thể thao; Nhà trẻ mẫu giáo, Nhà văn hoá; Khu thương mại dịch vụ; Chung cư cho người có thu nhập thấp).
Về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, theo Văn bản số 2604/CT-HKDTK của Cục Thuế, đến ngày 25/4/2022, chủ đầu tư đang nợ tiền sử dụng đất 6.972.614.300 đồng, nợ tiền chậm nộp tiền sử dụng đất 961.685.164 đồng; nợ tiền thuê đất 6.179.791.068 đồng, nợ tiền chậm nộp thuê đất 59.734.385 đồng. Trong khi đó, chủ đầu tư đã huy động vốn với số tiền 853 tỷ đồng. Cụ thể, tại Khu Tổ hợp sân Golf, Khách sạn, Biệt thự có 382 lô đất, chủ đầu tư đã ký 142 hợp đồng, huy động số tiền 422 tỷ đồng. Còn tại Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung, có 478 lô đất, chủ đầu tư đã ký 466 hợp đồng với số tiền 431 tỷ đồng (trong đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất 349 hợp đồng; mua bán nhà và góp vốn 117 hợp đồng).
Theo Giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh lần thứ 4, tiến độ thực hiện dự án phải hoàn thành trước ngày 28/4/2015. Đến thời điểm kiểm tra (tháng 4/2022 – PV), dự án chậm tiến độ 6 năm 7 tháng. Nguyên nhân khách quan là do việc UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh quy hoạch phân khu Đại lộ Vinh- Cửa Lò và khu vực hai bên Đại lộ có ảnh hưởng đến một phần dự án; trong những năm gần đây tình hình dịch bệnh Covid-19 cũng ảnh hưởng một phần đến tiến độ.
Về nguyên nhân chủ quan, việc chủ đầu tư chưa thực hiện đầu tư xây dựng đầy đủ các hạng mục công trình theo quy hoạch được duyệt là do không đủ năng lực tài chính, hoặc vì chủ đầu tư cố tình không thực hiện (đoàn kiểm tra không có thẩm quyền để kiểm tra năng lực tài chính của chủ đầu tư, vì vậy không kết luận được cụ thể nguyên nhân). Bên cạnh đó, các hộ gia đình, cá nhân được chuyển quyền tự xây dựng nhà ở chưa thực hiện việc xây dựng nhà ở theo quy định; các cơ quan quản lý nhà nước tuy có kiểm tra nhưng việc đôn đốc, xử lý sau kiểm tra chưa quyết liệt, rốt ráo cũng có ảnh hưởng một phần đến tiến độ dự án.
Theo Sở Xây dựng, trách nhiệm chính trong việc dự án chậm tiến độ thuộc về chủ đầu tư và các hộ gia đình, cá nhân được chuyển quyền – xây dựng nhà ở. Bên cạnh đó, có trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc đôn đốc, xử lý sau kiểm tra chưa quyết liệt, rốt ráo.
Năm 2017, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 382/QĐ-UBND và Quyết định số 2896/QĐ- UBND về việc cho phép chuyển quyền cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở trong Khu dân cư đường Nguyễn Sinh Cung. Trong đó, UBND tỉnh quy định trước khi chuyển quyền cho người dân tự xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải xây dựng hoàn thành hạng mục công trình cây xanh và các hạng mục kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, kết nối đồng bộ với hệ thống chung của khu vực.
Đến thời điểm kiểm tra, chủ đầu tư chưa xây dựng các công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội là chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Quyết định số 382/QĐ-UBND và Quyết định số 2896/QĐ-UBND của UBND tỉnh nhưng đã chuyển quyền cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở. Đây là một nguyên nhân chính đối với việc chậm tiến độ của dự án. Nội dung này cũng đã được Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ ra tại Kết luận thanh tra số 256/KL-TTr ngày 26/10/2018, nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn không khắc phục.
Vì vậy, Sở Xây dựng kiến nghị UBND tỉnh xem xét thu hồi Quyết định số 382/QĐ-UBND và Quyết định số 2896/QĐ-UBND. Chỉ khi nào Công ty cổ phần Golf biển Cửa Lò thực hiện đầy đủ các điều kiện thì mới xem xét cho phép tiếp tục thực hiện việc chuyển quyền cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy định.
