3 ожидания от рынка недвижимости

В отчёте Mirae Asset Securities Joint Stock Company по сектору недвижимости отмечается, что правительство активно ищет выход из кризиса на рынке недвижимости. В настоящее время этот рынок сталкивается с многочисленными трудностями, связанными с ужесточением условий кредитования, контролем за каналами мобилизации через облигации и высокими процентными ставками. Соответственно, эксперты Mirae Asset ожидают, что три фактора, реализация которых может помочь рынку несколько смягчить трудности.

Вид на город Винь. Фото: Документ

Во-первых, будут одобрены поправки к Указу 65, которые помогут разблокировать источники капитала для предприятий с третьего квартала. Эксперты и представители бизнеса считают, что Указ 65 ужесточает правила, не соответствует контексту, затрудняя для предприятий выпуск облигаций, а также выполнение требований к кредитным рейтингам, обеспечению и т. д.

Недавно Министерство финансов представило правительству проект поправок, содержащий множество предложений, таких как: отсрочка вступления в силу положений об определении статуса профессиональных инвесторов в ценные бумаги и положений об обязательном кредитном рейтинге на 1 год вместо их немедленного применения.

Министерство также предложило разрешить компаниям продлевать срок погашения облигаций, но не более чем на 2 года от первоначально объявленного срока. Согласно данным Ассоциации рынка облигаций Вьетнама, в 2023 году ожидается погашение облигаций на сумму около 309 000 млрд донгов, из которых 119 000 млрд донгов должны быть погашены только по облигациям, связанным с недвижимостью.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, оценил, что проект поправки к Указу № 65, если он будет одобрен правительством в ближайшее время, станет своевременным решением, позволяющим облигациям оставаться важным каналом притока капитала, способствуя восстановлению рынка недвижимости и его развитию в безопасном направлении. Д-р Динь Тхе Хиен также признал, что принятие измененного Указа позволит эмитентам, особенно компаниям недвижимости, банкам и компаниям, работающим с ценными бумагами, получить больше времени для управления выпусками облигаций.

Во-вторых, социальному жилью будет уделяться больше внимания в будущем. Социальное жильё рассматривается как решение, позволяющее выйти из кризиса в настоящее время, поскольку оно одновременно удовлетворяет реальные потребности и помогает рынку преодолеть кризис. Однако долгое время сегмент социального жилья сталкивался с трудностями из-за процедурных проблем и длительности процессов, а прибыльность была очень низкой по сравнению с коммерческими жилыми проектами.

Чтобы сбалансировать рынок и удовлетворить потребности населения в жилье, правительство намерено построить более 1 миллиона социальных домов к 2030 году, внедряя ряд мер поддержки для малообеспеченных граждан, таких как поддержка процентных ставок в размере 2% для домов стоимостью менее 2 миллиардов; внося поправки в Закон о жилье, ужесточающие правила вторичных сделок с социальным жильем, а также устанавливая обязанность местных органов власти выделять земельные фонды под такие типы жилья при планировании. В целях ускорения процесса реформируются этапы торгов, земельных аукционов и процедуры определения цены продажи для малообеспеченных граждан.

Недавно Министерство строительства предложило кредитный пакет в размере 110 000 млрд донгов на социальное жилье; Государственный банк также объявил о пакете в размере 120 000 млрд донгов с процентными ставками на 1,5–2% ниже текущей процентной ставки для этого типа жилья.

Оценивая последствия, компания Yuanta Vietnam Securities полагает, что вышеуказанные кредитные пакеты могут создать импульс для оживления рынка. Предприятия, имеющие крупные земельные фонды под социальное жилье (например, Hoang Quan Real Estate), получат выгоду. Однако данное подразделение также признает, что административные процедуры, связанные с разработкой проектов, по-прежнему вызывают обеспокоенность, и застройщики могут по-прежнему сталкиваться с трудностями при привлечении капитала для новых проектов.

Юанта также считает, что застройщики индустриальных парков, владеющие землёй под жильё для рабочих, также получат выгоду в долгосрочной перспективе. Хотя жильё для рабочих составляет небольшую долю от общей стоимости чистых активов этих предприятий, рыночные настроения стали позитивными благодаря новым мерам, которые могут способствовать росту стоимости акций. Более того, строительство жильёв для рабочих в индустриальных парках, вероятно, повысит их привлекательность для арендаторов и, таким образом, поддержит основную деятельность компании.

Некоторые компании также считают хорошей новостью предстоящий отдельный пакет кредитования для социального жилья. Например, пакет в размере 120 000 миллиардов донгов, несмотря на невысокую процентную ставку, всё же оказывает положительное влияние на психологию инвесторов и покупателей жилья в условиях резкого роста процентных ставок по кредитам и ограниченного кредитования недвижимости. Однако в настоящее время компании интересуются способом реализации, который облегчит заёмщикам доступ к кредиту и его получение. Кроме того, компании предлагают продолжать оперативное урегулирование вопросов политики и законодательства в отношении социального жилья, что будет способствовать скорейшей реализации проекта.

В-третьих, еще одно ожидание предприятий заключается в том, что процентные ставки в этом году не вырастут или, если и вырастут, то всего на 1%.

В настоящее время многие банки снизили процентные ставки по депозитам на 0,3–1% в год, что привело к снижению средней процентной ставки по привлеченным средствам на 1–2% в год по сравнению с прошлым годом и составляет 8,7–9% в год. Снижение входящих процентных ставок и обилие депозитов создают условия для снижения банками процентных ставок по кредитам. Ранее, после совещания Госбанка, посвященного кредитованию рынка недвижимости, руководство Vietcombank заявило, что коммерческие банки провели встречу и договорились о снижении процентных ставок по привлеченным средствам, что создало основу для снижения процентных ставок по кредитам для предприятий.

Ранее быстрый рост процентных ставок создавал множество трудностей на рынке, вынуждая тех, кто хотел купить дом, откладывать свои планы. Поэтому, когда процентные ставки начнут снижаться, это будет способствовать повышению ликвидности рынка, снижая давление на процентные ставки как для покупателей жилья, так и для предприятий.

Ранее компания DSC Securities признавала, что в этом году рынок столкнулся со множеством трудностей, но создал возможности для крупных, финансово благополучных компаний приобретать недорогие проекты. «Если им удастся приобрести недорогие проекты и сохранить доходность, это станет движущей силой для значительного роста компаний в следующей волне рынка недвижимости», — заявила DSC.

Данное подразделение рекомендует компаниям покупать, продавать и объединять недорогие проекты во втором и третьем кварталах, когда давление на сроки погашения облигаций наиболее сильное. Кроме того, эксперты DSC прогнозируют, что к концу этого года, когда денежный поток покажет признаки ослабления, у компаний появится потенциал для восстановления.