Спасать или не спасать недвижимость?

Перспектива проекта в сфере недвижимости, реализуемого в городе Винь.

Вопрос недвижимости уже много лет является предметом частых дискуссий. Однако подход к нему во время ценовых лихорадок и в периоды застоя на рынке различается.

Сейчас повсюду слышны крики о трудностях и помощи от компаний, занимающихся недвижимостью, но достаточно вернуться на год назад, чтобы увидеть полную противоположность. В то время компании, занимающиеся недвижимостью, как крупные, так и мелкие, массово объявляли о больших прибылях за четвёртый квартал и весь 2021 год. Заголовки вроде «компании, занимающиеся недвижимостью, получают рекордную прибыль», «компании, занимающиеся недвижимостью, превышают целевые показатели прибыли», «компании, занимающиеся недвижимостью, получают прибыль, несмотря на пандемию COVID-19»… заполонили прессу и СМИ.

Стремительно растущие цены на землю помогли многим людям быстро разбогатеть: менее чем за год они могут получить прибыль, во много раз превышающую сумму денег, сэкономленных на их основной работе или в сбережениях.

Мой друг, директор риелторской компании, в начале 2022 года был вынужден с досадой сказать мне: цены на землю «захвачены» и стремительно растут, необъяснимо и непостижимо. Земля без инфраструктуры, без понятия, что на ней можно производить или с чем можно торговать, но всё равно находятся люди, которые хотят её купить и платят заоблачные цены.

Конечно, то, что должно произойти, должно произойти: рынки рискованных активов постепенно стагнируют и впадают в рецессию. Существует множество объяснений «разворота» рынка, но все должны принять тот факт, что ни один пузырь не остаётся большим вечно, ни один рынок не растёт вечно. Если цены на землю продолжают расти, кто может заниматься бизнесом на земле? Если серфинг на рынке и торговля акциями всегда легки и выигрывают в любой ситуации, всё общество ринется покупать и продавать землю и акции, чтобы получить прибыль. Кто сосредоточится на производстве, кто будет работать над созданием добавленной стоимости для экономики?

Городское пространство Винь на юге становится всё более застроенным, что привело к резкому росту цен на пригородную недвижимость в последнее время. Фото: Лам Тунг

В 2022 году, помимо устранения нарушений при привлечении капитала за счёт облигаций в некоторых компаниях, работающих в сфере недвижимости, наблюдалось замедление активности на рынке земли и фондовом рынке. Горячие головы постепенно успокоились, чтобы более комплексно оценить рынок и выявить внешние риски. Более того, после пандемии COVID-19 бизнес переключил ресурсы на производство и бизнес, восстановив импортно-экспортную деятельность. Эпоха «дешевых» и «лёгких» денежных потоков закончилась!

Проблемы, вызванные нарушением глобальной цепочки поставок в результате российско-украинского конфликта, становятся всё более очевидными. Процентные ставки растут с каждым днём из-за тенденции к повышению процентных ставок центральными банками по всему миру для борьбы с инфляцией. В 2022 году центральные банки по всему миру планируют не менее 300 повышений процентных ставок, что почти в три раза превышает показатель за аналогичный период 2021 года.

Государственный банк Вьетнама (ГБВ), конечно же, не является исключением из этой тенденции. В течение одного месяца ГБВ дважды повышал процентные ставки (первый раз 23 сентября 2022 года и второй раз с 25 октября 2022 года), в результате чего общее повышение операционных процентных ставок составило 2%.

Из-за высоких процентных ставок все предприятия, а не только сектор недвижимости, испытывают трудности с доступом к капиталу.

На недавней конференции по кредитованию недвижимости, состоявшейся 8 февраля, представители компаний, занимающихся недвижимостью, заявили, что их нынешние трудности обусловлены главным образом отсутствием поддержки со стороны банков, при этом основными препятствиями являются залоговое обеспечение, процентные ставки и кредитное пространство.

Однако заместитель управляющего Дао Минь Ту подтвердил, что Государственный банк не выпускал никаких документов или заявлений, требующих строгого контроля за кредитованием в сфере недвижимости. В то же время, рост кредитования в сфере недвижимости в 2022 году превысил рост кредитования в экономике в целом (14,7%). На протяжении многих лет доля кредитов на недвижимость была самой высокой в ​​экономике, составляя 19% против 21%. Непогашенный кредитный баланс сектора недвижимости на конец 2022 года составил 2,58 млн млрд донгов, увеличившись примерно на 24% по сравнению с 2021 годом и достигнув самого высокого уровня за последние 5 лет.

Поэтому несправедливо утверждать, что банки не заботятся о поддержке недвижимости!

Предприятия выдвинули множество предложений, таких как расширение «пространства для кредитования», разрешение компаниям реструктурировать долги или запрашивать отсрочку погашения задолженности... Однако до сих пор нет четкого решения, кроме заявления банка о снижении процентных ставок.

В связи с этим некоторые считают, что компании, занимающиеся недвижимостью, «зарабатывают много денег» в периоды роста, а когда дела идут плохо, требуют спасения, что несправедливо как по отношению к банкам, так и к другим компаниям в обществе. В бизнесе приходится мириться с игрой «убыток — прибыль»: нельзя получать прибыль, а потом жаловаться на убытки!

В конце концов, рыночное право переживает взлёты и падения, иногда процветая, а иногда и падая. Государство не обязано спасать или поддерживать какой-либо конкретный бизнес или отрасль, но должно иметь разумные решения, чтобы избегать потрясений, минимизировать ущерб экономике и гармонизировать общие интересы.

Оживлённый город Винь привлекает волну инвестиций в недвижимость. Фото: TL

Привлечение капитала зависит не только от банковских кредитов. Проблема в том, что ряд предприятий испытывает финансовые трудности из-за давления, связанного с необходимостью погашения облигаций в 2023 году. В 2023 году в секторе недвижимости ожидается погашение корпоративных облигаций на сумму около 282 160 млрд донгов, а в 2024 году – 362 900 млрд донгов. Не говоря уже о том, что многие инвесторы требуют досрочного вывода средств по психологическим причинам. В этот момент, конечно, владельцы бизнеса должны первыми взять на себя ответственность за кредиты. Однако, если не справиться с этим, «долговая бомба» в секторе недвижимости повлияет на всю экономику.

Снижение процентной ставки необходимо, поскольку при процентной ставке по кредитам до 14–15% годовых любому бизнесу, включая производственные, будет сложно справиться с этой задачей. Управляющая компания по-прежнему сохраняет за собой право использовать инструмент кредитования «вне зависимости от места», однако необходимо учитывать и рассчитывать своевременное обеспечение экономики капиталом. Источники капитала должны быть направлены в предприятия с перспективными проектами, стабильным финансовым положением и реальными потребностями населения в жилье.

Сами предприятия не могут полагаться исключительно на политику. Предложение отдельного механизма спасения по-прежнему столкнётся со множеством препятствий и противоречий. Каждому предприятию необходимо активно вести переговоры с кредиторами и держателями облигаций о реструктуризации графиков погашения задолженности, рассмотреть возможность продажи активов и стремиться к снижению цен на продукцию для продажи...

Можно сказать, что это «болезненный» период для сферы недвижимости и инвесторов, но он полностью соответствует законам рынка, оставляя после себя множество уроков по управлению капиталом на микро- и макроуровне, а также по государственному управлению. Устранение проблем с доступом к капиталу в сфере недвижимости — это краткосрочное ситуативное решение, но в принципе необходимо пересмотреть политику, чтобы ограничить ориентацию на «быстрое обогащение» за счёт земли. Как бы то ни было, экономика должна быть основана на производстве и торговле товарами и услугами, а не на экономике «раздела земель», где земля покупается и продаётся исключительно ради прибыли.