Делегат Национальной ассамблеи Нге Ан предлагает решения, которые побудят людей указывать в договоре правильную цену передачи прав землепользования.

Налог на прибыль от передачи права землепользования следует рассчитывать исходя из разницыПОРЯДОК МЕЖДУ ЦЕНОЙ ПОКУПКИ И ЦЕНОЙ ПРОДАЖИ

Выступая на обсуждении, г-н Хоанг Минь Хьеу, постоянный член Комитета по законодательству Национальной ассамблеи, делегат от делегации Нге Ан, отметил, что одним из важнейших вопросов в обновлённом проекте Закона о земле является оценка земли. В последнее время проектный орган приложил немало усилий для учёта замечаний и совершенствования его содержания; однако всё ещё есть вопросы, требующие более подробного обсуждения и изучения.

Что касается положения в пункте d, пункте 3, статье 159 проекта о прейскуранте цен на землю, применяемом для расчета подоходного налога от передачи права землепользования, по словам делегата Хоанг Минь Хьеу, это новое содержание, которое, согласно пояснению, направлено на достижение двух целей: во-первых, создать пространство, побудить людей указывать правильную трансфертную цену в договоре; и, во-вторых, предотвратить налоговые потери в то время, когда прейскурант цен на землю приближается к рыночной цене.

Однако делегат из провинции Нгеан обнаружил, что в связи с этим регулированием всё ещё существуют некоторые проблемы. Во-первых, применение прейскуранта цен на землю для расчёта налога на доходы физических лиц позволяет людям произвольно указывать стоимость передачи прав землепользования в договоре.

«Это не гарантирует, что люди будут фиксировать правильную трансфертную цену, поскольку существует множество факторов, влияющих на учёт цен в договорах о передаче. Например, намеренное создание серии виртуальных сделок для повышения цен на землю в определённом районе, или фиксация неверных цен на землю для оправдания ответственности за декларирование активов, или отмывание денег…» — проанализировал делегат Хоанг Минь Хьеу.

Между тем, положение пункта «а» пункта 3 статьи 158 законопроекта подтверждает, что цена земельного участка, указанная в договоре передачи права собственности, является важной исходной информацией для оценки стоимости земельного участка. Таким образом, неверное указание цены в договоре, в свою очередь, приведёт к получению неточных исходных данных. Неточный ввод данных в режиме реального времени приведёт к неточной оценке стоимости земельного участка для составления прейскуранта. Это означает, что обе цели, изложенные в данном нормативном акте, вероятно, не будут достигнуты.

Вторая проблема, связанная с этим положением, по мнению делегата Хоанг Минь Хьеу, заключается в том, что метод расчета подоходного налога на основе прейскуранта стоимости земли, представленный в проекте, не соответствует сути налога на доходы физических лиц, поскольку прейскурантная стоимость земли не отражает доход домохозяйств и физических лиц. В некоторых случаях такой расчет цены даже невыгоден для лица, передающего право собственности, когда купля-продажа приводит к убыткам и не приносит фактического дохода.

Исходя из вышеизложенных вопросов, делегат делегации Нге Ан предложил Редакционному комитету изучить и внести поправки в соответствующие положения Закона о земле, чтобы побудить людей указывать правильную цену передачи прав землепользования в договоре и правильно рассчитывать подоходный налог с населения.

Соответственно, необходимо изучить метод расчета налога на прибыль от передачи права пользования землей, основанный на разнице между ценой покупки и ценой продажи. Этот метод отражает истинную природу налога на прибыль и соответствует международной практике.

«При применении этой меры у сторон будет мотивация указывать в договоре правильную цену, чтобы не оказаться в невыгодном положении при расчёте налогов. В частности, покупатели не согласятся с указанием в договоре цены ниже фактической цены оплаты, поскольку это напрямую повлияет на их права при передаче приобретённой недвижимости», — заявил делегат Хоанг Минь Хьеу.

По этому вопросу он также отметил, что ранее мы беспокоились о сложностях определения цены покупки и продажи из-за отсутствия конкретных данных в разные периоды времени. Однако в текущих условиях социально-экономического развития это требование вполне осуществимо, поскольку проект пересмотренного Закона о земле содержит положения в пункте «d» пункта 1 статьи 165 о базе данных цен на землю, позволяющие обновлять цены передачи права землепользования в режиме реального времени. Таким образом, применение этого варианта вполне осуществимо.

НЕОБХОДИМЫ БОЛЕЕ КОНКРЕТНЫЕ ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ ПРИНЦИПОВ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Что касается участия консалтинговых организаций по оценке, то, согласно положениям статьи 2 главы 11 законопроекта, для проведения оценки конкретных земель требуется участие консалтинговых организаций. Однако, проанализировав практику применения действующего Земельного закона в последнее время, делегаты обнаружили, что местные органы власти сталкиваются с многочисленными трудностями при привлечении консалтинговых организаций по оценке земель.

Например, по сообщениям прессы, в 2022 году власти провинции Донгнай направили документы в более чем 150 оценочных агентств, но было зарегистрировано всего 5 заявок, из которых только одно было одобрено. В провинции Биньзыонг из десятков консалтинговых компаний по оценке теперь осталось всего 3.

Согласно статистике Министерства финансов, в настоящее время в стране действуют 288 оценочных организаций, из которых число обладающих достаточными возможностями для оценки стоимости земли ограничено, поскольку они должны соответствовать определенным условиям. Между тем, согласно проекту правил, оценка будет проводиться на районном и провинциальном уровнях по всей стране. Ожидается, что это создаст множество препятствий в работе по оценке земель.

В связи с этим делегат Хоанг Минь Хьеу предложил Редакционному комитету провести конкретные оценки с целью разработки соответствующих положений, особенно касающихся прав, обязанностей и ответственности организаций, предоставляющих консалтинговые услуги по оценке, чтобы обеспечить осуществимость законопроекта.

Что касается методов оценки стоимости земли, делегат от Нге Ан выразил свое согласие с принятым законопроектом и дополнен положениями о методах оценки стоимости земли в пункте 4 статьи 158.

Однако, по словам делегата Хоанг Минь Хьеу, в положениях проекта не уточняется, каким принципам и методам отдается приоритет в тех или иных конкретных случаях.

Например, применение метода коэффициента корректировки цены на землю, т.е. коэффициента К, имеет то преимущество, что он прост в реализации, не создает рисков для должностных лиц и государственных служащих при исполнении ими своих обязанностей, способствует быстрому решению узких мест многих реальных проектов в сфере недвижимости.

Однако многие эксперты также отметили, что это уникальный метод ценообразования, характерный только для Вьетнама. Определение коэффициента К по-прежнему зависит от субъективных факторов и может не соответствовать рыночной цене.

Таким образом, применение данного метода может быть нецелесообразным в некоторых случаях, например, при определении стоимости прав землепользования при долевом участии в капитале государственных предприятий. В связи с этим делегат предложил Редакционному комитету изучить и более конкретно прописать в законопроекте принципы применения метода оценки стоимости земли.