Признаки восстановления на рынке аукционной земли в Нгеане

Положительный сигнал

Благодаря макроэкономическим корректировкам со стороны государства, таким как разрешение населенным пунктам корректировать начальные цены в сторону понижения и ослабление условий кредитования бизнеса в сфере недвижимости, сегмент земельных аукционов демонстрирует признаки восстановления.

В контекстеЗаморозка рынка недвижимостиВ первые месяцы 2023 года количество сделок, связанных с земельными аукционами, также было незначительным. По сравнению с предыдущими годами, 2021 и 2022, за первые 9 месяцев 2023 года количество предложений и сделок, связанных с земельными аукционами, значительно сократилось – всего на 30% по сравнению с аналогичным периодом. Выставленные на торги участки есть, но покупателей нет.

Однако в последнее время на земельных аукционах в провинции было немало светлых пятен.

В частности, коммуна Тхинь Сон (До Лыонг) выставила на аукцион 8 участков земли, 28 покупателей зарегистрировались на покупку и 7 участков были проданы; коммуна Тхыонг Сон запланировала продажу 15 участков, 41 покупатель зарегистрировал и продал 9 участков; коммуна Куанг Сон запланировала продажу 16 участков, 41 покупатель зарегистрировал и продал 9 участков; коммуна Нам Сон выставила на продажу 16 участков, 64 покупателя зарегистрировали и продали 9 участков; коммуна Лак Сон выставила на продажу 13 участков, 61 покупатель зарегистрировал и продал 13 участков; коммуна Бой Сон выставила на продажу 16 участков, 62 покупателя зарегистрировали и продали 14 участков...

Представитель Центра услуг по продаже недвижимости на аукционах (Министерство юстиции), который организует аукционы по продаже многих земельных участков в округе До Лыонг, заявил: «Каждый земельный участок, выставленный на аукцион для эксплуатации в округе До Лыонг, имеет 3-4 регистрационных досье. Хотя количество проданных досье сократилось по сравнению с предыдущими годами, это весьма позитивный сигнал по сравнению с общим уровнем. Цена продажи на аукционе не значительно выросла по сравнению с начальной ценой и минимальной ценой, подлежащей уплате (от 10 до 20%), но округ До Лыонг сохранил лидирующие позиции по количеству земельных аукционов во всей провинции».

С начала третьего квартала позитивные сигналы распространились на Нги-Лок и некоторые другие населённые пункты. Г-н Нгуен Фан Кхой, заместитель начальника отдела финансов и планирования района Нги-Лок, заявил: «В 2023 году район планирует ввести в эксплуатацию около 200 земельных участков на общую сумму около 220 миллиардов донгов. Однако к концу августа район завершил аукцион, перевыполнив план, собрав около 400 миллиардов донгов. В отличие от предыдущих лет,На многих земельных аукционах нет покупателей.Даже на аукционах всё ещё существуют опасения, что покупатели земли откажутся от своих депозитов, но это явление сократилось. Покупатели — в основном местные жители, и после покупки они сразу же платят за право собственности.

С июля рынок земельных аукционов в районе Нги Лок был оживленным. В частности, земля перед штаб-квартирой Народного комитета коммуны Нги Тхуан была выставлена ​​на аукцион и распродана на 100%. После этого еще 4 лота были выставлены на аукцион и немедленно проданы с разницей в цене 7% по сравнению с начальной ценой. В городе Куан Хань было продано 4/4 лота; коммуна Нги Фонг провела аукцион в деревне 1 в первом раунде и продала 34/38 лотов, цена аукциона выросла на 25% по сравнению с начальной ценой; коммуна Нги Фонг продолжила аукцион 29/29 лотов во втором раунде, увеличив цену на 22% по сравнению с начальной ценой; коммуна Нги Ся продала 34/36 лотов; коммуна Фук Тхо продала 14/14 лотов; коммуна Нги Труонг собиралась выставить на аукцион 40 лотов, но продала до 400 комплектов документов.

Дальнейшее исследование показало, что, хотя общая цветовая гаммаРынок земельных аукционов Нгеан довольно спокоен.Настроения инвесторов осторожны, но в каждом конкретном районе и районе наблюдаются признаки улучшения. В частности, в конце июня район Нгиа Дан выставил на аукцион 40/40 земельных участков в квартале Тан Хонг города Нгиа Дан; коммуна Намзянг (Нам Дан) на трёх аукционах продала 72/72 участка по средней цене от 700 до 1,5 млрд донгов за участок.

Нужен толчок для создания импульса

Ход торгов и результаты показывают, что рынок земельных аукционов в Нгеане демонстрирует признаки восстановления. Однако, по мнению инвесторов, это лишь отдельные случаи, не отражающие рыночную динамику в будущем.

Реальность такова, что, хотя в округах сегмент земельных аукционов более или менее возобновился, в городе Винь и городах Кыало, Хоангмай и Тхайхоа рынок по-прежнему «неактивен». На аукционах в городах Тхайхоа, Хоангмай, Кыало и Винь покупателей не хватает.

Г-н Нгуен Ван Ту, директор Центра развития земельного фонда города Винь, отметил: «Согласно плану, в этом году город выставит на продажу более 1000 наименований товаров/земельных участков, а поступления в бюджет от эксплуатации земельного фонда, как ожидается, составят 1200 миллиардов донгов. Однако к концу сентября город выставил на аукционы лишь около 10 земельных участков, и на всех аукционах покупателей не нашлось. Хотя с июля районы и коммуны предлагали снизить начальную цену, поскольку снижение цены незначительно, ситуация на рынке не улучшилась».

Ожидается, что с настоящего момента и до конца года город выставит на аукцион около 300 земельных участков, включая 50 участков в коммуне Хынгдонг, 60 участков в коммуне Нгиким, 60 участков в районе Хынгдзунг, 30 участков в коммуне Нгидук и почти 100 участков в коммуне Нгиан. Однако, поскольку начальная цена всё ещё довольно высока (в частности, последние 55 участков в деревне Кимчынг коммуны Нгиан имеют среднюю цену от 2 до 4,6 млрд донгов за участок), привлечь инвесторов непросто.

Ситуация с земельными аукционами в городах Тхай Хоа, Хоангмай и Кыало практически аналогична. Г-н Нгуен Нгок Туан, глава отдела финансов и планирования города Тхай Хоа, рассказал: «Тхай Хоа пользуется особым механизмом провинции, направляя 100% земельных сборов на инвестиции в городскую инфраструктуру. Поэтому недавно город в срочном порядке завершил подготовку инфраструктуры и процедуры для выставления на аукцион почти 100 земельных участков в четырёх районах. Однако рынок довольно вялый, начальная цена всё ещё довольно высока, поэтому покупателей немного».

Г-н Нгуен Куок Кхань, председатель Ассоциации недвижимости Нге Ан, отметил: «Начальная цена земли в городских районах в настоящее время основана на уровне цен на момент земельной лихорадки в конце 2021 – начале 2022 года, поэтому мало кто покупает. Опыт районов показывает, что при разумной начальной цене местные жители будут покупать, а не инвесторы, которые покупали землю ради спекуляции и перепродажи, как раньше».

По мнению инвесторов, сегмент земельных аукционов в некоторых районах, демонстрирующий признаки восстановления, подкрепляется весьма позитивной информацией. В частности, район До Лыонг поддерживает тот факт, что в ближайшем будущем он станет городом, что позволит довольно синхронно инвестировать в инфраструктуру; все участки, выставленные на аукцион для эксплуатации в коммунах районом До Лыонг, представляют собой красивые места с удобным транспортным сообщением, поэтому они высоко ценятся инвесторами.

Инвестор из города Винь проанализировал ситуацию подробнее: земельные участки в районе Нгилок, на которые есть много покупателей, вскоре будут объединены с городом Винь, например, с Фук Тхо, Нги Фонгом или соседним городом Винь. Кроме того, в Нгилоке и Дьен Чау корпорации, инвестирующие в инфраструктуру индустриальных парков, – это WHA иРасширение инвестиций VSIP, что означает, что будет больше инвесторов, арендующих землю, поэтому спрос на землю под жилье для рабочих и специалистов в коммунах Нги Туан, Нги Кса, Нги Лонг (Нги Лок), Дьен Тхо, Дьен Ан (Дьен Чау) повлиял на психологию инвесторов.

Хотя рынок земельных аукционов в некоторых районах демонстрирует признаки восстановления, общий контекст таков, что экономика находится в рецессии. Предприятия, особенно малые и средние, серьёзно пострадали после двух лет пандемии COVID-19. Поэтому рынку недвижимости в целом и рынку земельных аукционов в частности очень сложно восстановиться в краткосрочной перспективе. Это должно произойти не позднее конца года и начала 2024 года, когда вступят в силу меры макроэкономической корректировки государства; условия кредитования бизнеса в сфере недвижимости будут смягчены, процентные ставки по депозитам и кредитам снизятся, а экономика преодолеет трудности, инвестиционный капитал вернется в сектор недвижимости, и тогда рынок недвижимости будет процветать и восстанавливаться.

Г-н Нгуен Ван Ба — вице-президент Ассоциации недвижимости Нге Ан