Искаженное лицо в ожидании розовой книги квартиры

Устало ожидая

Г-н Хоанг Ту, купивший квартиру в жилом комплексе Ascent в районе Тхао Дьен, 2-го округа города Хошимин, в который инвестировала компания Tien Phat, был расстроен и сказал, что, когда он хотел купить квартиру в этом комплексе, его рекламировали как элитный проект, а инвестор был очень финансово устойчив, поэтому после сдачи дома жильцам быстро выдали «розовую книгу». Однако, спустя почти два года после переезда, «розовую книгу» так и не увидели. Инвестор объяснил это медленными государственными административными процедурами, не предоставив никаких конкретных обязательств.

Во многих других многоквартирных домах Хошимина есть много проектов, где люди ждут по 6 лет, а то и почти 10, но так и не видят «розовой книги». В большинстве случаев это происходит из-за того, что инвесторы заложили проект, не могут выплатить долг или допустили нарушения в ходе строительства, что приводит к спорам.

Например, случай семей, проживающих в многоквартирном доме Phu Thanh, районе Tan Phu, городе Хошимин, в который инвестировала Строительная акционерная компания 585. Хотя они переехали в середине 2011 года, в течение последних 6 лет 840 семей, проживающих в этих 5 17-этажных многоквартирных домах, были вынуждены ждать свои розовые книги.

Жильцы дома сообщили, что при получении квартиры домохозяйства должны были оплатить до 95% от её стоимости и 2% за обслуживание. При передаче квартиры инвестор также твёрдо пообещал, что через год будет проведена процедура оформления «розовой книги», и жильцы должны были оплатить оставшуюся сумму при её получении. Однако до сих пор, несмотря на неоднократные обращения жильцов этого многоквартирного дома в компетентные органы с просьбой о выдаче книги, никто из жильцов дома так и не смог увидеть свидетельство о праве собственности на квартиру, на покупку которой они потратили деньги.

В частности, жители квартир в Фу Тхань были ещё больше расстроены, узнав, что компания 585 заложила сертификат права пользования землей этого проекта банку Viet A Bank, чтобы получить кредит на сумму более 200 миллиардов донгов. В настоящее время банк Viet A Bank также продал этот безнадёжный долг VAMC. Многие, кто купил дома в этом проекте, с горечью говорили о ситуации с ожиданием «розовой книги»: «Я заплатил достаточно денег, чтобы купить дом, но документы оформлены на инвестора, это ничем не отличается от аренды собственного дома».

Согласно отчету, предоставленному Департаментом природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин в конце 2017 года, в городе все еще насчитывается более 16 000 сертификатов инвесторов, которые не завершили процедуры подачи заявок на получение сертификатов на право землепользования, и департамент призывает инвесторов как можно скорее завершить их для покупателей жилья.

Кто ослабляет менеджмент?

Согласно нормативным актам, выдача розовых книг на квартиры осуществляется после завершения инвестором строительства и подключения всех инженерных коммуникаций. Поэтому только после оформления документов на завершение строительства можно подавать заявление на получение розовых книг на каждую квартиру. Задержка инвестора с завершением строительства в соответствии с утверждённым проектом приведёт к задержке подачи заявления на получение розовых книг.

В случае многоквартирного дома, сданного в эксплуатацию много лет назад без «розовой книги», причиной может быть невыполнение инвестором своих обязательств по строительству инженерных сетей и объектов социальной сферы, что лишает его права на получение «розовой книги». Или же несоблюдение инвестором условий утверждения проекта, что создаёт проблемы. Но какой бы ни была причина, в конечном итоге страдает всё равно покупатель жилья.

Кроме того, во многих многоквартирных домах покупатели жилья сообщали, что инвестор оформил «красную книгу» на весь проект, но заложил его банку, чтобы привлечь дополнительный капитал, что привело к задержке в процессе подачи заявления на «розовую книгу» для владельцев квартир. Вопрос в том, можно ли считать нарушением закона, если инвестор закладывает недвижимость при продаже дома?

Адвокат Нгуен Тхань Нья (юридическая фирма DBS) по этому поводу отметил, что тот факт, что инвестор заложил недвижимость при продаже дома жильцам, можно расценивать как мошенничество. Однако, прежде чем выдавать кредит, банк должен проверить, действительно ли недвижимость продана жильцам. «На мой взгляд, в данном случае, если бы банк не оказал содействие, сделать это было бы сложно. Поэтому вероятность сговора здесь очень высока».

По мнению некоторых экспертов в этой отрасли, в случае, если инвестор закладывает банку сертификат на право пользования землей, жильцам необходимо создать совет по управлению многоквартирным домом, который будет напрямую взаимодействовать с инвестором и управляющей организацией от имени жильцов. В то же время совет по управлению связывается с Департаментом природных ресурсов и охраны окружающей среды и банком, в котором инвестор закладывает проект, чтобы получить информацию о сумме займа и сроках погашения, чтобы найти решение.

В настоящее время правила выдачи «розовых книг» предельно чёткие, покупатели обязаны тщательно проверять законность проекта и репутацию инвестора. Ограничение рисков и устранение нарушений осуществляются на основе договора, заключённого между инвестором и покупателем, и положений законодательства. В то же время, ответственность государственных органов управления необходима, поскольку это не просто отношения между покупателями жилья и инвесторами, поскольку покупатели жилья всегда находятся в более слабой позиции, чем инвесторы, и не могут контролировать все риски сделки.