Нужны фундаментальные решения для преодоления трудностей в сфере ипотечного кредитования

Компании, занимающиеся недвижимостью, испытывают давление из-за кредитов

В течение 4 дней подряд, с 12 по 15 декабря 2022 года, Премьер-министр подписал 4 распоряжения: «О содействии решению кредитных проблем»; «О решении проблем с корпоративными облигациями»; «О решении проблем на рынке недвижимости» и «О решении проблем в сфере труда». Правительство создало Рабочую группу по решению проблем на рынке недвижимости с участием министерств и отраслевых ведомств.

Недавно организованная Государственным банком конференция по кредитованию недвижимости привлекла внимание многих крупных компаний и ассоциаций, работающих в сфере недвижимости, и предложила множество рекомендаций по поддержке и устранению трудностей на рынке. Многие высказали мнение о необходимости сохранения неизменной группы задолженности; не должно быть различий в коэффициентах риска; коэффициент обеспечения не должен быть выше, чем в других секторах; должны быть отдельные правила кредитования для городского развития; должен быть механизм финансирования социального жилья; должны быть отдельные механизмы и политика для развития недвижимости в индустриальных парках; должен быть пакет поддержки процентных ставок, аналогичный пакету в размере 30 000 миллиардов донгов, предоставленному в 2013 году...

Компании, занимающиеся недвижимостью, просят реструктуризировать задолженность и снизить процентную ставку для получения банковского кредита. На фото: проект недвижимости в районе Ха-Хуй-Тап города Винь. Фото: Ту-Хуен

В Нгеане г-н Нгуен Динь Зунг, председатель совета директоров акционерной компании Kim Thi Real Estate, заявил: «Компания инвестирует в строительство социального жилья для рабочих и служащих промышленных парков в Юго-Восточной экономической зоне в коммуне Нгиша района Нгилок, площадью около 34 000 м², с общим объемом инвестиций в 320 миллиардов донгов, и также сталкивается с трудностями с финансированием. Сектор недвижимости, особенно социального жилья, до сих пор не имеет доступа к льготным источникам капитала, поэтому отсутствие снижения цен влияет на стоимость квартир. Коммерческие банки не заинтересованы в кредитовании предприятий по льготным программам из-за слишком жестких условий. После получения кредита, если они хотят получить государственную поддержку процентной ставки в соответствии с законодательством, им приходится проходить множество сложных процедур... Высокие процентные ставки по кредитам и трудности с получением банковского капитала. Требования к обеспечению слишком высоки,...

Правительство заявило, что строительство недвижимости и социального жилья является приоритетным, но мы не можем получить доступ к капиталу, коммерческие банки говорят об отсутствии средств. В связи с реализацией жилищного проекта в районе Нгилок предприятиям необходимо занять более 120 миллиардов донгов, но получить средне- и долгосрочные коммерческие кредиты сложно, поэтому им приходится брать краткосрочные потребительские кредиты с процентной ставкой выше 11%. Если бизнес-инвестиции требуют краткосрочных займов, то по истечении срока их погашения изменить условия договора очень сложно. Рекомендуется разработать четкую и прозрачную политику с пакетами стимулов, особенно для социального жилья. Процентные ставки по кредитам должны быть сбалансированы для минимизации процентных ставок по кредитам; необходимо быть более гибкими в отношении залогового обеспечения...

Г-н Нгуен Динь Зунг — председатель совета директоров акционерной компании Kim Thi Real Estate

Некоторые инвесторы в недвижимость считают, что для преодоления текущих трудностей рынка банкам необходимо снизить процентные ставки как по депозитам, так и по кредитам. Представитель компании Fuji Real Estate в Центральном регионе отметил, что, хотя процентные ставки по сберегательным вкладам и снизились по сравнению с периодом до Тэта, они всё ещё привлекательнее многих других инструментов инвестирования, поэтому деньги текут в банки. Только когда процентные ставки по сберегательным вкладам перестанут быть привлекательными, многие люди начнут рассматривать возможность инвестирования в недвижимость. В то же время банкам следует снизить процентные ставки по кредитам, чтобы преодолеть трудности как для инвесторов, так и для покупателей.

Компании, работающие в сфере недвижимости, и покупатели жилья испытывают трудности с доступом к кредитам. Фото: Ту Хуен

В настоящее время многие банки по-прежнему привлекают средства по процентным ставкам выше 10%, предоставляя кредиты под 12%, а то и 16% годовых. Под давлением банковских процентных ставок многим мелким инвесторам пришлось продать свои активы с убытком, чтобы расплатиться с долгами.

Г-н Као Сонг Дьеп, начальник Генерального департамента Государственного банка Вьетнама (филиал в Нгеане), отметил, что капитал в недвижимость поступает из многих источников: акционерный капитал, банковские кредиты, государственные инвестиции, инвестиции в облигации... Однако акционерный капитал инвестируется в спред, и есть предприятия, которые потеряли мощности; капитал с фондового рынка, облигации. С третьего квартала 2022 года эти каналы сталкиваются с трудностями и нестабильностью... Тем временем рынок недвижимости заморожен и не может восстановить капитал, в результате чего у многих предприятий нет средств для новых и текущих проектов. Все эти трудности оказывают давление на банковские кредиты.

Чтобы облегчить трудности как для инвесторов, так и для покупателей, необходимо снизить процентные ставки по депозитам и кредитам. Фото: Ту Хуен

Что говорит банк?

Провинция Нгеан неизменно занимает лидирующие позиции в стране по объёму привлеченного капитала и объёму выданных кредитов. По состоянию на конец 2021 года провинция Нгеан была лидером в Северо-Центральном регионе по объёму привлеченного капитала и объёму выданных кредитов; она заняла 6-е место в стране по объёму привлеченного капитала и 4-е место по объёму выданных кредитов.

Согласно отчёту отделения Государственного банка Вьетнама в Нгеане, к началу февраля 2023 года общая сумма непогашенной задолженности кредитных организаций региона оценивалась в 263 129 млрд донгов, что на 2 605 млрд донгов больше, чем на начало года, или на 1% (темп роста в 2022 году составил 2,2%). Из них средне- и долгосрочная непогашенная задолженность, по оценкам, составляет 41,24% от общей суммы непогашенной задолженности.

Непогашенные кредиты по некоторым кредитным программам по состоянию на 31 января: Кредиты на сельское хозяйство, сельскую местность и села во всей области оцениваются в 124 867 млрд донгов, что составляет 45,6% от непогашенных кредитов во всей области; Кредиты на высокотехнологичное развитие сельского хозяйства и чистое сельское хозяйство согласно Постановлению 30/NQ-CP оцениваются в 20 126 млрд донгов, что составляет 7,3% от общего объема непогашенных кредитов во всей области; Экспортные кредиты оцениваются в 3 150 млрд донгов, что на 0,8% больше по сравнению с началом года; Кредиты на поддержку жилья согласно Постановлению 02/NQ-CP от 7 января 2013 года Правительства оцениваются в 150 млрд донгов; Кредиты на судостроение согласно Постановлению 67/2014/ND-CP оцениваются в 183 млрд донгов.

В государственных коммерческих банках процентные ставки по депозитам и кредитам всегда стабильны, ниже рыночных. Фото: Ту Хуен

Только в секторе недвижимости объем непогашенных кредитов низок. По состоянию на 31 декабря 2022 года объем кредитов достиг 21 955,6 млрд донгов, что составляет 8,1% от общего объема непогашенных кредитов. В банках, особенно в четырех крупных банках BIDV, Vietcombank, Vietinbank, Agribank, доля непогашенных кредитов на недвижимость, как правило, очень низкая, в основном кредиты выдаются физическим лицам на покупку жилья, ремонт домов... Например, объем непогашенных кредитов отделения Viettinbank в Нге Ан в настоящее время превышает 11 000 млрд донгов, но кредиты на недвижимость составляют лишь 3-4% от общего объема непогашенных кредитов; или объем непогашенных кредитов отделения BIDV в Нге Ан достигает 22 000 млрд донгов, но кредиты на недвижимость составляют всего 1 000 млрд донгов.

Объединяя совместные усилия по спасению рынка недвижимости, руководители Государственного банка и банков региона подтвердили, что Государственный банк не выпускал никаких документов или заявлений об ужесточении условий кредитования недвижимости, но установил строгий контроль за кредитованием некоторых рискованных сегментов, таких как сегменты с высокими спекулятивными ставками и т. д., для обеспечения безопасности системы. Что касается кредитования, предоставляемого законным покупателям жилья, то оно, как и в других областях, гарантированно справедливо. Однако покупатели, желающие взять кредит, также должны доказать свою платежеспособность и приобрести проекты с хорошей ликвидностью; кредитные средства должны быть возвращены, что обеспечит сохранность источников капитала.

Кредиты на недвижимость, выданные банками в Нгеане, составляют всего 8,1% от общего объема выданных кредитов. На фото: уголок города Винь. Фото: Ту Хуен

Г-н Тран Хоай Нам, директор филиала Vietinbank в Нге Ан, отметил: «Вопросы безопасности и эффективности кредитования всегда ставятся на первое место. Мы всегда готовы предоставлять кредиты физическим лицам и инвесторам проектов с чётким юридическим статусом, квалифицированными специалистами, хорошей инвестиционной ёмкостью и хорошим рынком сбыта. Процентные ставки по мобилизационным займам снижаются, что является условием для снижения объёмов кредитования. Надеемся, что в будущем ситуация на рынке улучшится».

Разделяя мнение о законности проекта, г-н Чан Минь Тинь, директор филиала Акционерного коммерческого банка инвестиций и развития (BIDV) в Нге Ан, отметил, что больше всего беспокоит законность проекта. С куплей-продажей отдельных земельных участков всё в целом понятно, но с проектами в настоящее время довольно часто возникают юридические проблемы. «Мы готовы принимать и обрабатывать заявки клиентов, обеспечивая им надлежащие условия; проекты, имеющие юридический статус и авторитетные инвесторы, будут финансироваться», — сказал г-н Тинь.

Руководитель отделения Государственного банка Вьетнама в Нгеане также заявил, что в 2023 году основное внимание будет уделяться контролю за разумным ростом кредитования для содействия сдерживанию инфляции, поддержке экономического роста, направлению кредитного капитала в производственные и деловые секторы, особенно в приоритетные сектора и драйверы роста в соответствии с политикой правительства, а также строгому контролю кредитования потенциально рискованных секторов.

Таким образом, история решения кредитных трудностей для сферы недвижимости является сложной проблемой; хотя банки не намерены ужесточать кредитование, в действительности они должны быть осторожны, чтобы избежать рисков при кредитовании. Проекты не гарантируют законность и обеспечение, конечно, банки не могут выделять капитал. Многие эксперты также считают, что в настоящее время приоритетом является стабилизация макроэкономики, контроль процентных ставок, обменных курсов и цен на товары первой необходимости, а также поддержка и создание условий для производственных и коммерческих предприятий, чтобы они использовали большую рабочую силу и предоставляли товары и услуги для удовлетворения реальных потребностей экономики. Экономика недвижимости является важной частью экономики, прямо и косвенно влияя на многие производственные и сервисные отрасли. Поэтому стабилизация макроэкономики, здоровое и устойчивое развитие, основанное на базе мощностей и производительности, будет сегодня фундаментальным решением для спасения сферы недвижимости.