Национальная ассамблея приняла пересмотренный Закон о земле и объявила новый прейскурант цен на землю с 1 января 2026 года.

Утром 18 января на заключительном заседании 5-го внеочередного собрания делегаты проголосовали за утверждениеИзмененный закон о земле.

Доработать 4 метода оценки земли

Соответственно,Национальная АссамблеяЗавершить разработку 4 методов оценки стоимости земли, в том числе: метода сравнения, метода дохода, метода добавленной стоимости, метода коэффициента корректировки цены на землю.

Правительству поручено установить иные методы оценки, еще не предусмотренные законом, после получения одобрения Постоянной комиссии Национальной ассамблеи.

Наряду с методами оценки земли приводятся случаи и условия применения методов оценки земли.

В частности, сравнительный метод применяется для определения цены в случаях, когда имеется не менее 3 земельных участков с одинаковым целевым назначением, имеется определенное сходство факторов, влияющих на цену земельного участка, передаваемого на рынок, и победа на торгах.права землепользованиявыполнение победителем аукциона финансовых обязательств в соответствии с решением о победе на аукционе;

Доходный метод применяется для оценки в случаях, когда земельный участок или земля сельскохозяйственного назначения или земля несельскохозяйственного назначения не являются землями населенных пунктов и оцениваемый земельный участок или земля не отвечает условиям применения сравнительного метода, но доходы и расходы от использования земельного участка могут быть определены в соответствии с целевым назначением оцениваемого земельного участка;

Метод добавленной стоимости применяется для оценки земельных участков и земельных площадей под инвестиционные проекты, которые не отвечают условиям применения сравнительного или доходного метода, но позволяют оценить совокупный доход от освоения и совокупные затраты на освоение проекта;

Метод коэффициента корректировки цены на землю применяется для определения размера компенсации при изъятии государством земель в случаях изъятия большого количества смежных земельных участков одинакового целевого назначения, цены на землю которых указаны в прейскуранте цен на землю, но не отвечают условиям применения сравнительного метода.

Этот вопрос также был интересен многим делегатам для обсуждения, включая предложение не предписывать метод добавочной стоимости при оценке земли.

Разъясняя этот вопрос, председатель Экономического комитета Ву Хонг Тхань заявил, что Постоянный комитет Национального собрания считает оценку земли сложной задачей. Содержание положений законопроекта было одобрено Национальным собранием и правительством и тщательно изучено с целью разработки методов оценки, которые были бы одновременно наследуемыми, практичными, инновационными и при этом комплексными, чтобы их можно было применять в конкретных случаях в долгосрочной перспективе.

Ведомства тщательно рассмотрели и достигли высокого консенсуса относительно дальнейшего включения в законопроект положения о профицитном методе.

По словам г-на Тханя, в современных условиях развивающейся экономики использование метода добавленной стоимости, основанного на оценке будущих значений, является необходимым, поскольку отсутствует доступная информация о подобных проектах, которые были сформированы и проданы, для применения других методов оценки.

Метод прибавочного продукта все еще используется во всем мире, в том числе и во Вьетнаме, как с научной, так и с практической точки зрения.

Местные органы власти принимают решение о корректировке, изменении и дополнении ежегодного прейскуранта цен на землю.

В пересмотренном Законе о земле четко указано, что оценка земли должна обеспечивать рыночные принципы, соответствовать правильным методам, процедурам и процессам, быть честной, объективной, публичной и прозрачной, а также гармонизировать интересы государства, землепользователей и инвесторов.

Прейскурант на земельные участки формируется в зависимости от площади и местоположения. Для территорий, имеющих цифровые кадастровые карты и базу данных цен на землю, прейскурант формируется для каждого земельного участка на основе площади и стандартного земельного участка.

Закон также предусматривает, что провинциальный народный комитет должен разработать и представить в Народный совет соответствующего уровня для принятия решения первый прейскурант цен на землю, который будет объявлен и применен с 1 января 2026 года. Ежегодно провинциальный народный комитет должен представлять в Провинциальный народный совет для принятия решения о корректировке, изменении и дополнении прейскуранта цен на землю, который будет объявлен и применен с 1 января следующего года.

В случае необходимости корректировки, пересмотра или дополнения прейскуранта цен на землю в течение года, Провинциальный народный комитет обязан представить его в Провинциальный народный совет для принятия решения.

Прейскурант цен на землю применяется в таких случаях, как расчет платы за пользование землей, когда государство признает права землепользования домохозяйств и отдельных лиц; изменение цели использования земли домохозяйствами и отдельными лицами; расчет арендной платы за землю, когда государство сдает землю в аренду и взимает ежегодную арендную плату за землю; расчет налога за пользование землей и т. д.

Председатель экономического комитета Ву Хонг Тхань сообщил, что делегаты высказали мнение, что прейскурант цен на землю должен регулироваться каждые 5 лет в соответствии с действующим законодательством, и что в случае ежегодных колебаний коэффициент К должен быть скорректирован.

Постоянный комитет Национальной ассамблеи считает, что в действительности случаи корректировки цен на землю в процессе подачи заявок крайне редки. Это приводит к тому, что прейскурант не отражает фактическую рыночную стоимость земли.

Таким образом, в целях институционализации Постановления № 18 Центрального Комитета партии и на основе консенсуса между ведомствами новый закон предусматривает выпуск ежегодного прейскуранта цен на землю для обеспечения точного соответствия реальным тенденциям рынка и расширения сферы применения прейскуранта цен на землю.

Однако для обеспечения качества прейскурантов на землю государственным органам управления всех уровней необходимо и далее повышать свой потенциал в области организации правоприменения, завершая создание цифровых баз данных и национальных информационных систем по землепользованию, которые будут непосредственно обслуживать работу по управлению и использованию земель. Постоянный комитет Национальной ассамблеи и Правительство будут оказывать консультационную поддержку в ходе реализации закона.

Что касается положений, которые вступят в силу в ближайшее время, Национальная Ассамблея обратилась к правительству с просьбой тщательно изучить и доработать подробные положения и соответствующие инструкции по их внедрению, чтобы обеспечить осуществимость, ясность, строгость и соответствие правовым нормам, избегая препятствий в процессе внедрения.