Национальное собрание приняло поправки к Закону о земле и объявило новый прейскурант цен на землю, вступающий в силу с 1 января 2026 года.

Утром 18 января на заключительном заседании 5-го внеочередного заседания делегаты приступили к голосованию за утверждение...Измененный закон о земле.

Четыре основных метода оценки стоимости земли.

Соответственно,Национальное собраниеСуществует четыре метода оценки стоимости земли: сравнительный метод; доходный метод; метод избытка; и метод коэффициента корректировки цен на землю.

Правительству поручено, после получения одобрения Постоянного комитета Национального собрания, разработать альтернативные методы оценки, еще не предусмотренные законом.

Наряду с методами оценки земли рассматриваются случаи и условия, при которых эти методы могут быть применены.

В частности, сравнительный метод применяется для оценки в случаях, когда имеется не менее трех земельных участков с одинаковым назначением использования и определенными сходствами в факторах, влияющих на цены на землю, которые были переданы на рынок и выиграны на аукционе.права пользования землейгде победивший участник торгов выполнил свои финансовые обязательства в соответствии с решением о победе в торгах;

Доходный метод применяется в случаях оценки, когда сельскохозяйственные земли, несельскохозяйственные земли (за исключением земель под жилую застройку) не подлежат сравнительному методу, но при этом могут быть определены доходы и расходы от использования земли в соответствии с оцениваемым назначением.

Остаточный метод применяется к оценке в случаях, когда земельный участок или площадь, предназначенная для инвестиционных проектов, не соответствует критериям сравнительного метода или доходного метода, но при этом можно оценить общую выручку от реализации проекта и общие затраты на его реализацию;

Метод коэффициента корректировки цен на землю применяется для определения конкретной суммы компенсации при рекультивации земель государством в случаях, когда рекультивируются несколько смежных земельных участков одинакового назначения, а цены на них уже указаны в таблице цен на землю, но сравнительный метод неприменим.

Этот вопрос также обсуждался многими делегатами ранее, включая предложения исключить метод учета излишков из оценки стоимости земли.

Разъясняя этот вопрос, председатель Экономического комитета Ву Хонг Тхань заявил, что Постоянный комитет Национального собрания отметил, что оценка земли является сложной проблемой. Положения проекта закона были тщательно рассмотрены Национальным собранием и правительством с учетом мнений делегатов и в ходе серьезных исследований были разработаны методы оценки, которые соответствуют существующей практике и практическим реалиям, являются инновационными, но при этом достаточно всеобъемлющими, чтобы быть применимыми к конкретным и долгосрочным случаям.

Ведомства тщательно рассмотрели проект закона и пришли к высокому уровню консенсуса относительно его дальнейшего включения в него положений о методе учета излишков.

По словам г-на Тханя, в нынешних условиях развивающейся экономики использование метода оценки излишков, основанного на прогнозировании будущей стоимости, необходимо, поскольку отсутствует легкодоступная информация о уже созданных и реализованных аналогичных проектах, позволяющая применять другие методы оценки.

Как с научной, так и с практической точки зрения, метод использования излишков по-прежнему применяется во всем мире, в том числе и во Вьетнаме.

Местные власти ежегодно принимают решения о корректировке, изменении и дополнении прейскуранта цен на землю.

В измененном Законе о земле четко указано, что оценка земли должна соответствовать рыночным принципам; придерживаться надлежащих методов, процедур и процессов; быть честной, объективной, открытой и прозрачной; и гармонизировать интересы государства, землепользователей и инвесторов…

Таблицы цен на землю составляются на основе площади и местоположения. В районах с цифровыми кадастровыми картами и базами данных цен на землю таблицы цен на землю создаются для каждого отдельного участка на основе зон стоимости и стандартных участков.

Закон также предусматривает, что Народный комитет провинции должен разработать и представить на утверждение Народному совету провинции первоначальный прейскурант цен на землю, который должен быть опубликован и введен в действие с 1 января 2026 года. Ежегодно Народный комитет провинции обязан представлять на утверждение Народному совету провинции корректировки, поправки и дополнения к прейскуранту цен на землю, который должен быть опубликован и введен в действие с 1 января следующего года.

В случаях, когда в течение года требуется корректировка, изменение или дополнение прейскуранта цен на землю, Народный комитет провинции обязан представить его на рассмотрение Народному совету провинции.

Таблицы цен на землю применяются в таких случаях, как расчет платы за пользование землей, когда государство признает права пользования землей домохозяйств и отдельных лиц; изменение целевого назначения земли домохозяйствами и отдельными лицами; расчет арендной платы за землю, когда государство сдает землю в аренду и взимает ежегодную арендную плату; расчет налога на пользование землей и т. д.

Председатель Экономического комитета Ву Хонг Тхань заявил, что некоторые делегаты предложили регулировать таблицы цен на землю раз в 5 лет, как это предусмотрено действующим законодательством, и ежегодно корректировать коэффициент K в случае колебаний.

Постоянный комитет Национального собрания считает, что в действительности очень немногие таблицы цен на землю корректируются в процессе их реализации. Это приводит к тому, что таблицы цен на землю неточно отражают фактические рыночные цены.

Таким образом, в целях институционализации Постановления № 18 Центрального комитета партии и на основе консенсуса между ведомствами новый закон предусматривает выпуск ежегодных таблиц цен на землю, чтобы обеспечить их точное отражение фактических рыночных изменений и расширить сферу применения таблиц цен на землю.

Однако для обеспечения качества таблиц цен на землю государственным органам управления всех уровней необходимо дополнительно повысить свой потенциал в процессе организации и реализации закона, завершив создание цифровой базы данных и национальной информационной системы по земельным вопросам для непосредственного обслуживания управления и использования земель. Постоянный комитет Национального собрания и правительство будут оказывать консультативную помощь в ходе реализации закона.

В связи со скорым вступлением в силу новых правил, Национальное собрание просит правительство тщательно изучить и доработать соответствующие подробные положения и руководящие принципы их применения, чтобы обеспечить их осуществимость, ясность, строгость и соответствие закону, избегая трудностей в процессе внедрения.