Спасать или не спасать рынок недвижимости?

Визуализация проекта недвижимости, находящегося в настоящее время в стадии строительства в городе Винь.

На протяжении многих лет, и даже по сей день, тема недвижимости остается часто обсуждаемой. Однако подход к этому вопросу различается в периоды резкого роста цен и застоя на рынке.

В настоящее время повсюду звучат призывы о помощи и просьбы о финансовой поддержке от компаний, работающих в сфере недвижимости, но если вернуться на год назад, ситуация совершенно иная. Тогда компании, работающие в сфере недвижимости всех размеров, объявляли об огромной прибыли в своих финансовых отчетах за четвертый квартал и весь 2021 год. Пресса и СМИ были наводнены заголовками типа «компании, работающие в сфере недвижимости, достигли рекордной прибыли», «компании, работающие в сфере недвижимости, превысили целевые показатели прибыли», «компании, работающие в сфере недвижимости, получают прибыль, несмотря на пандемию Covid-19»…

Стремительный рост цен на землю помог многим людям быстро разбогатеть, получив прибыль менее чем за год, во много раз превышающую деньги, которые они накопили на работе по найму или на банковских счетах.

Мой друг, директор агентства недвижимости, в начале 2022 года с раздражением сказал мне: «Цены на землю взлетают до небес и необъяснимо растут. Даже участки земли без какой-либо инфраструктуры и непригодные для производства или бизнеса по-прежнему предлагаются по непомерно высоким ценам».

Конечно, в конце концов произошло то, что должно было произойти: рынки рискованных активов постепенно застопорились и начали падать. Существует множество объяснений этого рыночного разворота, но все должны принять реальность того, что ни один пузырь не длится вечно, и ни один рынок не может расти бесконечно. Если бы цены на землю продолжали расти, кто бы все еще мог вести бизнес в секторе недвижимости? Если бы спекуляции на земле и торговля акциями всегда были легкими, с гарантированной прибылью, и все общество бросилось бы покупать и продавать землю и акции ради прибыли, кто бы сосредоточился на производстве, кто бы работал над созданием добавленной стоимости для экономики?

Городской ландшафт южной части провинции Винь все больше застраивается, что в последнее время приводит к резкому росту цен на недвижимость в прилегающих районах. (Фото: Лам Тунг)

В 2022 году, помимо решения проблем с выпуском облигаций некоторыми компаниями, работающими в сфере недвижимости, замедлились как рынок земли, так и фондовый рынок. Активисты постепенно успокоились, чтобы провести более всестороннюю оценку рынка и выявить внешние риски. Кроме того, после пандемии COVID-19 предприятия сосредоточили свои ресурсы на производстве и операционной деятельности, восстановив импортно-экспортные операции. Эпоха «дешевых» и «легких» денег подошла к концу!

Трудности, возникающие из-за нарушения глобальных цепочек поставок вследствие российско-украинского конфликта, становятся все более очевидными. Процентные ставки растут ежедневно в связи с тенденцией повышения процентных ставок центральными банками по всему миру для борьбы с инфляцией. В 2022 году центральные банки по всему миру повысили процентные ставки как минимум 300 раз, что почти в три раза больше, чем за тот же период 2021 года.

Государственный банк Вьетнама (SBV), конечно же, также следует этой тенденции. За месяц SBV дважды повышал процентные ставки (первый раз 23 сентября 2022 года, а второй раз 25 октября 2022 года), в результате чего общее повышение учетной процентной ставки составило 2%.

Из-за высоких процентных ставок все предприятия, а не только сектор недвижимости, испытывают трудности с доступом к капиталу.

На недавней конференции по кредитованию в сфере недвижимости, состоявшейся 8 февраля, представители компаний, работающих в этой отрасли, заявили, что их нынешние трудности в основном связаны с недостаточной поддержкой со стороны банков, при этом главными препятствиями являются вопросы залогового обеспечения, процентных ставок и кредитных лимитов.

Однако заместитель управляющего Дао Минь Ту подтвердил, что Государственный банк Вьетнама не издавал никаких документов или заявлений, требующих строгого контроля за кредитованием сектора недвижимости. В то же время рост кредитования в сфере недвижимости в 2022 году был выше, чем общий рост кредитования экономики (14,7%). На протяжении многих лет доля кредитов на недвижимость неизменно была самой высокой в ​​экономике, составляя от 19% до 21%. Непогашенные кредиты в секторе недвижимости на конец 2022 года составили 2,58 трлн донгов, что примерно на 24% больше по сравнению с 2021 годом и является самым высоким уровнем за последние пять лет.

Поэтому утверждать, что банки не проявили интереса к поддержке сектора недвижимости, несправедливо!

Предприятия выдвинули множество предложений, таких как расширение кредитных лимитов, предоставление предприятиям возможности реструктуризации долгов или запрос на отсрочку платежей по долгам... Однако четкого решения пока не найдено, за исключением заявлений банков о снижении процентных ставок.

В связи с этим некоторые утверждают, что несправедливо, когда компании, работающие в сфере недвижимости, получают огромную прибыль в период подъема, а затем требуют финансовой помощи, когда наступают трудные времена, поскольку это вредит как банкам, так и предприятиям в других секторах общества. В бизнесе необходимо принять цикл «прибыли и убытков»; нельзя наслаждаться прибылью, жалуясь на убытки!

В конечном счете, рынок подчиняется закону взлетов и падений, периодов процветания и периодов спада. Правительство не обязано спасать или оказывать предпочтение какому-либо конкретному бизнесу или сектору, но оно должно внедрять умелые решения, чтобы избежать потрясений, минимизировать ущерб экономике и согласовать общие интересы.

Город Винь процветает и привлекает волну инвестиций в недвижимость. Фото: Предоставлено.

Привлечение капитала не зависит исключительно от банковских кредитов. Проблема заключается в том, что часть предприятий сталкивается с финансовыми трудностями из-за давления, оказываемого облигационными займами, срок погашения которых наступает с 2023 года. В 2023 году в секторе недвижимости срок погашения корпоративных облигаций составлял приблизительно 282 160 млрд донгов, а в 2024 году — 362 900 млрд донгов. Это даже не включает требования инвесторов о досрочном изъятии средств из-за психологических факторов. В этот момент ответственность за эти кредиты, естественно, в первую очередь несут владельцы бизнеса. Однако, если не принять взвешенных мер, эта «долговая бомба» в секторе недвижимости может негативно повлиять на всю экономику.

Снижение процентных ставок необходимо, поскольку ставки заимствования в 14-15% годовых являются неустойчивыми для большинства предприятий, включая производственные компании. Власти по-прежнему сохраняют за собой право на использование кредитных ресурсов; однако необходимо тщательно продумать все аспекты, чтобы обеспечить своевременное поступление капитала в экономику. Капитал следует направлять в предприятия с перспективными проектами, устойчивым финансовым положением и те, которые удовлетворяют реальные потребности населения в жилье.

Сами предприятия не могут просто полагаться на политику. Предложение отдельного механизма финансовой помощи столкнется со многими препятствиями и противоречиями. Каждому предприятию необходимо активно вести переговоры с кредиторами и держателями облигаций о реструктуризации графиков погашения долга, рассмотреть возможность продажи активов и стремиться к снижению цен на продукцию для ее реализации…

Можно сказать, что это «болезненный» период для индустрии недвижимости и инвесторов, но он полностью соответствует законам рынка, предоставляя множество уроков по управлению капиталом на микро- и макроуровне, а также по управлению государством. Решение проблемы доступа к капиталу для инвестиций в недвижимость — это краткосрочное, ситуативное решение; в основе своей необходимо пересмотреть политику, чтобы обуздать стремление к «быстрому обогащению» за счет земли. В конечном счете, экономический рост должен основываться на производстве и торговле товарами и услугами, а не на чисто земельной экономике, ориентированной на покупку и продажу земли с целью получения прибыли.