Профессор Данг Хунг Во: Поиск скрытого капитала в земле для городского развития

Урбанизация является следствием индустриализации, поэтому уровень урбанизации используется как мера успешности процесса индустриализации. Индекс урбанизации – это процентное соотношение численности городского населения к общей численности населения страны. Страны считаются индустриально развитыми только тогда, когда уровень урбанизации достигает не менее 70%. Наша страна только что достигла уровня дохода ниже среднего, с индексом урбанизации почти 40%.

Панорамный вид на город Винь. Фото: Ле Тханг

Освобождение земельных ресурсов

Уровень урбанизации – это лишь общий и обобщенный оценочный показатель. При более детальном рассмотрении учитываются также качество урбанизации, её форма и эффективность. Качество урбанизации определяется тем, обеспечивает ли формирование городских территорий необходимый уровень городской жизни, а также тем, создает ли городская территория рабочие места и обеспечивает ли она достаточный уровень социальных услуг. Другими словами, качественная городская территория должна привлекать людей к проживанию.

Что касается городской структуры, то в зависимости от каждого региона или каждой философии развития она организуется соответствующим образом. Это могут быть очень крупные города, называемые мегаполисами, например, Сингапур или Люксембург..., или сеть средних и малых городов, удобно соединённых между собой, например, в Германии есть только один мегаполис – Берлин, остальные же города – средние по размеру и удобно соединённые под девизом «находясь где угодно, в 10 минутах от города».

Или в Китае, где много мегаполисов, но они также организуют небольшие городские сети в горных районах и слаборазвитых сельских районах под лозунгом «оставь сельское хозяйство, но не покидай дом». Идея урбанизации во Вьетнаме всё ещё наивна и не просчитывается на связь с индустриализацией.

Говоря об эффективности урбанизации, необходимо говорить о поиске мотивации и финансирования урбанизации. Мы все знаем яркий пример нашей страны – Дананга, который после войны восстановил бедный старый город, превратив его в «пригодный для жизни Дананг», используя только деньги, полученные от продажи земли, не используя ни одного донга бюджета или заёмного капитала.

Город Дананг успешно использует скрытый капитал в земельных участках для городского развития. Фото: НГУЕН СУАН ТУ/ baodanang.vn

Таким образом, капитала, получаемого от земли, вполне достаточно для ускорения процесса урбанизации. Принцип эксплуатации капитала, получаемого от городской земли, заключается в том, что чем больше развивается городская территория, тем выше становится стоимость земли. Когда стоимость земли увеличивается, она становится ресурсом для дальнейшего развития города, а затем цены на землю продолжают расти, создавая ресурсы для дальнейшего развития города...

Таким образом, ресурсы для урбанизации берутся непосредственно из возросшей стоимости земли, вызванной урбанизацией. Во многих других странах люди часто используют метод взноса земли/перераспределения для модернизации городских территорий. Например, в бедном районе все знают, что инвестиции в большую инфраструктуру увеличат стоимость земли. Поэтому городские власти мобилизуют домохозяйства вносить часть своей земли для модернизации городской территории. Модернизированная городская инфраструктура увеличит стоимость земли, а возросшая стоимость земли соответствует внесенной площади земли. Фактически, стоимость земли увеличивается выше расчетного уровня, чтобы определить коэффициент взноса земли, а это означает, что бедный городской район улучшается, и каждый городской житель также выигрывает от возросшей стоимости земли. Городские территории улучшаются одна за другой за счет стоимости местной земли и консенсуса местного населения. Городские территории, которые делают это хорошо, преуспеют, в то время как те, которые делают это плохо, потерпят неудачу.

В индустриально развитых странах города, способные выживать и развиваться, имеют сформированные городские власти, пользующиеся доверием населения благодаря их многочисленным инициативам по благоустройству города и заботе о его жителях. Городские власти имеют право принимать решения об использовании местных земельных ресурсов. Города конкурируют друг с другом за использование местных земельных ресурсов для благоустройства города и заботы о его жителях.

Мы много говорили о городском самоуправлении, но так и не прояснили вопрос о возможности самостоятельного развития, используя местные земельные ресурсы, без привлечения субсидий из вышестоящих инстанций. Для создания настоящего городского самоуправления необходимо внести поправки не только в Закон о земле, но и в Закон о государственном бюджете.

Процесс урбанизации в нашей стране

После реконструкции, в период 2011–2020 годов, урбанизация в нашей стране достигла значительных темпов. К сентябрю 2022 года уровень урбанизации во Вьетнаме достиг около 41,5%, насчитывая 888 городских районов. В целом, городская экономика достигала 12–15% в год, что в 1,2–1,5 раза превышает темпы роста экономики в целом, и, по оценкам, составляет около 70% ВВП страны. Только 5 городов центрального подчинения занимают всего 2,9% территории и 22% населения, но их вклад в ВВП (в 2020 году) составил 46,8%, они привлекли 30% от общего объема накопленных прямых иностранных инвестиций и достигли 32,8% от общего объема импорта и экспорта страны.

Городской район Фуми Хунг (Хошимин). Фото: Ань Фуонг/vietnamnet.vn

Успехи урбанизации в нашей стране весьма примечательны, если сравнивать современный городской ландшафт с городским ландшафтом, существовавшим в стране в период начала инноваций. Однако эти успехи пока имеют лишь общую картину и в реальности ещё не продемонстрировали своего высокого качества, адекватной формы и позитивного влияния на индустриализацию.

Во многих местах всё ещё существует множество «городских зон-призраков». Доходы от городской земли также высоки, но в основном за счёт государственного механизма рекультивации сельскохозяйственных земель для передачи их инвесторам под жилищные проекты. Рост стоимости земли, вызванный урбанизацией, создаёт высокую прибыль, но связан с жилищным бизнесом, а не с привлечением местных земельных и человеческих ресурсов к участию в урбанизации. Видно, что эффективность достигается лишь на определённом начальном этапе, и это не является устойчивым решением, гарантирующим долгосрочную эффективность.

С ростом темпов урбанизации городское развитие не может продолжать распространяться по плоской поверхности, а вынуждено развиваться вертикально, как под землей, так и на поверхности воды. В последнее время проблема защиты окружающей среды сформировала концепцию философии зелёного развития.

В градостроительстве концепция «зеленого города» родилась в связи с необходимостью наличия деревьев, водной поверхности, сокращения использования промышленной энергии, использования природных элементов, таких как ветер, свет, вода... Чем больше город соответствует критериям зеленого города, тем выше его ценность.

С тех пор, как технология 4.0 стала тенденцией развития, родилась концепция «умного города», предполагающая возможность использования искусственного интеллекта (ИИ) для управления всеми городскими процессами таким образом, чтобы не возникало никаких узких мест, все процессы осуществлялись максимально эффективно и с минимальными затратами.

Развитые городские территории уже связаны с развитой инфраструктурой, но пока не следуют за развитием промышленных парков и экономических зон. В промышленно развитых странах экономические зоны часто представляют собой сочетание промышленности, сферы услуг и городской среды. В промышленном парке часто имеется несколько университетов, культурных и спортивных центров. Индустриализация и урбанизация неразделимы. Во Вьетнаме промышленные парки по-прежнему вынуждены развиваться «изолированно» из-за опасений по поводу загрязнения окружающей среды. Только в 2018 году правительство издало Постановление № 82/2018/ND-CP от 21 мая 2018 года, регулирующее управление промышленными парками и экономическими зонами, которое впервые включает положения о смешанных промышленных, сервисных и городских парках.

Урбанизация в Нгеане

Город Винь-Бентуй считается промышленным районом Вьетнама со времён французского колониального правления. Сегодня Министерство строительства представило доклад с изложением перспектив, целей и решений по развитию городской системы провинции Нгеан до 2030 года с перспективой на 2045 год.

В данном отчёте показано, что в провинции Нгеан 23 городских района; уровень урбанизации составляет около 22%, а среднегодовой – 0,8%. Эти данные рассчитаны на основе административных единиц, ставших городскими территориями (районы, посёлки, города провинциального подчинения). Если же рассчитывать не на основе административных единиц, а на основе городского пространства в виде новых городских районов, то уровень урбанизации в Нгеане оценивается примерно в 32%. Этот фактический уровень урбанизации выше, но всё же ниже, чем уровень урбанизации по стране в целом (42%).

Планирование бульвара Винь-Куа Ло становится ключевой осью развития города Винь (Нгеан). Перспективное изображение.

В ближайшем будущем город Кыало может соединиться с городом Винь, превратившись в промышленную и предоставляющую туристические и курортные услуги городскую зону. В ближайшем будущем этот городской район может соединиться с тремя районами Намдан, Хынг Нгуен и Нги Лок, превратившись в промышленно-туристическую зону обслуживания Нгеан.

Если посмотреть дальше, вся прибрежная зона Нгеан включает в себя городскую, промышленную и туристическую зону обслуживания с центром в Винь, как уже упоминалось выше, связанную с городом Тхай Хоа, а также районами Куинь Лыу, Йен Тхань, Дьен Чау, Нги Лок, Нам Дан, Хунг Нгуен, которые становятся городской, промышленной и туристической зоной обслуживания Нгеан.

Уровень урбанизации в Нгеане низкий, что легко объяснимо. Это крупнейшая провинция страны, по численности населения уступающая только двум мегаполисам – Ханою и Хошимину. Однако в провинции есть очень большой Западный регион с богатыми природными ресурсами, но пока не освоенный. Новая урбанизация активно развивается в прибрежных районах. Между Западным горным регионом и прибрежным регионом находится центральный регион, который по-прежнему получает доход преимущественно от сельского хозяйства.

Как уже упоминалось, метод урбанизации необходимо выбирать с учётом особенностей каждого региона. Западный регион также должен следовать принципу «уход из сельского хозяйства, но не из родной земли», имея возможность развивать местную несельскохозяйственную экономику, основанную на потенциале лесных экологических услуг и эксплуатации природных ресурсов. Центральные регионы могут развивать сельскохозяйственные и сельские туристические услуги, связанные с традиционным сельскохозяйственным производством каждого региона...

Урбанизация всегда требует значительных капиталовложений для строительства инфраструктуры, развития или реконструкции городских территорий. Мы не можем ждать, пока появится капитал, мы должны найти скрытый капитал в возросшей стоимости земли, создаваемой самой урбанизацией. Проблема заключается в том, чтобы понять, как создать дополнительную стоимость земли в процессе урбанизации, и найти способы зафиксировать эту дополнительную стоимость и немедленно использовать её в процессе развития урбанизации.