Нужны фундаментальные решения для преодоления трудностей в сфере ипотечного кредитования

Компании, занимающиеся недвижимостью, испытывают давление из-за кредитов

В течение 4 дней подряд, с 12 по 15 декабря 2022 года, Премьер-министр подписал 4 распоряжения: «О содействии решению кредитных проблем»; «О решении проблем с корпоративными облигациями»; «О решении проблем на рынке недвижимости» и «О решении проблем в сфере труда». Правительство создало Рабочую группу по решению проблем на рынке недвижимости с участием министерств и отраслевых ведомств.

Недавно организованная Государственным банком конференция по кредитованию недвижимости привлекла внимание многих крупных компаний и ассоциаций, работающих в сфере недвижимости, и предложила множество рекомендаций по поддержке и устранению трудностей на рынке. Многие высказали мнение о необходимости сохранения неизменной группы задолженности; не должно быть различий в коэффициентах риска; доля залога не должна быть выше, чем в других секторах; должны быть отдельные правила кредитования для городского развития; механизм финансирования социального жилья; должны быть отдельные механизмы и политика для развития недвижимости в индустриальных парках; должен быть пакет поддержки процентных ставок, аналогичный пакету в размере 30 000 миллиардов донгов, предоставленному в 2013 году...

Компании, занимающиеся недвижимостью, просят реструктуризировать задолженность и снизить процентную ставку для получения банковского кредита. На фото: проект недвижимости в районе Ха-Хуй-Тап города Винь. Фото: Ту-Хуен

В Нгеане г-н Нгуен Динь Зунг, председатель совета директоров акционерной компании Kim Thi Real Estate, заявил: «Компания инвестирует в строительство социального жилья для рабочих и служащих промышленных парков в Юго-Восточной экономической зоне в коммуне Нгиша района Нгилок, площадью около 34 000 м², с общим объемом инвестиций в 320 миллиардов донгов, и также сталкивается с трудностями с финансированием. Сектор недвижимости, особенно социального жилья, до сих пор не имеет доступа к льготным источникам капитала, поэтому отсутствие снижения стоимости влияет на цены на квартиры. Коммерческие банки не заинтересованы в кредитовании предприятий по льготным программам из-за слишком жестких условий. После получения кредита, если они хотят получить государственную поддержку процентной ставки в соответствии с законодательством, им приходится проходить множество сложных процедур... Высокие процентные ставки по кредитам и трудности с получением банковского капитала. Требования к обеспечению слишком высоки,...

Правительство заявило, что недвижимость должна быть ликвидирована, а строительство социального жилья должно быть приоритетным, но мы не можем получить доступ к капиталу, коммерческие банки заявили, что нет места. В связи с реализацией жилищного проекта в районе Нгилок предприятиям необходимо занять более 120 миллиардов донгов, но получить средне- и долгосрочные коммерческие кредиты сложно, поэтому им приходится брать краткосрочные потребительские кредиты с процентной ставкой выше 11%. Заимствования для инвестиций в бизнес, но при этом краткосрочные, когда наступает срок погашения, очень сложно изменить условия договора. Рекомендуется разработать четкую и прозрачную политику с пакетами стимулов, особенно для социального жилья. Процентные ставки по кредитам должны быть сбалансированы для минимизации процентных ставок по кредитам; необходимо быть более гибкими в отношении залогового обеспечения...

Г-н Нгуен Динь Зунг — председатель совета директоров акционерной компании Kim Thi Real Estate

Некоторые инвесторы в недвижимость считают, что для решения текущих проблем рынка банкам необходимо снизить процентные ставки как по депозитам, так и по кредитам. Представитель компании Fuji Real Estate в Центральном регионе отметил, что, хотя процентные ставки по сберегательным вкладам и снизились по сравнению с периодом до Тэта, они всё ещё привлекательнее многих других инструментов инвестирования, поэтому деньги текут в банки. Только когда процентные ставки по сберегательным вкладам перестанут быть привлекательными, многие люди начнут рассматривать возможность инвестирования в недвижимость. В то же время банкам следует снизить процентные ставки по кредитам, чтобы решить проблемы как инвесторов, так и покупателей.

Компании, работающие в сфере недвижимости, и покупатели жилья испытывают трудности с доступом к кредитам. Фото: Ту Хуен

В настоящее время многие банки по-прежнему привлекают средства по процентным ставкам выше 10%, предоставляя кредиты под 12%, а то и 16% годовых. Под давлением банковских процентных ставок многим мелким инвесторам пришлось продать свои активы с убытком, чтобы расплатиться с долгами.

Г-н Као Сонг Дьеп, начальник Генерального департамента Государственного банка Вьетнама (филиал в Нгеане), отметил, что капитал в недвижимость поступает из многих источников: акционерный капитал, банковские кредиты, государственные инвестиции, инвестиции в облигации... Однако акционерный капитал инвестируется широко, некоторые предприятия потеряли мощности; капитал с фондового рынка, облигации, начиная с третьего квартала 2022 года, эти каналы столкнулись с трудностями и нестабильностью... Тем временем рынок недвижимости заморожен и не может восстановить капитал, в результате чего у многих предприятий нет средств для новых проектов и проектов, находящихся в стадии реализации. Все эти трудности оказывают давление на банковское кредитование.

Чтобы облегчить трудности как для инвесторов, так и для покупателей, необходимо снизить процентные ставки по депозитам и кредитам. Фото: Ту Хуен

Что говорит банк?

Провинция Нгеан всегда занимает лидирующие позиции в стране по объёму привлеченных средств и объёму выданных кредитов. По состоянию на конец 2021 года провинция Нгеан была лидером в Северо-Центральном регионе по объёму привлеченных средств и объёму выданных кредитов; она занимала 6-е место в стране по объёму привлеченного капитала и 4-е место по объёму выданных кредитов.

Согласно отчёту отделения Государственного банка Вьетнама в Нгеане, к началу февраля 2023 года общий объём непогашенных кредитов кредитных организаций региона оценивался в 263 129 млрд донгов, что на 2 605 млрд донгов больше, чем на начало года, или на 1% (темп роста в 2022 году составил 2,2%). Из них средне- и долгосрочные кредиты, по оценкам, составляют 41,24% от общего объёма непогашенных кредитов.

Непогашенные кредиты по некоторым кредитным программам по состоянию на 31 января: Кредиты на сельское хозяйство, сельскую местность и села во всей области оцениваются в 124 867 млрд донгов, что составляет 45,6% от непогашенных кредитов во всей области; Кредиты на высокотехнологичное развитие сельского хозяйства и чистое сельское хозяйство согласно Постановлению 30/NQ-CP оцениваются в 20 126 млрд донгов, что составляет 7,3% от общего объема непогашенных кредитов во всей области; Экспортные кредиты оцениваются в 3 150 млрд донгов, что на 0,8% больше по сравнению с началом года; Кредиты на поддержку жилья согласно Постановлению 02/NQ-CP от 7 января 2013 года Правительства оцениваются в 150 млрд донгов; Кредиты на судостроение согласно Постановлению 67/2014/ND-CP оцениваются в 183 млрд донгов.

В государственных коммерческих банках процентные ставки по депозитам и кредитам всегда стабильны, ниже рыночных. Фото: Ту Хуен

Только в секторе недвижимости объем непогашенных кредитов низок. По состоянию на 31 декабря 2022 года объем кредитов достиг 21 955,6 млрд донгов, что составляет 8,1% от общего объема непогашенных кредитов. В банках, особенно в четырех крупных банках BIDV, Vietcombank, Vietinbank, Agribank, доля непогашенных кредитов на недвижимость, как правило, очень низкая, в основном кредиты предоставляются физическим лицам на покупку жилья, ремонт домов... Например, непогашенный кредит отделения Viettinbank в Нге Ан в настоящее время превышает 11 000 млрд донгов, но кредиты на недвижимость составляют всего 3-4% от общего объема непогашенных кредитов; или непогашенный кредит отделения BIDV в Нге Ан составляет 22 000 млрд донгов, но кредиты на недвижимость составляют всего 1 000 млрд донгов.

Руководители Государственного банка и местных банков, объединив усилия по спасению рынка недвижимости, подтвердили, что Государственный банк не выпускал никаких документов или заявлений об ужесточении условий кредитования недвижимости, но установил строгий контроль за кредитованием некоторых рискованных сегментов, таких как сегменты с высокими спекулятивными ставками и т. д., для обеспечения безопасности системы. Что касается кредитования, предоставляемого законным покупателям жилья, то оно, как и в других областях, гарантированно справедливо. Однако покупатели, желающие взять кредит, также должны доказать свою платежеспособность и приобрести проекты с хорошей ликвидностью; кредитные средства должны быть возвращены, что обеспечит сохранность источников капитала.

Кредиты на недвижимость, выданные банками в Нгеане, составляют всего 8,1% от общего объема выданных кредитов. На фото: уголок города Винь. Фото: Ту Хуен

Г-н Чан Хоай Нам, директор филиала Vietinbank в Нге Ан, отметил: «Вопросы безопасности и эффективности кредитования всегда ставятся на первое место. Мы всегда готовы предоставлять кредиты физическим лицам и инвесторам проектов, имеющим чёткий юридический статус, достаточные условия, хорошую инвестиционную базу и хороший рынок сбыта. Процентные ставки по мобилизационным займам снижаются, что является условием для снижения объёмов кредитования. Надеемся, что в будущем ситуация на рынке улучшится».

Разделяя мнение о законности проекта, г-н Чан Минь Тинь, директор филиала Акционерного коммерческого банка инвестиций и развития (BIDV) в Нге Ане, отметил, что больше всего беспокоит законность проекта. С куплей-продажей отдельных земельных участков всё в целом понятно, но с проектами сегодня довольно часто возникают юридические проблемы. «Мы готовы принять и рассмотреть просьбу клиентов о предоставлении достаточных условий; проекты, имеющие юридический статус и авторитетные инвесторы, будут финансироваться», — сказал г-н Тинь.

Руководитель отделения Государственного банка Вьетнама в Нгеане также заявил, что в 2023 году основное внимание будет уделяться контролю за разумным ростом кредитования для содействия сдерживанию инфляции, поддержке экономического роста, направлению кредитного капитала в производственные и деловые секторы, особенно в приоритетные сектора и драйверы роста в соответствии с политикой правительства; строгому контролю кредитования секторов с потенциальными рисками.

Таким образом, история решения кредитных трудностей для сферы недвижимости является сложной проблемой; хотя банки не намерены ужесточать кредитование, в действительности им приходится проявлять осторожность, чтобы избегать рисков при кредитовании. Проекты не гарантируют законность и обеспечение, конечно, банки не могут выделять капитал. Многие эксперты также считают, что в настоящее время приоритетом является стабилизация макроэкономики, контроль процентных ставок, обменных курсов и цен на товары первой необходимости, а также поддержка и создание условий для производственных и коммерческих предприятий, чтобы они использовали большую рабочую силу и предоставляли товары и услуги для удовлетворения реальных потребностей экономики. Экономика недвижимости является важной частью экономики, прямо и косвенно влияя на многие производственные и сервисные отрасли. Поэтому стабилизация макроэкономики, здоровое и устойчивое развитие, основанное на базе мощностей и производительности, будет фундаментальным решением для спасения недвижимости в настоящее время.