Покупка дома по кредитному договору: не позволяйте курам гоняться за вами

Клиенты, подписывающие кредитные договоры на покупку дома, часто являются инвесторами, которые пытаются обойти закон, чтобы продать будущее жильё, когда проект ещё не готов к продаже. Приобретая дом таким образом, покупатель несёт множество рисков.

Из истории проекта 34 «Кау Дьен» и B5 «Кау Дьен»

Пока г-н Туан был занят подготовкой своей жены к рождению третьего ребенка, он также пытался вернуть деньги, которые он заплатил за покупку дома почти 6 лет назад в Project 34 Cau Dien (район Нам Ту Лием, Ханой) в виде кредитного договора.

В 2011 году, когда рынок недвижимости снова был в ажиотаже, покупка трёхкомнатной квартиры менее чем за 17,5 млн донгов за квадратный метр была почти мечтой и для господина Туана, и для его жены. Поэтому они быстро подписали кредитный договор с инвестором, чтобы иметь право выкупа дома, не обращая внимания на юридические аспекты проекта.

Не только г-н Туан, но и сотни других покупателей приобрели дома в этом проекте по кредитным договорам. Те, кто заплатил меньше, внесли 30% от общей стоимости квартиры, те, кто заплатил больше, – до 70%. Кроме того, многим покупателям пришлось доплачивать разницу без чека при выкупе у вторичных инвесторов или через этажи.

Однако после подписания кредитного договора многие клиенты узнали, что проект существует только на чертежах и 3D-моделях, не одобрен властями, а квалификация инвестора также сомнительна.

В связи с этим многие клиенты обращались в отдел мобилизации капитала с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги. Однако, несмотря на то, что они уже шесть лет обращаются в компанию за кредитным договором, деньги так и не возвращаются, проект по-прежнему пустует, стоит лишь несколько фундаментных свай, заросших травой, и никаких признаков начала строительства не наблюдается.

Покупка дома с использованием кредита или договора долевого участия сопряжена со многими рисками.

После многочисленных безуспешных попыток вернуть свои деньги, клиенты обратились в органы власти с просьбой вмешаться и разобраться в нарушениях инвестора. Однако до сих пор дело не урегулировано.

«Возможность подать в суд на инвестора и истребовать деньги реальна, но, по словам юриста, процесс разрешения споров зачастую затягивается, а результаты непредсказуемы, к тому же мы устали от бесконечных судебных разбирательств. Поэтому я всё ещё надеюсь разрешить ситуацию мирным путём и вернуть деньги, не втягивая друг друга в судебные тяжбы», — сказал г-н Туан.

Тем временем, в рамках проекта B5 Cau Dien более 700 покупателей также оплатили покупку домов в рамках договоров о капиталовложении, кредитных договоров и договоров задатка. Однако спустя 8 лет проект до сих пор не получил одобрения компетентных органов на реализацию.

В недавнем судебном разбирательстве по делу о мошенническом присвоении имущества в рамках проекта B5 Судебная коллегия признала сделки между покупателями и Housing Group (участником консорциума инвесторов проекта) недействительными, стороны вернули друг другу полученное. Даже требование покупателей о выплате процентов по заключенному договору было отклонено судом, постановившим, что нет оснований для начисления процентов, поскольку сделка является незаконной.

Таким образом, в случае возобновления проекта прежние жильцы не имеют права требовать от Housing Group возврата своих домов. Между тем, получить деньги от этих жильцов в настоящее время непросто.

По словам адвоката Ву Нгок Чи, для возврата денежных средств каждому клиенту необходимо подать ходатайство о принудительном исполнении. Даже если в решении суда указано, что клиент имеет право на возврат денежных средств, без ходатайства о принудительном исполнении исполнительный орган не будет его рассматривать. Кроме того, право на принудительное исполнение также зависит от активов стороны, в отношении которой осуществляется принудительное исполнение. Если после проверки выясняется, что у стороны, в отношении которой осуществляется принудительное исполнение, больше нет активов, то условия для принудительного исполнения не выполняются.

Многие люди по-прежнему добровольно покупают «риск».

Не только Project 34 Cau Dien и B5 Cau Dien, но и многие другие клиенты также «застряли» с проектами на одно и то же время, например, AZ Lam Vien, AZ Van Canh, 99 Tran Binh... из-за кредитных договоров.

Учитывая этот урок, на фоне спада рынка, в какой-то момент он был практически «чист» от проектов по привлечению капитала в виде кредитных договоров и взносов в капитал. Однако в последнее время, с возобновлением роста рынка недвижимости, эта форма вновь появилась.

Не так давно на горячую линию газеты «Инвестиции в недвижимость» поступил звонок с просьбой о помощи от читателя по имени С. (из Тхань Хоа), клиента, внесшего депозит на покупку квартиры в проекте Дай Мо (район Нам Ту Лием).

Согласно заявлению этого клиента, в связи с необходимостью покупки дома для проживания он обратился в торговую площадку, где продавался проект в Дай Мо. Здесь брокер посоветовал ему подписать договор о переводе денег, в котором говорилось, что он подпишет кредитный договор напрямую с инвестором на покупку дома в этом проекте. На вопрос, почему это кредитный договор, почему нет круглой печати..., г-н С. получил разъяснения от менеджеров отдела продаж: «Это просто административная процедура, при оплате 30% будет заключен договор купли-продажи, который будет подписан напрямую с инвестором».

Не разбираясь в законах, поверив совету брокера и убедившись в разумной цене проекта, г-н С. согласился подписать договор перевода денег. Однако, когда он держал кредитный договор и обращался в несколько банков за займом на покупку дома, ни один из них не принял эту форму договора. После этого г-н С. обратился к сотрудникам отдела продаж, чтобы снять уплаченные деньги, но брокерская компания отказала ему в этом.

Разочарованный отношением брокера, г-н С. нанял адвоката, чтобы подать петицию властям и СМИ. После почти шести месяцев борьбы распределительный центр согласился вернуть деньги г-ну С. Однако, по словам г-на С., в этом проекте только он требовал возврата денег, в то время как многие другие клиенты по-прежнему соглашались покупать дома и выплачивать деньги по этой форме кредитного договора.

Адвокат Чан Дык Фыонг из Коллегии адвокатов города Хошимин заявил, что невозможно полностью оценить причины, по которым кредитные договоры повторяются, и почему покупатели жилья, несмотря на понимание рисков, всё равно соглашаются покупать дома и платить деньги именно таким образом. Возможно, это связано с тем, что цены на объекты, «открытые для продажи» по кредитным договорам, зачастую ниже общего уровня, в то время как цены на жильё значительно выросли, и многие люди соглашаются покупать дома именно таким образом.

Однако, наряду с низкой ценой, существует риск, который может легко возникнуть, если проект не лицензирован властями, и инвестор использует привлеченные средства не по назначению. Даже если проект уже реализован, риск всё равно остаётся высоким, поскольку кредитный договор не связан с покупкой дома, и обязательства инвестора не будут чётко определены. К моменту, когда проект будет готов к конвертации в договор купли-продажи, многие коммунальные услуги, функции, площади и т. д. проекта могут измениться в другую сторону.

С другой стороны, по мнению адвоката Фыонга, форма купли-продажи домов по кредитным договорам имеет шанс на возрождение благодаря участию большого количества вторичных инвесторов. Эти люди покупают дома по кредитным договорам, чтобы получить низкую цену, а затем передают их другим, чтобы воспользоваться разницей в цене, поэтому они не уделяют особого внимания дальнейшему развитию проекта.

По данным инвестиционной газеты