Искаженное лицо в ожидании розовой книги квартиры

Устало ожидая

Г-н Хоанг Ту, купивший квартиру в жилом комплексе Ascent в районе Тхао Дьен, 2-го округа города Хошимин, в который инвестировала компания Tien Phat, был расстроен и рассказал, что, узнав о покупке квартиры в этом проекте, он увидел рекламу элитного проекта, а инвестор был очень финансово обеспечен, поэтому после сдачи дома жильцам быстро выдали «розовую книгу». Однако, спустя почти два года после переезда, он так и не увидел её. Инвестор объяснил это медленными государственными административными процедурами, не предоставив никаких конкретных обязательств.

Во многих других многоквартирных домах Хошимина есть много проектов, где люди ждут по 6 лет, а некоторые даже почти 10, но так и не видят «розовой книги». Чаще всего это происходит из-за того, что инвесторы заложили проект, не могут выплатить долг или допустили нарушения в ходе строительства, что приводит к спорам.

Например, случай семей, проживающих в многоквартирном доме Phu Thanh, районе Tan Phu, городе Хошимин, в который инвестировала Строительная акционерная компания 585. 840 семей, проживающих в этих 5 блоках 17-этажных многоквартирных домов, переехали туда в середине 2011 года, и в течение последних 6 лет им приходилось «с длинными шеями» ждать, чтобы им выдали розовые книжки.

Жильцы дома сообщили, что при получении квартиры домохозяйства должны были оплатить до 95% от её стоимости и 2% от платы за обслуживание. При передаче квартиры инвестор также твёрдо пообещал, что через год будет проведена процедура оформления розовой книги, и жильцы должны были оплатить оставшуюся сумму при её получении. Однако до сих пор, несмотря на неоднократные обращения жильцов этого многоквартирного дома в компетентные органы с просьбой о выдаче книги, никто из жильцов дома так и не смог увидеть свидетельство о праве собственности на квартиру, на покупку которой они потратили деньги.

В частности, жители квартир в Фу Тхань были ещё больше расстроены, узнав, что компания 585 заложила сертификат права пользования землей этого проекта банку Viet A Bank, чтобы получить кредит на сумму более 200 миллиардов донгов. В настоящее время банк Viet A Bank также продал этот безнадёжный долг VAMC. Многие, кто купил дома в этом проекте, с горечью говорили о ситуации с ожиданием «розовой книги»: «Мы заплатили достаточно денег, чтобы купить дом, но в документах указано имя инвестора, это ничем не отличается от аренды собственного дома».

Согласно отчету, предоставленному Департаментом природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин в конце 2017 года, в городе все еще насчитывается более 16 000 сертификатов инвесторов, которые не завершили процедуры подачи заявок на получение сертификатов на право землепользования, и департамент призывает инвесторов оперативно завершить их для покупателей жилья.

Кто ослабляет контроль?

Согласно нормативным актам, выдача розовых книг на квартиры осуществляется после завершения инвестором строительства объекта и подключения других инженерных коммуникаций. Поэтому только после оформления документов на завершение строительства можно подать заявку на выдачу розовых книг на каждую квартиру. Задержка инвестором в завершении проекта в соответствии с утверждённым проектом приведёт к задержке в подаче заявки на получение розовых книг.

В случае многоквартирного дома, сданного в эксплуатацию много лет назад без «розовой книги», причиной может быть невыполнение инвестором своих обязательств по строительству инженерных сетей и социальных объектов, что лишает его права на получение «розовой книги». Или же инвестор не следовал правилам утверждения проекта, что создало проблемы. Но какой бы ни была причина, в конечном итоге страдает всё равно покупатель жилья.

Кроме того, в настоящее время во многих многоквартирных домах покупатели жилья также сталкиваются с ситуацией, когда инвестор подал заявку на получение «красной книги» на весь проект, но заложил его банку, чтобы привлечь дополнительный капитал, что приводит к задержке в процессе подачи заявки на «розовую книгу» для владельцев квартир. Вопрос в том, можно ли считать нарушением закона передачу инвестором недвижимости в залог при продаже дома?

Адвокат Нгуен Тхань Нья (юридическая фирма DBS) по этому поводу отметил, что тот факт, что инвестор заложил недвижимость при продаже дома жильцам, можно расценивать как мошенничество. Однако, прежде чем выдавать кредит, банк должен проверить, действительно ли недвижимость продана жильцам. «На мой взгляд, в данном случае, если бы банк не оказал содействие, сделать это было бы сложно. Поэтому вероятность сговора здесь очень высока».

По мнению некоторых экспертов в этой отрасли, в случае, если инвестор закладывает в банке свидетельство о праве пользования земельным участком, жильцам необходимо создать совет по управлению многоквартирным домом, который будет напрямую взаимодействовать с инвестором и управляющей организацией от имени жильцов. В то же время совет по управлению связывается с Департаментом природных ресурсов и охраны окружающей среды и банком, в котором инвестор закладывает проект, чтобы получить информацию о сумме займа и сроках погашения, чтобы найти решение.

В настоящее время правила выдачи «розовых книг» предельно чёткие, покупателям необходимо тщательно изучить юридические аспекты проекта и репутацию инвестора. Ограничение рисков и устранение нарушений осуществляются на основе договора, заключённого между инвестором и покупателем, и положений законодательства. В то же время, ответственность государственных органов управления необходима, поскольку отношения между покупателями жилья и инвесторами нельзя рассматривать как простые, поскольку покупатели жилья всегда находятся в более слабой позиции, чем инвесторы, и не могут контролировать все риски сделки.