Профессор Данг Хунг Во обсуждает пути преодоления трудностей на рынке недвижимости

Ни одна страна не разбогатеет, инвестируя в недвижимость.

Крупнейшие экономики мира доказали, что «ни одна страна в мире не может стать богатой, могущественной и процветающей, инвестируя в недвижимость». Люди должны найти способы инвестировать в сельское хозяйство и промышленность, чтобы создавать физические товары для людей, а затем инвестировать в услуги, чтобы создавать добавленную стоимость сельскохозяйственных и промышленных товаров. Экономика недвижимости играет лишь роль создания технической инфраструктуры для развития сельского хозяйства, промышленности и сферы услуг.

Земельная лихорадка в США привела к великому кризису 2008 года. Фото: Интернет

Если взглянуть на рынок недвижимости с другой стороны, то экономическое развитие в этой сфере требует огромного капитала из множества источников, включая кредиты, предоставляемые через ипотечные кредиты в кредитных и финансовых учреждениях. Колебания цен на недвижимость на рынке приводят к колебаниям стоимости заложенной недвижимости, что часто приводит к образованию безнадежных долгов в банках.

Когда уровень безнадежной задолженности достигает неконтролируемого уровня, риски кризиса рынка недвижимости трансформируются в риски кризиса кредитного рынка, а в худшем случае может возникнуть финансовый или даже экономический кризис. Тогда кризис в одной стране может перерасти в региональный или даже глобальный кризис.

Даже развитые страны не могут предсказать и контролировать вероятность кредитно-финансового кризиса, вызванного кризисом рынка недвижимости. Япония в 70-х и 80-х годах прошлого века столкнулась с кредитным кризисом, вызванным кризисом рынка недвижимости. Весь мир также столкнулся с финансовым кризисом в период 2008–2012 годов, вызванным кризисом рынка недвижимости в США. Рядом с нашей страной регион АСЕАН также столкнулся с экономическим кризисом, вызванным кризисом рынка недвижимости в Таиланде в период 1997–2002 годов.

Из приведенных экономических связей видно, что рынок недвижимости не играет решающей роли в экономическом развитии, а зачастую создает риски возникновения финансово-экономических кризисов, когда капитал, вложенный в рынок недвижимости, не поддается контролю.

Рынок недвижимости Вьетнама в 2022 году

Оглядываясь на весь 2022 год, можно сказать, что он был поистине особенным. В начале года наблюдались признаки резкого роста цен на недвижимость, но к середине года возник риск появления проблемной задолженности – это был год нестабильности на рынке недвижимости.

В первые месяцы года повсюду можно увидеть оживленную картину ежедневного роста цен на недвижимость. Одна из основных причин этой ситуации — острый дефицит предложения, поскольку многие проекты в сфере недвижимости ожидают одобрения, но не могут быть одобрены из-за несвоевременного внесения поправок в Закон о земле 2013 года, а также из-за многочисленных правовых коллизий между законами, регулирующими рынок недвижимости, такими как Закон о жилье, Закон о торговле недвижимостью, Закон об инвестициях, Закон об аукционах, Закон о торгах и т. д.

Горячие точки в сегменте туристической недвижимости также постепенно остывают. Иллюстрация: Vietnamnet

Бурно развивающийся сегмент туристической недвижимости также был остановлен, поскольку его развитие не было подкреплено никакой правовой базой. Развитие основывалось исключительно на обещаниях застройщиков, и когда это обнаружилось, никто не выполнил своих обещаний. К счастью, COVID-19 парализовал туристический рынок, и напряжённость в сегменте туристической недвижимости постепенно пошла на спад.

Помимо дефицита предложения, 2022 год также является первым годом планового периода, и было предложено множество новых идей. Из идей они превратились в утверждённые проекты. Рынок недвижимости бурлит обсуждением возможности быстрой купли-продажи, чтобы воспользоваться ростом стоимости земли, вызванным планировкой.

Основная причина заключается в том, что после пандемии COVID-19 доходы всех резко упали, многие цепочки поставок в сфере производства и услуг были нарушены. Большинство людей с небольшими доходами думают об увеличении своего дохода за счёт участия в рынке недвижимости или фондовом рынке. Выбор рынка зависит от сильных сторон каждого человека. Большинство идёт в недвижимость.

Контекст дефицита предложения и избыточного спроса неизбежно приведёт к ценовой лихорадке. Пользуясь этим, магнаты рынка недвижимости, а также местные «земельные брокеры» значительно взвинтили цены на недвижимость. Однако в реальности экономический потенциал после пандемии COVID-19 слишком низок, а высокие цены на недвижимость — лишь формальность. Потенциал экономики не позволяет ей принимать высокие цены на недвижимость, поэтому на рынке недвижимости сделок нет или их очень мало. Небольшое количество успешных сделок приводит к крайне низкой ликвидности рынка. Низкая ликвидность всегда приводит к тому, что проекты в сфере недвижимости остаются нераспроданными, что создаёт риск образования безнадежных долгов.

Помимо ситуации с плохой задолженностью, которая начинает формироваться в источниках кредитного капитала, капитал от выпуска отдельных облигаций предприятий, инвестирующих в проекты в сфере недвижимости с 2018 года по настоящее время, также находится в состоянии погашения задолженности по выплате держателям облигаций, которую эмитент не в состоянии выплатить.

ТПо данным Государственного банка, общий объём непогашенной задолженности на рынке недвижимости по-прежнему находится под контролем. Невозвращенная задолженность существует, но её уровень не влияет на деятельность коммерческих банков. Основной проблемой, блокирующей приток капитала на рынок недвижимости, является рынок корпоративных облигаций. Общая стоимость облигаций, выпущенных предприятиями, инвестирующими в проекты в сфере недвижимости, составляет 400 триллионов донгов. Это не так много, но вызывает разочарование у держателей облигаций, когда они погашаются и не получают выплат.

Важнейшим источником капитала для инвестиций в проекты в сфере недвижимости является капитал, получаемый от продажи будущего жилья. Обычно инвестиционные проекты используют кредиты для строительства инфраструктуры, и после завершения строительства инфраструктуры будущее жилье может быть продано. Другими словами, после завершения строительства инфраструктуры инвестор может использовать капитал покупателя жилья для строительства домов. В настоящее время процесс одобрения инвестиционных проектов приостановлен, поэтому этот источник капитала больше недоступен.

Как уже было сказано выше, рынок недвижимости в настоящее время испытывает серьёзный дефицит капитала, нехватку «со всех сторон», и решение практически не найдено. Инвесторы в недвижимость призывают Государственный банк расширить «кредитное пространство», снизить банковские процентные ставки... чтобы спасти рынок недвижимости. По сути, коммерческие банки — это тоже бизнес, эквивалентный риелторскому бизнесу, и им тоже необходимо защищать себя, чтобы риски рынка недвижимости не превратились в риски кредитного рынка. Более того, банкротство компаний, занимающихся недвижимостью, не оказывает существенного влияния на экономику, но банкротство банков может привести к выходу макроэкономики из-под контроля, что серьёзно скажется на экономике.

Рынок недвижимости в настоящее время испытывает серьёзный дефицит капитала, и решения практически не найдено. Фото: Интернет

Недостатки рынка недвижимости Вьетнама

Рынок недвижимости нашей страны имеет множество недостатков, которые делают его неустойчивым, нестабильным и неэффективным. Четыре основных недостатка:

1. Предприятия, инвестирующие в проекты в сфере недвижимости, не сильны с точки зрения финансового потенциала, технологий и опыта.

Сегодня инвесторы в проекты в сфере недвижимости стали более профессиональными, чем раньше, но в целом им не удалось стать сильными инвесторами. С точки зрения финансирования, кредиты являются основным источником капитала для развития проектов, а собственный капитал используется реже. Поэтому основным решением для финансирования является продажа недвижимости, сформированной в будущем. Блокировка утверждения проектов также является причиной нехватки капитала для развития. Использование новых технологий для создания добавленной стоимости незначительно, «зелёные» и «умные» технологии упоминаются только на бумаге и практически не применяются.

2. Предложение капитала на рынке недвижимости невелико с точки зрения его количества, а процентные ставки довольно высоки.

Поскольку до 2018 года (года выпуска корпоративных облигаций) капитал для рынка недвижимости был представлен в основном кредитным капиталом и капиталом для продажи недвижимости, сформированным в будущем, при этом кредитного капитала хватало только на строительство инфраструктуры. С другой стороны, это были исключительно коммерческие, а не инвестиционные кредиты. В нашей стране не было банков, предоставляющих инвестиционные кредиты с низкими процентными ставками. Поэтому поток кредитного капитала был невелик, а процентная ставка по кредитам была высокой, что затрудняло инвестирование в развитие недвижимости и, соответственно, приводило к росту цен на недвижимость.

3. Правовая база развития рынка недвижимости имеет много пробелов и противоречий.

Обычно мы часто сталкиваемся с довольно «расплывчатыми» правовыми нормами, поскольку содержание, которое необходимо упомянуть, содержит противоречивые мнения, а иногда и вовсе опускается. В такой общей ситуации сектор недвижимости затрагивает многие сферы управления, что приводит к многочисленным пробелам и ещё большему количеству конфликтов. В этом контексте, когда активно продвигается борьба с коррупцией и негативом, многие компетентные чиновники не решаются смело утверждать проекты. В результате на рынке недвижимости наблюдается дефицит предложения, а также нехватка капитала от продажи домов, которые будут построены в будущем. В секторе недвижимости также отсутствует разумное налогообложение, что создаёт огромный правовой пробел, неспособный регулировать ситуацию спекуляций и накопления денег в земле.

4. Дисбаланс спроса и предложения между сегментами высокой и низкой цен.

Неизбежный недостаток нашего рынка жилой недвижимости заключается в том, что сегмент высокого ценового сегмента (элитный) имеет очень большое предложение (до 80%), но удовлетворяет лишь спекулятивные и накопительные потребности примерно 20% населения; в то время как сегмент цен, соответствующий уровню дохода, получаемого за зарплату, составляет лишь 20% предложения, но удовлетворяет 80% населения. Этот недостаток рынка недвижимости носит врожденный характер, и как бы мы ни старались его исправить, преодолеть его невозможно.

Правительство также оказывало значительную поддержку развитию доступного жилья, называемого социальным, но через некоторое время цены снова растут, и от первоначальной «социальности» уже не остаётся и следа. Это показывает, что навязывание субсидирующего подхода к управлению социальным жильём в рамках рыночных механизмов нецелесообразно. Нам необходимо пересмотреть и обновить политику в области социального жилья.

Зона социального жилья для рабочих и малоимущих акционерной компании Trung Do на улице Cu Chinh Lan, район Trung Do. Фото: Нгуен Хай

Какое решение существует для текущего рынка недвижимости?

Для приобретения недвижимости необходимы две основные вещи: деньги и земля. Дефицит средств для инвестирования в недвижимость, то есть приток капитала на рынок недвижимости, означает отсутствие капитала для инвестирования. Кредитный капитал коммерческих банков не может удовлетворить спрос, поэтому многие компании, работающие в сфере недвижимости, выпустили облигации для привлечения инвестиционного капитала. Однако некоторые компании, пользуясь этой возможностью, нарушают закон, привлекая капитал покупателей облигаций, и столкнулись с юридическими проблемами. Рынок облигаций частных лиц в секторе недвижимости практически парализован.

Законодательство, регулирующее рынок недвижимости, находится в состоянии противоречия, органы, утверждающие инвестиционные проекты, не решаются их одобрить, «откладывают перо навсегда», поэтому снова возникают трудности с землей. На рынке жилой недвижимости во Вьетнаме стоимость капитала довольно высока, поэтому инвесторы проектов продвигают метод продажи «недвижимости, сформированной в будущем», чтобы будущие покупатели жилья платили авансом поэтапно. Теперь, когда проект не одобрен, капитал от продажи жилья, сформированного в будущем, не мобилизован.

В настоящее время поток недвижимости практически иссяк, а заёмный капитал создаёт огромное давление на выплату процентов по кредитам, когда все сделки с недвижимостью приостановлены. Что же можно сделать, чтобы решить проблемы рынка недвижимости, связанные как с капиталом, так и с землёй?

В долгосрочной перспективе нам необходимы решения для устранения четырёх вышеупомянутых недостатков вьетнамского рынка недвижимости. Это долгосрочная дорожная карта, ведущаяся в едином направлении в соответствии с рыночными правилами и государственной политикой регулирования рынка. Здесь мы не будем рассматривать долгосрочные шаги, а обсудим только краткосрочные решения.

Недавно правительство приняло решение о создании льготного кредитного пакета в размере 110 000 млрд донгов и 120 000 млрд донгов для развития социального жилья и решения проблем на рынке недвижимости. Недавно было предложено отложить предоставление пакета в размере 110 000 млрд донгов. Процентная ставка по пакету в размере 120 000 млрд донгов, как подтверждено, будет примерно на 1,5–2% ниже рыночной. Таким образом, этот кредитный пакет также сложно использовать для развития социального жилья, он используется только для поддержки рынка недвижимости.

Более важным решением является устранение юридических «проблем» при утверждении замороженных проектов в сфере недвижимости. Пересмотренный Закон о земле вступит в силу только 1 июля 2024 года, а процесс полного согласования займёт ещё год. Министерство юстиции предложило включить разработку новых законов о налоге на недвижимость в программу Национальной ассамблеи по принятию законов и постановлений на 2023 год, что означает, что их утверждение Национальной ассамблеей займёт много времени. Вопрос устранения противоречий между законами, касающимися рынка недвижимости, также не даёт быстрого решения.

В ближайшем будущем нам следует подробно проанализировать проекты в сфере недвижимости, которые всё ещё не классифицированы, и составить из них список, оцениваемый по определённым критериям, в частности, по критериям наличия правовых проблем и критериям целесообразности инвестирования капитала. Правительство предлагает Национальному собранию принять отдельное постановление о разрешении утверждения прилагаемого списка проектов. Это постановление станет прочной основой для «уверенного» утверждения проектов местными органами власти в провинции.

Когда проекты в сфере недвижимости зашли в тупик и получили одобрение, капитал от продажи будущих домов становится важным источником решения финансовых трудностей на рынке недвижимости в это время.