Десятки тысяч курортных объектов столкнулись с большими проблемами

Рынок находится под давлением, поскольку предложение недвижимости превышает рост туризма, а инвесторам приходится привлекать клиентов обязательствами по получению прибыли, что может поставить их под угрозу.

В недавно опубликованном отчете Savills Vietnam по рынку недвижимости за первый квартал 2017 года много внимания уделено анализу этого сегмента.Курортная недвижимость в последнее время развивается очень активно. Хотя она по-прежнему считается сегментом, привлекательным как для инвесторов, так и для покупателей в связи с развитием туризма во Вьетнаме, многие цифры показывают, чтоВозможность заполнения и получения ожидаемой прибыли от десятков тысяч объектов недвижимости, выставленных на рынок, остается под большим вопросом..

По словам г-на Троя Гриффитса, заместителя генерального директора Savills Vietnam, накопленныйК концу 2016 года количество завершенных и введенных в эксплуатацию курортных апартаментов и вилл составило более 5000, а через 3 года это число увеличится более чем в 4 раза. В целом, в период 2017–2019 годов общее количество объектов курортной недвижимости, ежегодно выставляемых на продажу, будет колебаться в пределах 27–29 тысяч единиц.

Нячанг, Дананг, Фукуок — 3 туристических направления Вьетнама, помимо Ханоя и Хошимина, имеютЗначительный рост международного туризма, особенно за счет развития новых прямых международных рейсов.

* Возможности и проблемы курортной недвижимости Вьетнама

ТВ Нячанге ожидается, что предложение высококлассных отелей среднего и высокого класса в ближайшие три года будет расти в среднем на 29% в год. Этот показатель вдвое превышает темпы роста числа туристов в период с 2013 по 2016 год. Аналогично, в Дананге в ближайшие три года ожидается рост предложения в среднем на 30%. При этом за последние три года число туристов в этом районе, хотя и считается демонстрирующим хороший рост, достигло всего 21%.

Эти данные показывают, что, хотя рейтинг и высок, если вышеуказанные темпы роста числа посетителей сохранятся, то в ближайшие годы уровень использования гостиничных номеров категории 4-5 звезд, а также курортных вилл в этих местах не будет высоким, а уровень конкуренции будет становиться все более жестким.

Аналогичная ситуация наблюдается на Фукуоке, но разница в цене меньше. Однако, будучи развивающимся рынком, этот регион испытывает и другое давление: в будущем ожидается большой спрос на недвижимость, ориентированную на элитный сегмент. Это также ставит под сомнение способность инвесторов эффективно работать.

Между тем, после периода бума последних двух лет ликвидность в сегменте курортов существенно снизилась в первом квартале 2017 года. По данным Ассоциации недвижимости Вьетнама (VNREA), общий объем предложения на рынке курортной недвижимости в двух крупных городах Дананге и Нячанге за первые 3 месяца года достиг почти 5300 объектов, однако успешные сделки охватили лишь более четверти, в основном в сегменте гостиничных апартаментов (кондоминиумов).

Хотя поясняется, что сейчас низкий сезон, и ожидается, что во втором квартале количество сделок снова возрастёт, поскольку проекты предполагают продажу тысяч объектов, VNREA также заявила, что инвесторы в настоящее время довольно осторожны и часто выбирают проекты с профессиональным управлением и эксплуатацией. К концу 2016 года количество международных управляющих компаний, работающих на вьетнамском рынке, почти удвоилось по сравнению с 2010 годом, не говоря уже о появлении и значительном росте числа отечественных брендов.

Компания Savills Vietnam считает, что в ближайшие три года сектор курортной недвижимости во Вьетнаме столкнётся со множеством проблем. Иллюстративное фото.

Не только проблема баланса спроса и предложения, но и уровень обязательств по прибыли также являются одним из вопросов, которые следует учитывать инвесторам.В связи с бумом квартир и курортных вилл инвесторы стремятся получить прибыль, поскольку средняя ставка по вложениям во Вьетнаме составляет около 10% годовых. Этот показатель выше, чем 7% на Пхукете (Таиланд) и Бали (Индонезия). Кроме того, период вьетнамских инвесторов, готовых получать прибыль, в настоящее время составляет около 5–10 лет, что в 2–5 раз превышает 2–5 лет, характерные для стран региона.

По данным исследовательского подразделения, инвесторы могут достичь точки безубыточности примерно через 3 года, если будут придерживаться обязательств по прибыли. Однако, если этот срок продлится до 10 лет, им будет сложно поддерживать его, и, возможно, придётся нести убытки.

Кроме того, быстрое развитие туризма требует также соразмерных инвестиций в инфраструктуру аэропорта со стороны управляющей компании.Данные туристической отрасли показывают, что в 2016 году общее число международных туристов, путешествующих воздушным транспортом, достигло около 8,2 млн человек, что составляет более 80% от общего числа посетителей. Между тем, данные транспортной отрасли показывают, что аэропорт Хошимина в настоящее время перегружен на 130%, а Нячанга — на 320%. Аэропорт Дананга перегружен на 113%, несмотря на модернизацию в 2011 году с 4,5 до 6 млн пассажиров в год.

Таким образом, для раскрытия туристического потенциала и повышения темпов эксплуатации курортной недвижимости одним из важных факторов является необходимость усилий со стороны управляющих органов по решению проблемы ограниченной пропускной способности аэропортов в ближайшие годы.

«Модернизация инфраструктуры является ключевым фактором при оценке потенциала развития туризма, особенно с учетом того, что за последние три года объемы нового предложения в Дананге, Нячанге и Хошимине ежегодно увеличивались на 30%», — заявили в Savills Vietnam.

Ранее данные Главного управления туризма показывали, что число иностранных туристов во Вьетнаме за последнее десятилетие утроилось.Хотя это весьма впечатляющий показатель, исследовательские подразделения полагают, что этот показатель составляет лишь половину от числа посетителей других популярных направлений в регионе АСЕАН, таких как Таиланд и Малайзия. Тем не менее, эта разница показывает, что у Вьетнама всё ещё есть большой потенциал, особенно учитывая преимущество страны в виде более низких цен на отдых по сравнению с другими направлениями региона. Кроме того, в последние годы внутренний туризм также демонстрирует устойчивый двузначный рост.

По данным VNE