Предложение ряда решений для устойчивого развития рынка недвижимости

Министр строительства Нгуен Тхань Нги разъяснил вопросы, связанные с рынком недвижимости, на сессии вопросов и ответов во второй половине дня 8 июня. Фото: VGP/Nhat Bac

Разъясняя вопросы, связанные с рынком недвижимости, министр строительства Нгуен Тхань Нги подтвердил, что рынок недвижимости является одним из важных рынков экономики, играющим важную роль в привлечении ресурсов, создании основных фондов для экономики, содействии развитию около 40 других экономических секторов и сфер (рынок капитала, строительство, производство строительных материалов, рабочая сила...) для удовлетворения потребностей населения в жилье, городском развитии, промышленности и туризме.

По словам министра Нгуен Тхань Нги, рынок недвижимости в нашей стране в последнее время значительно развился с точки зрения масштаба, уровня, емкости и опыта участников рынка..., внеся важный вклад в экономическое развитие, макроэкономическую стабильность и обеспечение социальной безопасности страны.

Система политик и законов, связанных с сектором недвижимости, в основном завершена, включая: Закон о сделках с недвижимостью 2014 года, Закон о земле, Закон о жилье, Закон об инвестициях, Закон о торгах, Закон о строительстве и т. д., а также были изданы многочисленные указы и циркуляры для содействия инвестициям в недвижимость и предпринимательской деятельности.

Министр Нгуен Тхань Нги заявил, что в 2021 году и первом квартале 2022 года рынок недвижимости по-прежнему столкнется со многими трудностями из-за последствий пандемии, но он адаптировался, постепенно изменился и продемонстрировал признаки восстановления и развития.

В частности, общий объем сделок с недвижимостью был выше, чем в предыдущем квартале и за аналогичный период 2021 года; темпы освоения рынка в большинстве сегментов были высокими, а объемы нового невыполненного заказа на недвижимость практически отсутствовали; уровень вакантных офисных площадей и коммерческих помещений, сдаваемых в аренду, постепенно снижался...

Рынок недвижимости по-прежнему ограничен и несовершенен.

Министр Нгуен Тхань Нги также откровенно отметил, что рынок недвижимости демонстрирует ограничения и недостатки, а также признаки нестабильности и нездоровья.

Правовая система, связанная с землей, инвестициями, строительством, операциями с недвижимостью... все еще имеет недостатки, которые необходимо устранить для унификации: форм отбора инвесторов для проектов с использованием земли; определения цен на землю; режимов землепользования, положений о новых видах недвижимости, смешанной, многофункциональной; процессов и процедур реализации проектов в сфере недвижимости...

Реализация инвестиционных и строительных проектов в сфере недвижимости в большинстве населённых пунктов столкнулась с многочисленными трудностями, что привело к резкому сокращению предложения недвижимости во всех сегментах. Количество новых одобренных проектов, начатых и завершенных строительных работ за последнее время по-прежнему ограничено, что не позволяет удовлетворить спрос на коммерческое, социальное, рабочее жильё и жильё для малообеспеченных и среднеобеспеченных слоёв населения.

О предложении коммерческого жилья:В 2021 году общее количество завершенных проектов коммерческого жилья составило 172, что составляет около 60% от количества проектов по сравнению с 2020 годом. В первом квартале 2022 года количество завершенных проектов коммерческого жилья составило 22, что составляет около 47% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года и около 54% ​​по сравнению с аналогичным периодом 2021 года; количество строящихся проектов коммерческого жилья составило 1216, что составляет около 88% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года; количество вновь одобренных проектов коммерческого жилья составило 39, что составляет около 80% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года и около 41% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года.

Что касается предложения социального жилья и жилья для рабочих,Министр Нгуен Тхань Нги заявил, что пока только 7,3 млн м3.²/12,5 млн м²Согласно плану. Из них жильё для рабочих составляет 2,7 млн ​​м², что эквивалентно 54 000 квартир. Социальное жильё для малообеспеченных городских жителей составляет 4,6 млн м².²В настоящее время по всей стране продолжается реализация 339 проектов социального жилья, но темпы реализации очень низкие. Площадь рабочего жилья составляет 7,6 млн м².²Социальное жилье для городских жителей с низким доходом, включающее более 152 000 квартир, составляет 10,96 млн м2.²Эти проекты, рассчитанные на 219 000 квартир, в настоящее время реализуются очень медленно и возобновились лишь недавно после объявления пакета кредитной поддержки в соответствии с Постановлением правительства № 11.

О туризме и курортной недвижимости:В 2021 году по всей стране было одобрено 52 проекта с 13 600 туристическими апартаментами и офисными помещениями, 2 280 туристическими виллами, количество проектов составило около 35,4% по сравнению с 2020 годом. В первом квартале 2022 года количество реализованных и завершенных по всей стране туристических и курортных проектов было очень небольшим, тем не менее предложение этого сегмента по-прежнему демонстрирует признаки избытка (превышает прогноз рынка на 2025 год).

Структура продукта нецелесообразна, имеет место сговор по «запасанию товара» и «завышению цен».

По словам министра Нгуен Тхань Нги, структура рынка недвижимости не отвечает требованиям, в основном это жилье среднего и высокого класса, а в туристической недвижимости наблюдается избыток. В то же время наблюдается острая нехватка социального жилья, жилья для рабочих и коммерческого жилья по приемлемым ценам для людей с низким и средним уровнем дохода.

Цены на недвижимость, особенно на жильё и землю, постоянно растут и превышают доходы населения. Это затрудняет доступ к жилью и его строительство для малообеспеченных работников в городских районах и работников промышленных парков.

При этом торговые площадки по торговле недвижимостью работают нестабильно, наблюдается сговор между ними с целью «скупки товара», «взвинчивания цен», что фактически создает ажиотаж, дестабилизирует рынок; деятельность посредников по торговле недвижимостью плохо контролируется.

По словам министра Нгуен Тхань Нги, управление планированием строительства, планированием землепользования и рынком недвижимости на местах все еще существует и является недостаточным.

Министр сообщил, что в некоторых местностях имеют место случаи раздела и продажи земель с нарушением нормативных актов, несоответствием планированию, а также отсутствием инфраструктуры, однако проверки не проводились; информационная работа, прозрачность и публичность в отношении проектов планирования и инфраструктуры, модернизации городских территорий и административных единиц еще не проводятся в полном объеме и своевременно.

Говоря о притоке капитала в сектор недвижимости, министр Нгуен Тхань Нги заявил, что контроль за притоком капитала в сектор недвижимости пока не является строгим и по-прежнему несет потенциальные риски, особенно при выпуске корпоративных облигаций для предприятий, занимающихся недвижимостью.

Вместе с тем, отсутствуют долгосрочные, стабильные источники капитала для рынка недвижимости (нет жилищных сберегательных касс и фондов, не сформирован вторичный финансовый рынок недвижимости).

Налоговая политика в отношении владения и использования недвижимости для сделок с недвижимостью и предпринимательской деятельности пока не делает различий между использованием и инвестированием, бизнесом, покупкой и продажей, что приводит к спекуляциям, накоплению недвижимости и даже уклонению от уплаты налогов при сделках с недвижимостью, что приводит к потерям бюджета.

«Кроме того, операции на рынке недвижимости непрозрачны из-за отсутствия информационной системы, что приводит к злоупотреблениям, распространению слухов и сбоям в работе рынка», — отметил министр Нгуен Тхань Нги.

8 решений для стабильного, здорового, эффективного и устойчивого развития рынка недвижимости

Учитывая трудности, препятствия, недостатки и опыт других стран, для обеспечения стабильного, здорового, эффективного и устойчивого развития рынка недвижимости, внося более позитивный вклад в экономическое развитие, Министерство строительства предлагает и выдвигает ряд ключевых решений.

Первый,Незамедлительно изучить и дополнить правовую систему, связанную с сектором недвижимости, такую ​​как: земельное право, инвестиционное право, жилищное право, право на торговлю недвижимостью, право на проведение торгов, строительное право, право на градостроительство... для обеспечения последовательности, устранения трудностей и препятствий, создания правовой базы и условий для стабильного, здорового и устойчивого развития рынка недвижимости; в то же время усилить управление рынком недвижимости; увеличить предложение, особенно создать условия для содействия развитию социального жилья, жилья для работников промышленных парков, жилья для малообеспеченного слоя населения...

Понедельник,Внимательно отслеживать ситуацию и развитие рынка недвижимости, чтобы при необходимости оперативно принимать меры по его стабилизации и оздоровлению. Проверять и анализировать жилищные проекты и предприятия сферы недвижимости для оперативного устранения препятствий в инвестиционных процедурах, землепользовании, планировании, строительстве и т. д., а также содействовать реализации проектов для создания предложения на рынке.

Вторник,Пересмотреть и дополнить планы, выделить достаточно земли для строительства социального жилья и жилья для рабочих в соответствии с нормативными актами. Содействовать ремонту старых квартир.

Среда,Контролировать и реструктурировать кредиты на недвижимость для обеспечения целевого использования и предотвращения рисков. В то же время необходимо продолжать содействовать кредитованию сектора недвижимости в соответствии с законодательством; продолжать кредитовать проекты, имеющие полноценный юридический статус и являющиеся эффективными; отдавать приоритет кредитованию лицензированных и запущенных проектов строительства коммерческого жилья, социального жилья и жилья для рабочих для создания предложения на рынке. Министр указал на необходимость строгого контроля за выпуском корпоративных облигаций, выпускаемых в сфере недвижимости (особенно облигаций физических лиц).

В то же время руководить реализацией мероприятий по выпуску облигаций и привлечению капитала на фондовом рынке предприятий сферы недвижимости в соответствии с нормативными актами, создавать условия и не препятствовать мероприятиям по привлечению капитала предприятий, обладающих достаточными мощностями, хорошей деловой активностью, эффективностью и здоровьем...

Исследовать и предложить налоговые правила использования недвижимости, сделок и бизнеса в сфере недвижимости, чтобы ограничить спекуляции и накопление недвижимости.

Исследовать, пересмотреть и внести поправки в правила, касающиеся аукционов по продаже прав землепользования, а также определить цены на землю, чтобы обеспечить последовательность и соответствие местным реалиям.

ЧетвергВ срочном порядке организовать разработку, экспертизу и утверждение проектов городского и сельского строительства, планов землепользования и градостроительства, а также разработку программ жилищного строительства и планов жилищного строительства на местах; усилить местное государственное управление планированием, строительством, рынком недвижимости и землепользованием на местах, принять меры по предотвращению и пресечению незаконного раздела, раздела и продажи земельных участков, несоблюдения требований градостроительства, отсутствия инвестиций в инфраструктуру, отсутствия разрешений на инвестиции. Усилить контроль за деятельностью торговых площадок и брокерской деятельностью в сфере недвижимости для своевременного устранения выявленных нарушений.

Пятница,Завершить и публично внедрить информационную систему о рынке жилья и недвижимости.

Субботапроверять, расследовать и строго пресекать нарушения законодательства в сфере деятельности, связанной с недвижимостью; пресекать факты предоставления недостоверной информации, создания помех и оказания негативного влияния на деятельность финансово-кредитного рынка недвижимости.

Восьмой,Выполняя поручение Премьер-министра, Министерство строительства ведет активную координацию с министерствами и отраслевыми структурами по подготовке к проведению конференции по развитию рынка недвижимости.

Министр Нгуен Тхань Нги заявил, что Министерство строительства в срочном порядке сосредоточивается на исследовании и оценке текущего состояния рынка недвижимости, результатов, ограничений, недостатков и причин; обобщении международного и отечественного опыта; прогнозировании ситуации, факторов влияния, тенденций развития рынка; определении целей, требований, предложении механизмов, политики и решений для рынка недвижимости, чтобы рынок мог развиваться здорово, эффективно и устойчиво.