2 контрастных сценария развития рынка недвижимости в 2017 году

Рынок недвижимости в год Петуха может удивить продолжающимся ростом цен на землю и взрывным ростом предложения доступных квартир, однако его также может ожидать осторожное пятилетнее циклическое замедление.

Генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании Nam Phat Нгуен Мак Хоай Нам подсчитал, что рынок недвижимости Вьетнама демонстрировал рост три года подряд (с 2013 по 2016 год). Поэтому развитие событий в 2017 году становится более непредсказуемым, поскольку возможности для прорыва ещё существуют, но страхи и сомнения уже начали расти.

Этот эксперт дал два противоположных прогноза на 2017 год: первый сценарий был смелым, а второй — крайне осторожным, предсказывающим перспективы рынка на ближайшие 12 месяцев. Г-н Нам назвал 2017 год переломным, который определит радикальные изменения на рынке.

В 2017 году рынок недвижимости стоит на перепутье: один — сценарий активного роста, другой — сценарий осторожного замедления. Фото: Ву Ле

Смелый сценарий: недвижимость продолжит расти на 40%

В этом сценарии цены на землю находятся в центре внимания, что подталкивает рынок вверх благодаря появлению множества новых факторов. Цены на землю в старых районах, таких как: 2-й, 7-й, 9-й, 12-й районы, Тху Дык, Го Вап, Тан Фу, Бинь Тан, могут продолжить расти в более узком диапазоне, чем в 2016 году, но темпы роста всё равно будут достигать идеального уровня: 10–15%.

Районы, которые планируется превратить в районы: Биньчань, Нябе и Хокмон, рассматриваются как новые факторы, которые получат позитивный психологический импульс. Таким образом, в этих трёх районах есть возможность роста цен на 20–40% в зависимости от местоположения. Цены на землю в пригородах или на границе с Сайгоном также связаны с большими ожиданиями роста благодаря постепенному улучшению инфраструктуры, всё более позитивному развитию городской реновации и менталитету, направленному на сохранение земли и инвестирование в накопление активов.

Вторым важным фактором, обеспечивающим долгосрочный рост рынка недвижимости, является гонка за строительством недорогого жилья крупными брендовыми компаниями. После трёх лет дисбаланса на рынке (много квартир высокого и среднего класса, но мало доступных), в 2017 году недорогое жильё впервые получило возможность лидировать на рынке благодаря огромному предложению и внезапной ликвидности.

Рост цен на землю в сочетании со сбалансированной потребительской корзиной благодаря прорыву в области «доступных» квартир может вывести рынок недвижимости на финишную прямую в год Петуха с объемом продаж, равным или превышающим показатель 2016 года.

Условиями реализации этого смелого сценария являются: продолжающийся рост макроэкономики, стабильная социальная обстановка, постоянное совершенствование транспортной инфраструктуры, а также быстрое строительство мостов, дорог, метро и автомагистралей с превышением плана. Главной проблемой этого сценария является перегруженность крупных городов Вьетнама и серьёзные пробки на дорогах, а также слишком быстрый рост цен на недвижимость по сравнению с темпами роста доходов городского населения, что может привести к социальной нестабильности.

Осторожный сценарий: рынок недвижимости рискует столкнуться с резким замедлением

В этом сценарии рынок недвижимости рассматривается с осторожностью в отношении среднего пятилетнего цикла роста. По мнению этого эксперта, в типичном цикле роста вьетнамской недвижимости на каждые 3 года роста (2013–2016) приходится 2 года замедления (возможно, приходящегося на период 2017–2018). Это замедление рассматривается как антидопинговое решение (охлаждение от высокодозных стимуляторов), направленное на возвращение рынка в состояние равновесия.

Если осторожный сценарий будет реализован, цены на землю в 2017 году вырастут не более чем на 20%, средний рост составит лишь 7–10%, что составляет половину от показателя 2016 года. Цены на земельную недвижимость имели плацдарм для роста с 2014 года, резко подскочили в 2015 году и достигли пика в 2016 году. Поэтому в 2017 году будет очень сложно установить рекорд в 4 года роста подряд.

В сегменте недорогих квартир используется стратегия умеренного нагнетания спроса на рынок, стимулируя его поглощение. Такой подход позволит избежать резкого роста предложения и одновременного переизбытка предложения на местном уровне, способствуя повышению покупательной способности. Условием является то, что цена на жильё должна быть действительно доступной и ориентированной на платежеспособную группу населения крупных городов. Предложение квартир высокого и среднего класса значительно сократилось, и рынок сталкивается с проблемой поглощения огромного предложения, непрерывно поступающего на рынок в течение последних трёх лет.

В сегменте курортной недвижимости (апартаменты, виллы на берегу моря на курортах) 2017 год станет непростым временем для проектов с высокой прибылью. Этот сегмент рынка вынужден решать проблему управления этой гигантской цепочкой поставок, чтобы получать прибыль около 10% в год и более.

Условиями, поддерживающими осторожный сценарий, являются «жёсткое» управление политикой в ​​сфере недвижимости, от кредитной и инвестиционной политики до введения, внедрения и применения налогов для сокращения спекуляций... Замедляясь, рынок недвижимости вступает в фазу саморегуляции и самобалансировки, чтобы подготовиться к дальнейшему движению в новом цикле.

Генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании Nam Phat Investment Consulting Company считает, что вероятность реализации смелого сценария составляет 50%, а вероятность реализации осторожного сценария — оставшиеся 50%. Однако то, какой сценарий будет реализован в ближайшие 12 месяцев, зависит от многих факторов. В частности, от объёма денежных потоков на инвестиционном рынке Вьетнама, от динамики связанных с ним инвестиционных каналов (вложений в недвижимость), включая золото, иностранную валюту и акции. Кроме того, на потоки прямых иностранных инвестиций в недвижимость существенное влияние оказывают внешние факторы, такие как состояние региональной и мировой экономики.

По данным VNE