Đề nghị bổ sung chế định về cho mượn quyền sử dụng đất

(Baonghean) - Luật Đất đai năm 2003 ra đời là cơ sở pháp lý của các cơ quan chức năng trong quá trình thực thi nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với đất đai trong phạm vi cả nước, phù hợp với thực tiễn đời sống xã hội, tạo điều kiện thuận lợi để nhân dân và những người được Nhà nước giao đất sử dụng quỹ đất, tài nguyên vô giá của quốc gia ngày càng có hiệu quả, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thúc đẩy kinh tế phát triển.

Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế, tồn tại. Việc áp dụng Luật Đất đai năm 2003 vào thực tiễn giải quyết tranh chấp vẫn còn nảy sinh nhiều bất cập, vướng mắc khiến quá trình giải quyết tranh chấp kéo dài, qua nhiều cấp nhưng vẫn không được giải quyết triệt để. Nhìn chung, các vụ kiện tranh chấp đất đai đều rất phức tạp, kéo dài, gay gắt, các đương sự thường không đồng ý với phán quyết của cơ quan có thẩm quyền. Có rất nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân chủ yếu là do hệ thống pháp luật về đất đai chưa thực sự đồng bộ.

Từ thực tiễn đó chúng tôi đề xuất một số góp ý sau:

1. Đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 72 dự thảo Luật Đất đai về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Điều luật quy định: “Người nào bị thu hồi đất thì được bồi thường bằng việc giao đất mới cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được hỗ trợ các thiệt hại đất do việc thu hồi đất gây ra”. Trên thực tế, việc xác định thời điểm bồi thường là thời điểm có quyết định thu hồi đất có một số điều chưa hợp lý, bởi lẽ trong việc thực hiện bồi thường giải toả, đa số các khiếu nại của người dân có liên quan đến giá đất.

Theo quy định hiện hành, người dân được bồi thường theo phương án do cơ quan nhà nước phê duyệt khi có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, từ lúc có quyết định thu hồi đất cho đến khi cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để người dân được nhận tiền bồi thường thường bị kéo dài từ 3 đến 5 năm. Khi đó giá đất tại thời điểm nhận tiền bồi thường đã khác xa so với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Vì vậy, người bị thu hồi đất luôn phải chịu thiệt thòi. Trong những năm đó, giá đất và chính sách bồi thường về đất đai đã thay đổi, cơ hội đầu tư kinh doanh hay có nhà ở của người dân bị mất.

Hơn nữa, việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp như: xây dựng khu đô thị, xây dựng khu nhà ở thương mại... người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp. Sau đó diện tích đất này được giao cho các công ty kinh doanh xây dựng nhà để bán. Mỗi mét vuông đất lúc này có giá trị lên đến vài triệu hoặc vài chục triệu. Người bị thu hồi đất có sự so sánh về sự chênh lệch giữa giá đất mình được bồi thường với giá đất mà các chủ đầu tư bán cho người mua nhà, khi giá đất được bồi thường quá thấp trong khi giá đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lại quá cao nên phát sinh tranh chấp, khiếu kiện. Theo chúng tôi, cần bổ sung quy định việc tính giá đất bồi thường theo hướng nếu tính đến thời điểm "trả tiền bồi thường" mà giá đất tăng từ 5% trở lên so với thời điểm "có quyết định thu hồi đất" thì cơ quan ra quyết định thu hồi có trách nhiệm tính lại giá đất để chi trả việc bồi thường.

2. Đề nghị bổ sung chế định về cho mượn quyền sử dụng đất.

Với các chế định về chuyển nhượng, tặng, cho, cho thuê, thừa kế, góp vốn... bằng giá trị quyền sử dụng đất được quy định trong các văn bản pháp luật, Nhà nước ta đã thừa nhận quyền sử dụng đất là một dạng tài sản và có thể là đối tượng trong các giao dịch dân sự. Tuy vậy, thực tế không chỉ xảy ra trường hợp các bên đương sự chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế, góp vốn quyền sử dụng đất mà còn có nhiều trường hợp cho mượn quyền sử dụng đất.

Qua tổng kết thực tiễn có thể thấy, Toà án đã thụ lý rất nhiều vụ kiện đương sự cho người quen mượn đất để sử dụng, do chủ sử dụng không sinh sống tại địa phương nên người được cho mượn đã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau một thời gian dài chủ sử dụng đất mới khởi kiện đòi lại đất. Đối với những vụ kiện này, mặc dù khi cho mượn các bên thường không làm giấy tờ nhưng căn cứ vào việc xác minh nguồn gốc đất, cơ quan tố tụng vẫn có cơ sở để phán quyết chính xác.

Trong thực tế hiện nay, có nhiều các quan hệ về mượn quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhà nước lại chưa có các văn bản điều chỉnh, hướng dẫn về nhóm quan hệ này. Vậy, nếu đương sự khởi kiện đòi lại đất cho mượn và có cơ sở để khẳng định yêu cầu của đương sự là có căn cứ thì Toà án có được thụ lý giải quyết hay không, nếu thụ lý thì sẽ áp dụng quy định nào của pháp luật để giải quyết. Thực tế, đa số Toà án vẫn thụ lý giải quyết, căn cứ pháp luật để áp dụng là Điều 512 - Điều 517 BLDS về hợp đồng mượn tài sản. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tình thế bởi vì quyền sử dụng đất được xem là dạng tài sản đặc biệt nên BLDS đã có những điều chỉnh riêng tại phần thứ năm quy định về chuyển quyền sử dụng đất mà không áp dụng Phần thứ ba, chương XVIII quy định về hợp đồng dân sự thông dụng để điều chỉnh các quan hệ pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.

Vai trò của pháp luật là ghi nhận và điều chỉnh kịp thời các quan hệ xã hội phát sinh trong đời sống xã hội, tạo ra môi trường pháp lý an toàn cho các quan hệ xã hội đó phát triển một cách lành mạnh. Mặc dù chưa được pháp luật thừa nhận nhưng các quan hệ về cho mượn quyền sử dụng đất vẫn diễn ra rất nhiều trong thực tiễn nên rất cần được pháp luật thừa nhận và điều chỉnh. Do đó, thiết nghĩ Ban dự thảo nên xem xét bổ sung nội dung này.

Bùi Thu Thảo (Viện Kiểm sát tỉnh)