Покупка дома без «красной книги»: люди могут подать в суд, местные власти обязаны оказать поддержку
Чтобы защитить законные права и интересы покупателей жилья, местные органы власти должны нести ответственность за защиту людей или помогать им подавать иски в суд.
Такое утверждение сделал заместитель генерального директора Главного департамента землепользования (Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды) г-н Май Ван Фан на онлайн-сессии по обмену мнениями, посвященной трудностям выдачи гражданам «красных книг», состоявшейся 26 ноября.
По словам г-на Фана, процесс реализации проектов жилищного строительства инвесторами проходит множество этапов и стадий с контролем и применением множества смежных законов, в ходе которых инвесторы некоторых проектов жилищного строительства нарушают один или несколько этапов смежных законов, таких как инвестиционные процедуры, земельное законодательство, жилищное законодательство, строительное законодательство и законодательство о кредитном финансировании, в частности:
Несмотря на то, что инвестор не завершил юридические процедуры по инвестиционным проектам, инвестиционным процедурам, отводу земель, изменению целевого назначения земель, передаче прав землепользования и т. д., он организовал реализацию проекта и продал дома покупателям.
![]() |
Заместитель генерального директора Генерального департамента земельного управления Май Ван Фан. |
Некоторые инвесторы самовольно передавали проекты вторичным инвесторам без одобрения компетентных органов, но вторичные инвесторы продавали квартиры покупателям.
Или некоторые инвесторы осуществляют инвестиции в строительство с нарушением положений закона о строительстве, например: строительство с нарушением лицензии или утвержденного рабочего проекта и планирования (строительство с превышением площади, количества зданий, количества квартир, количества этажей, строительство в неправильном месте, произвольное изменение плотности застройки, функциональности проекта); проекты малоэтажного жилья не строят дома на продажу, а по-прежнему делят и продают участки, в результате чего земля остается неиспользованной в течение многих лет, что приводит к расточительству земель.
Некоторые инвесторы просто заложили свои активы в банке и одновременно организовали продажу активов (квартир) покупателям. Есть проекты, которые ещё не прошли проверку на соответствие необходимым требованиям, таким как: пожарная безопасность, электроснабжение и водоснабжение... но уже организовали продажу квартир покупателям.
![]() |
Иллюстрация фото. |
По словам г-на Фана, компенсация людям, которые заплатили за покупку дома, но инвестор не может устранить нарушение и должен прекратить выдачу сертификатов покупателям, является обязанностью инвестора в соответствии с положениями жилищного и земельного права.
По словам г-на Ха Куанг Хунга - заместителя директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости (Министерство строительства), закон содержит положения, направленные на защиту прав покупателей жилья (правила контроля максимальной суммы денег, взимаемых с инвесторов), а также право требовать от инвесторов возмещения убытков (если таковые имеются) при реализации соглашений в договоре (включая обязанность проводить процедуры и передавать людям «красные книги»).
Граждане также имеют право подать иск в суд на инвестора с требованием защитить их права в случае, если инвестор не выполняет процедуры по обращению в компетентный государственный орган с просьбой выполнить процедуры по выдаче красных книг покупателям жилья.
По словам заместителя директора Департамента регистрации земель Фам Тхи Тхинь, при покупке жилья в проектах жилищной застройки гражданам необходимо обращать внимание на информацию о законности проекта, реализуемого инвестором, в компетентных государственных органах, а также на электронном информационном портале Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды на местах об объявлениях инвесторов-нарушителей.
Г-н Ха Куанг Хунг рекомендует во избежание рисков перед покупкой дома проконсультироваться с юристом или попросить инвестора предоставить соответствующие юридические документы по проекту, такие как: решение об инвестиционной политике, документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по земле и т. д.
Выдано ли разрешение на строительство этого проекта? Заложен ли фундамент? Есть ли документ от Департамента строительства, разрешающий продажу будущих домов? Есть ли банковская гарантия?
Кроме того, обратите внимание на репутацию и платежеспособность инвестора, ведь если у «корня» есть проблемы, то в дальнейшем легко могут возникнуть проблемы и трудности.