Kẽ hở trong cách tính diện tích căn hộ chung cư

(Baonghean) - Thời gian gần đây, Báo Nghệ An nhận được nhiều ý kiến của người dân sống tại một số chung cư trên địa bàn TP Vinh phản ánh về việc các chủ đầu tư “gian lận” trong cách tính diện tích căn hộ chung cư. Tuy nhiên, tìm hiểu thực tế được biết, do hiện nay chưa có quy định thống nhất cách tính diện tích căn hộ chung cư đã tạo kẽ hở cho nhiều chủ đầu tư lợi dụng.
 
Ông Hà Văn Nhẫn, sống tại căn hộ 305, Chung cư CTA - VINACONEX9 khu đô thị mới Nghi Phú, cho rằng: “Các hộ khi mua chỉ chú ý đến giá cả, chất lượng công trình, còn các điều khoản trong hợp đồng chúng tôi rất tin tưởng vào chủ đầu tư sẽ thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, nhưng sau khi đến ở và xem lại hợp đồng, chúng tôi mới biết trong hợp đồng ghi diện tích theo tim tường đối với tường chung và phủ bì với tường riêng, không theo cách tính diện tích thực tế sử dụng trong lòng căn hộ”.
 
Căn hộ 305, Chung cư CTA - VINACONEX9 của bà Nguyễn Thị Chính đo theo tim tường là 102,2m2, song diện tích thực tế sử dụng chỉ 91,2m2.
 
Còn chị Ngô Thị Vân Anh, căn hộ 1803, Chung cư Vicentra (thuộc Công ty CPĐT Trung tâm thương mại Vinh) thì cho rằng: Diện tích sử dụng bị thu hẹp do diện tích hộp kỹ thuật được chủ đầu tư tính vào diện tích căn hộ, với lý do cách tính diện tích từ tim tường... Nhiều hộ dân sống tại một số chung cư khác trên địa bàn TP Vinh cũng cho rằng việc tính diện tích căn hộ được tính theo tim tường như hiện nay là không phù hợp; làm “bốc hơi” nhiều diện tích căn hộ, gây bất lợi cho khách hàng.
 
Từ những phản ánh của các hộ dân, trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Văn Cường - Giám đốc BQL Dự án Khu đô thị Nghi Phú cho biết: Nếu tính diện tích trong lòng căn hộ thì giá bán ắt sẽ cao hơn, còn với cách tính tim tường đối với tường chung, phủ bì đối với tường riêng thì giá thấp hơn. Ông Nguyễn Cảnh Mão - Tổng Giám đốc Công ty CPĐT Trung tâm thương mại Vinh cho rằng: Diện tích căn hộ tính từ tim tường thì phải có cả diện tích hộp kỹ thuật, diện tích cột là đương nhiên...
 
Tìm hiểu được biết, vấn đề tranh cãi về cách tính diện tích căn hộ chung cư không chỉ xảy ra trên địa bàn Nghệ An mà đã trở thành vấn đề “nóng” ở nhiều địa phương khác trong thời gian qua. Trả lời báo chí, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà cho biết: Căn hộ nhà chung cư có tính đặc thù về sở hữu và sử dụng, do vậy cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư cũng khác so với cách tính diện tích nhà ở riêng lẻ. Trong khi nhà ở riêng lẻ được tính diện tích theo "phủ bì", tức cả diện tích tường bao đều là diện tích sở hữu của chủ sở hữu thì nhà chung cư, do phần kết cấu khung, tường, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung của cả tòa nhà nên việc tính diện tích sàn có phần tường, cột, hộp kỹ thuật vào phần diện tích căn hộ cũng có quan điểm và cách tính khác nhau. Tuy nhiên, có một nguyên tắc chung là tất cả các diện tích xây dựng đều được phân bổ vào giá bán căn hộ và các phần diện tích thương mại khác trong tòa nhà.
 
Tìm hiểu chúng tôi được biết, hiện nay tồn tại đồng thời ba cách tính đối với căn hộ chung cư: Thứ nhất là tính diện tích sử dụng trong lòng căn hộ. Thứ hai là cách tính diện tích theo tim tường (bao gồm cả diện tích tường ngăn căn hộ, diện tích cột, đường ống kỹ thuật trong căn hộ). Cách tính thứ ba là tính diện tích xây dựng tổng thể căn hộ. Như cách tính thứ hai cộng với diện tích sở hữu chung của cả nhà chung cư (hành lang, cầu thang, sảnh chung...) phân bổ cho căn hộ đó. Tùy vào cách tính mà nhà đầu tư đưa ra các đơn giá khác nhau. Nếu tính diện tích trong lòng căn hộ thì đơn giá là cao nhất, còn tính theo diện tích xây dựng bao gồm cả các bộ phận sử dụng chung thì đơn giá là thấp nhất. 
 
Tồn tại nhiều cách tính như trên, ngoài việc mỗi chủ đầu tư có một cách tính riêng, còn bởi các quy định của Nhà nước hiện nay chưa thống nhất. Cụ thể, theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư mà chỉ quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Trong đó, nêu rõ: “Khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư”. Trong khi Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng cho phép doanh nghiệp được tính diện tích căn hộ bao gồm cả tường chung, hộp kỹ thuật, cột… Thông tư số 16/2010/TT-BXD chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định giá bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư. Nghĩa là ngược với các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71 của Chính phủ. Đây là một kẽ hở để chủ đầu tư một số dự án nhà chung cư lợi dụng, tạo sự lập lờ để mưu lợi trong hợp đồng mua, bán nhà. 
 
Hiện nay, tại Nghệ An, cũng như các tỉnh, thành phố khác trên cả nước, phương pháp tính diện tích nhà chủ yếu dựa theo phương pháp tim tường, có nghĩa là chủ đầu tư đã bán cả phần sở hữu chung. Đây là cách tính dễ xảy ra tranh chấp, kiện tụng vì phần sở hữu vừa chung vừa riêng cả hai bên chủ đầu tư và khách hàng đều có quyền, đôi khi phần diện tích này lại ảnh hưởng đến chất lượng công trình...
 
Như vậy, có thể thấy thắc mắc của các hộ dân về cách tính diện tích căn hộ chung cư hiện nay là có cơ sở. Bởi các quy định của Nhà nước chưa có sự thống nhất để buộc các chủ đầu tư phải thực hiện theo một cách tính. Thông tư 16 và Nghị định 71 ít nhiều vẫn còn có “lỗ hổng” để chủ đầu tư vin vào đó “lách luật”. Vì vậy, thiết nghĩ thời gian tới các bộ, ngành cần nghiên cứu tháo gỡ những vướng mắc trong cả chính sách và thực thi để thống nhất cách tính diện tích căn hộ chung cư. Có như vậy, hoạt động mua bán căn hộ chung cư mới thực sự công bằng, minh bạch cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, giúp xóa bỏ những tranh cãi giữa bên mua và bán nhà như hiện nay. Đối với người dân, khi làm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, ngoài tìm hiểu kỹ về vị trí, giá cả, cần chú ý đến cách tính diện tích căn hộ của chủ đầu tư dự án trước khi đặt bút ký hợp đồng.
 
Quảng An