Những vấn đề đặt ra khi "làm" khu đô thị
Với những dự đoán về nhu cầu nhà đất tăng nhanh trong thời gian tới, lợi nhuận cao trong lĩnh vực kinh doanh này khiến cho thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp đổ xô tìm kiếm đất đai và xin lập dự án xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thương mại ...
Săn tìm đất
Nếu như trước đây, thành phố chỉ có một số đơn vị chuyên về kinh doanh nhà đất và đầu tư về khu đô thị như Vinaconex 9, Tecco, Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội (nay là Công ty ĐT và PT nhà số 30)... thì nay ở thành phố Vinh có hang chuc doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này và hiện có gần 100 dự án về khu đô thị, trung tâm thương mại, tòa nhà cao tầng hoặc biệt thự, nhà liền kề đang triển khai. Triển vọng về nguồn cung nhà đất cho thành phố trong tương lai là rất phong phú.
Có thể kể tới một số doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này như: Công ty CP XD số 9 (Vinaconex) với dự án khu đô thị mới Tây đại lộ Xô Viết xóm 19 Nghi Phú và khu đô thị xóm 2 Nghi Phú, công ty CP XD 16 Vina conex với 4 dự án ở Trường Thi, Hưng Hòa, Công ty CP XD và ứng dụng công nghệ mới Tecco với 4 dự án ; Công ty CP Trung Đô có KĐT nam đường Nguyễn Sỹ Sách, Công ty CP ĐT và TM Dầu khí Nghệ An có 2 dự án: Dự án tòa nhà dầu khí Nghệ An đường Quang Trung và dự án tổ hợp dịch vụ chung cư cao cấp tại xã Nghi phú ( tổng diện tích hơn 12.000m2); Tổng công ty Dầu khí với dự án cải tạo khu A Quang Trung và dự án tổ hợp dịch vụ TH chung cư cao cấp tại Trường Thi ; Công ty TNHH ĐT và XD Tràng An với dự án Khu nhà ở và dịch vụ công cộng Vinh Tân ; Công ty CP ĐTPT Lũng Lô 2.1 với dự án Khu đô thị Long Châu ; Công ty CP DANATON có dự án Khu đô thị mới Cửa Tiền Vinh Tân TP Vinh ; Công ty CP Sài Gòn Trung Đô có dự án biệt thự cao cấp, khách sạn... ở Trung Đô; Công ty CP Vinaconex 20 với dự án Khu tổ hợp TTTM, khách sạn, chung cư cao tầng ở Quán Bàu Công ty CP XD và ĐT 492 có khu thương mại dịch vụ ở Lê Lợi diện tích 20.329 m2; Công ty ĐT và PT nhà Hà Nội số 30 có nhiều dự án : cải tạo XD lại nhà chung cư Khu C Quang Trung, dự án Khu chung cư cao tầng phía đông Đại lộ Xô Viết; Công ty ĐT và PT nhà Hà Nội có dự án Khu chung cư và biệt thự Vinh Tân; Công ty CP địa ốc Vườn Xanh cải tạo khu B Quang Trung...
 |
Khu chung cư cao tầng của Công ty CP Trung Đô đã di vào sử dụng. |
Nhiều doanh nghiệp vốn sản xuất kinh doanh những mặt hàng chẳng liên quan đến bất động sản nay cũng lập dự án khu đô thị mới, trung tâm thương mại như Công ty CP khoáng sản Nghệ An, công ty TNHH Thanh Thành Đạt, Tổng công ty HTKT Việt Lào, HTX Thống Nhất, HTX Tiền Phong Công ty CP Doanh nghiệp trẻ (có hai dự án là Khu nhà ở An Phú và khu nhà ở Yên Hòa tại Quán Bàu hơn 125.000m2)...
Có những người đang làm cho những doanh nghiệp chuyên về bất động sản thấy hấp dẫn quá cũng lập công ty riêng để xin làm dự án độc lập ( kết quả người này cũng được thuê đất làm dự án).
Phong trào làm khu đô thị, khu trung tâm thương mại đã làm cho tất cả các diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố và cận thành phố "được" săn tìm và trả giá cao. Hiện nay doanh nghiệp đang đền bù cho nông dân với giá 700 triệu đồng/ sào ở khu vực ngoại thành.
Một số doanh nghiệp "sở hữu" được đất nông nghiệp trong thời gian trước đây, chỉ phải đền bù cho nông dân 200 trăm triệu đồng như ở Hưng Hòa, Vinh Tân- thành phố Vinh, nhưng nay chia lô bán với giá 10-12 triệu đồng/ m2. "Siêu lợi nhuận" là điều mà người ta hay nói đến lĩnh vực này.
Ngay cả những dự án đền bù cho nông dân 500-700 triệu đồng/ sào đất nông nghiệp vẫn có cơ lợi do nhà đầu tư chia lô bán theo giá thị trường, giá chênh lệch sau khi trừ chi phí vẫn gấp nhiều lần. Các xã, phường lân cận thành phố như Vinh Tân, Nghi Phú, Nghi Kim, Hưng Đông, Nghi Đức...đang là nơi thu hút sự chú ý đặc biệt của các nhà đầu tư, làm cho giá đất càng cao.
 |
Đất chia lô bỏ hoang nhiều năm ở Khu đô thị Vinaconex 9 |
Phong trào lập dự án chia lô, xây dựng nhà chung cư cao tầng... đang rất nóng ở thành phố. Các chủ đầu tư đang bán đất trên giấy với giá khá cao trong khi hạ tầng nhiều nơi chưa có hoặc chưa làm. Nhiều người dân có thu nhập cao đã quay sang đầu tư về đât, trong đó nhiều người mua chẳng cần xem thực địa, xem qui hoạch. Họ chỉ cần nhà đầu tư mở giấy ra và đăng ký ngay trên giấy. Vì thế, bản qui hoạch chia lô chi tiết của nhiều sàn, nhiều dự án nhàu nhĩ, đánh dấu chi chít những lô đã mua, những lô đã đặt cọc, những lô "quan hệ", những lô tái định cư...dù trên thực địa có khi chưa giải phóng mặt bằng được.
 |
Sự lãng phí ở Khu đô thị Hồng Thái Sít - Cửa Lò. |
Nhà đầu tư đã huy động vốn quá sớm, trái với các qui định của Nhà nước. Nghị định số 153 CP/ 2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản qui định chỉ được huy động vốn khi đã triển khai đầu tư hạ tầng. Chúng tôi đã đến một số dự án đóng vai người mua đất nhưng khi hỏi được biết đã bán hết trong khi trên thực tế ở dự án chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
Mật độ xây dựng quá cao
Với một thành phố đông dân, ngày càng nhiều các phương tiện tham gia giao thông, đặc biệt là số lượng xe ô tô như ở Vinh, sự quá tải và ùn tắc về giao thông ở các tuyến phố chính đã xẩy ra.
Thế nhưng, taị các ngã ba, ngã tư, nơi tập trung các nhà cao tầng, các trung tâm thương mại mật độ xây dựng trên diện tích hiện có quá cao, hầu hết từ 80-96%. Dẫn đến tình trạng chen chúc nhau vào giờ cao điểm. Khi xây dựng các khu này mới chỉ quan tâm đến bãi đỗ xe máy của một lượng người ở trong khu chung cư, trung tâm thương mại, mà chưa tính đến lượng xe của khách giao dịch, đặc biệt là số lượng ô tô đang tăng nhanh.
Ngoại trừ Khu Tecco có bãi để ô tô rộng rãi còn các trung tâm thương mại, các chung cư cao tầng khác đều chật chội, quá tải. Khu Thương mại Vicen tra ở ngã tư chợ Vinh là một điển hình. Mặc dù Toà nhà dầu khí đối diện và Chung cư cao tầng của Trung tâm này chưa có người đến ở, mới có Siêu thị Big C đi vào hoạt động nhưng vào giờ cao điểm thường xuyên xẩy ra ách tắc giao thông. Siêu thị này chỉ có bãi gửi xe máy, nhưng không đủ nên các hộ dân xung quanh tranh thủ lập bãi gửi xe thêm.
Rõ ràng nhà đầu tư mới quan tâm đến lợi ích của mình mà chưa quan tâm đến môi trường công cộng. Không cây xanh, không còn chỗ cho người đi bộ. Vỉa hè hầu hết đã bị biến thành không gian riêng của nhà đầu tư, của các cửa hàng, cửa hiệu.
Sinh hoạt công cộng ở tầng hầm?!
Một số nơi trong khu dân cư đông đúc bỗng mọc lên một vài toà nhà cao tầng chót vót với mật độ xây dựng rất cao, sát khu dân cư, không còn đất trống để đảm bảo an toàn cho các hộ dân bên cạnh. Nhìn vào đó không hiểu các nhà qui hoạch cảm thấy thế nào nhưng chúng tôi nhận thấy không đẹp mắt. Rồi đây khi lượng người đến ở trong đó đã kín, họ sẽ sinh hoạt cộng đồng thế nào khi xung quanh chật hẹp, không có hội quán, sân thể thao, chỉ có tầng hầm là nơi họ thường xuyên gặp nhau.
Cơn lũ lịch sử tháng 10/2010 đã làm nhiểu nơi ngập chìm, trong đó các tầng hầm của các khu chung cư, khách sạn, trung tâm thương mại ngập lâu nhất. Nhiều tài sản của người dân như ô tô, xe máy bị hư hỏng nặng. Hệ thống tiêu thoát nước tại đó nhiều nơi chưa đảm bảo. Trong khi đó, tầng hầm nhiều toà nhà tập trung hệ thống điện, đường ống dẫn gas, dẫn nước... khi xẩy ra sự cố rất nguy hiểm.
Nhu cầu nhà ở là có thật nhưng là đối với nhiều người thu nhập thấp, người lao động ở thành phố. Trong khi giá nhà chung cư như hiện nay 12-16 triệu đồng/ m2, người nghèo và người thu nhập thấp không thể mua nổi. Trong khi đó, nhà thu nhập thấp tỉnh vẫn chưa có cơ chế về đầu tư, thuê, mua, bán. Các khu đô thị, khu nhà ở đang thể hiện rõ một thực trạng: nhà cao tầng thì ít mà đất chia lô bán thì chiếm hầu hết diện tích.
Ở TP. Vinh, các nhà đầu tư đang "mạnh ai nấy chạy" nên tổng thể mặt bằng chung kiến trúc chỗ cao chỗ thấp, các chung cư cao tầng đang tập trung tại các ngã ba,ngã tư...
Châu Lan
;){kind=link}