Cần chấn chỉnh công tác đấu giá đất
Sau một số phiên đấu giá có số lượng người tham gia đông bất thường tại các vùng nông thôn Nghệ An, đến lượt ngoại thành Hà Nội chứng kiến những biểu hiện lạ trong đấu giá đất.
Nhiễu loạn thông tin
Trước hết, phải khẳng định các phiên đấu giá đất trên được các địa phương tổ chức theo đúng quy định nên việc đấu giá có nhiều người mua và giá đấu thành cao tăng so với giá khởi điểm là tín hiệu tích cực và mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách. Tuy nhiên, những diễn biến gần đây tại các phiên đấu giá đất khu vực nông thôn đang có dấu hiệu bất ổn.
Mục tiêu của quy hoạch, đưa các lô đất tại khu vực nông thôn vào đấu giá quyền sử dụng đất là nhằm tạo điều kiện cho người dân nông thôn được cải thiện chỗ ở. Tuy nhiên, sau các phiên đấu, phần lớn các lô đất đưa ra bán đều do các sàn giao dịch, nhà đầu tư ngoài địa bàn đến mua gom khiến người dân địa phương, nhất là người có thu nhập trung bình không tiếp cận được.
Thực tế này đã xảy ra tại phiên đấu giá đất đầu năm 2023 tại xã Quỳnh Hưng (Quỳnh Lưu), khi đó, huyện đưa 56 lô tại khu quy hoạch Đồng Quan ra đấu nhưng chỉ riêng 1 hộ dân tại xã Quỳnh Hưng đã đấu 43 lô.
Tương tự, các phiên đấu giá tại các xã Diễn Hải, Diễn Phúc (Diễn Châu), Yên Sơn, Văn Sơn (Đô Lương), Xuân Lâm, Xuân Hòa, Nam Thái (Nam Đàn) và mới đây là Hưng Thông (Hưng Nguyên) phần lớn các lô đất sau khi công bố kết quả đều thuộc người ngoài huyện. Một người dân có nhu cầu mua đất ở tại xã Văn Sơn (Đô Lương) cho biết: "Biết mua lại là đắt hơn đến vài trăm triệu đồng nhưng do không thạo về đấu giá, bỏ thấp thì không trúng mà bỏ cao thì bị hớ nên phải mua đất qua "cò".
Ông Trần Doãn Phú - Trưởng phòng Tư pháp huyện Đô Lương cho biết: Sở dĩ đấu giá đất khu vực nông thôn ít nhiều bị tác động, là do gần đây có sự tham gia của các sàn, nhà đầu tư chuyên nghiệp. Hiện tại, quy định về tiền cọc đấu giá thấp và điều kiện, tiêu chuẩn tham gia đấu giá chưa hạn chế các nhà đầu tư từng bỏ cọc. Hơn nữa, từ ngày 01/8/2024, nhiều luật liên quan đến đất đai, nhà ở có hiệu lực mà nhiều người dân chưa hiểu rõ, trong đó nhất là quy định của Luật Bất động sản liệt kê danh mục 105 đô thị không được phân lô bán nền nên ít nhiều bị thao túng tâm lý.
Bên cạnh đó, quy định về đấu giá khá thông thoáng, chỉ cần mua hồ sơ và tiền đặt cọc từ 10-20% giá khởi điểm lô đất, bất kỳ ai cũng có thể trở thành nhà đầu tư đấu giá. Luật không quy định mỗi cá nhân được đấu tối đa bao nhiêu lô đất. Sau khi trúng đấu giá, thời hạn nộp tiền trong vòng 4 tháng. Trong thời gian đó, người trúng đấu giá có thể nộp tiền mua đất hoặc “lướt sóng” kiếm lời...
Ngoài các nguyên nhân trên, qua tìm hiểu, một cán bộ UBND huyện tham gia giám sát các phiên đấu giá đất tại Đô Lương cho biết: Cũng như vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức), trên địa bàn cũng có một số lô đất mà các sàn đã lỡ mua cách đây vài năm khi thời điểm giá đất đỉnh điểm, chưa kịp bán thì quay đầu giảm giá. Vì thế, nay khi có các khu quy hoạch lân cận đưa đấu giá thì tham gia đấu để đẩy giá lên và tạo mặt bằng mới để bán ra.
Sớm chấn chỉnh
Trước những diễn biến khá phức tạp của các phiên đấu giá đất vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký ban hành Công điện số 82/CĐ-TTg ngày 21/8/2024 chỉ đạo các cơ quan liên quan kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Để nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý đất đai, lành mạnh hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu:
1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan, đơn vị chức năng rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.
2. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ trưởng các bộ Tư pháp, Tài chính, Xây dựng và Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý theo thẩm quyền những trường hợp vi phạm các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời phát hiện các bất cập trong quy định pháp luật để tham mưu, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, không để xảy ra trục lợi, đồng thời xử lý và đề xuất phương án xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng gây nhiễu loạn thị trường báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày 30 tháng 8 năm 2024.
3. Bộ trưởng Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nghiên cứu, đánh giá cụ thể các tác động của kết quả đấu giá quyền sử dụng đất vừa qua, nhất là các trường hợp có kết quả đấu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường (cung, cầu) nhà ở, bất động sản, chủ động điều tiết, giải quyết theo thẩm quyền và có giải pháp xử lý hiệu quả hoặc đề xuất các giải pháp hạn chế các tác động tiêu cực (nếu có), báo cáo Thủ tướng Chính phủ.
4. Các cơ quan chức năng chỉ đạo các đơn vị, địa phương tăng cường nắm bắt tình hình, kịp thời phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định pháp luật trong việc đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là các hành vi cấu kết thao túng thị trường, thổi giá để tạo ra thị trường không lành mạnh, không đúng thực tế để trục lợi.
5. Bộ trưởng các bộ Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Tài chính khẩn trương hướng dẫn, tổ chức tập huấn cho các địa phương về các chính sách mới của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các nhiệm vụ được Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tại Công điện số 79/CĐ-TTg.
Phân tích diễn biến các phiên đấu giá đất khu vực ngoại thành Hà Nội, trên nhiều diễn đàn, các chuyên gia, nhà quản lý đều cho rằng, tương tự như vụ đấu giá đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm trước đây, các phiên đấu giá vùng ven đô Hà Nội đang bị giới đầu cơ, sàn chi phối để thao túng làm giá.
Chính vì thế, mong rằng Nghị định mới hướng dẫn Luật Đấu giá tài sản (đã được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) sắp tới cần quy định theo hướng quy định yêu cầu người mua đấu giá đặt 50% tiền cọc và giảm thời hạn nộp tiền sau đấu giá thành là 1 tháng thay vì 4 tháng như hiện nay.
Với giải pháp trên sẽ hạn chế được hiện tượng đầu cơ và trả lại mục đích đấu giá đất khu vực nông thôn là tạo điều kiện cho người dân tại chỗ có thêm quỹ đất để giãn dân, địa phương có nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội.
Bên cạnh đó, theo đại diện Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản (Sở Tư pháp Nghệ An) và đại diện một số địa phương cũng kiến nghị Nghị định hướng dẫn Luật Đấu giá tài sản sắp tới cần có quy định rõ ràng, theo hướng người nào bỏ cọc thì bị cấm tham gia các phiên đấu giá đất trong thời gian nhất định từ 2 đến 5 năm để lành mạnh hóa thị trường.
Một chuyên gia về quản lý nhà và bất động sản kiến nghị nên có quy định ràng buộc mà theo đó các lô đất trúng đấu giá chỉ được chuyển nhượng sau 2-3 năm, nếu người nào chuyển nhượng ngay sau khi đấu giá và có lời thì phải thu đầy đủ các loại thuế thu nhập và lệ phí theo quy định...
